Leyes de desalojo de District of Columbia
Reglas de District of Columbia sobre el desalojo para inquilinos y arrendadores, con la ley o la página oficial detrás de cada respuesta. Última verificación: 2026-10-22.
Respuesta corta: Aviso por escrito de al menos 10 días de la intención de presentar la demanda antes de presentar un desalojo (eviction) por falta de pago, en el formulario legal (cantidad adeudada, libro de cuentas, derecho a corregir, números de teléfono de ayuda para inquilinos), enviado por correo… D.C. Code §§ 42-3505.01(a)(1), (a-1); 16-1501
Las reglas en District of Columbia
| Aviso por renta sin pagar | Aviso por escrito de al menos 10 días de la intención de presentar la demanda antes de presentar un desalojo (eviction) por falta de pago, en el formulario legal (cantidad adeudada, libro de cuentas, derecho a corregir, números de teléfono de ayuda para inquilinos), enviado por correo certificado o con rastreo más entrega en mano o colocación en la puerta. No se puede presentar ningún caso de desalojo si se deben menos de $600, ni ningún desalojo por recargos por pago tardío no pagados. Se redujo de 30 a 10 días por la RENTAL Amendment Act of 2025 (D.C. Law 26-80, vigente a partir del 31 de diciembre de 2025 (12/31/2025)). La redacción del aviso legal en la § 42-3505.01(a-1)(2) todavía dice que el inquilino (tenant) puede pagar 'within 30 days of this notice.' (dentro de los 30 días de este aviso). La Rental Housing Commission interpreta que el cambio a 10 días reemplaza esa redacción y ha propuesto una regla (14 DCMR § 4300.7(c), propuesta el 3 de abril de 2026 (4/3/2026)) que exige que el aviso indique 10 días; esa regla todavía no era definitiva en octubre de 2026. Hasta que se corrija el texto, un tribunal puede examinar con cuidado un aviso que da menos tiempo del que promete su propia redacción. Verificado nuevamente el 27 de octubre de 2026 (10/27/2026). |
|---|---|
| Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento | Aviso de 30 días para corregir o desocupar; el arrendador (landlord) puede recuperar la posesión solo si el inquilino (tenant) no corrige la violación dentro de los 30 días después de recibir el aviso. Casos de actos ilegales: aviso de 30 días para desocupar después de una determinación del tribunal; para las demandas presentadas después del 31 de diciembre de 2025 (12/31/2025) que involucren un delito peligroso o un delito violento, aviso de 10 días para desocupar sin posibilidad de corregir y una audiencia acelerada dentro de los 20 días de la presentación. Los avisos por razones distintas de la falta de pago también deben presentarse ante el Rent Administrator. Verificado nuevamente el 27 de octubre de 2026 (10/27/2026). Fuente: D.C. Code § 42-3505.01(b), (c) |
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) está prohibido: el arrendador (landlord) no puede cortar los servicios públicos ni cambiar las cerraduras para desalojar. Todo desalojo (eviction) debe seguir una orden judicial después de que vence el aviso para desocupar, y debe ser programado y supervisado por el U.S. Marshals Service. |
Cómo funciona un caso de desalojo en District of Columbia
Los casos de desalojo se atienden en: D.C. Superior Court, Civil Division, Landlord and Tenant Branch.
- Aviso por escrito: aviso de 10 días de la intención de presentar la demanda por falta de pago (solo si se deben $600 o más); aviso de 30 días para corregir o desocupar por violaciones del contrato; avisos más largos para uso por el dueño, venta, renovación o demolición
- El arrendador (landlord) presenta una demanda bajo juramento, certificando una licencia válida de vivienda de alquiler y el registro/exención de la renta
- La citación se notifica al menos 14 días antes de la audiencia inicial (la colocación en la puerta requiere un envío por correo dentro de los 3 días y una foto con fecha y hora)
- Audiencia inicial; sentencia en rebeldía si el inquilino (tenant) no comparece; de lo contrario, juicio o acuerdo
- Sentencia de posesión; en los casos por falta de pago, el inquilino generalmente puede evitar el desalojo pagando todo lo que debe antes de la fecha programada del desalojo
- Writ of restitution (orden de restitución); el desalojo lo programa y supervisa el U.S. Marshals Service; no hay desalojos los días con pronóstico de menos de 32°F, más de 95°F o con precipitación
Arrendadores: cómo desalojar a un inquilino en District of Columbia — pasos, costos, plazos y formularios.
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- Calculadora de plazos de aviso — Ingrese la fecha en que se entregó un aviso y vea la fecha en que vence según la ley de su estado.
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District of Columbia frente a los estados vecinos
| Estado | Aviso por renta sin pagar | Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento | Cierres de acceso y cortes de servicios públicos |
|---|---|---|---|
| District of Columbia | Aviso por escrito de al menos 10 días de la intención de presentar la demanda antes de presentar un desalojo (eviction) por falta de pago, en el formulario legal (cantidad adeudada, libro de cuentas, derecho a corregir, números de teléfono de ayuda para inquilinos), enviado por correo certificado o con rastreo más entrega en mano o colocación en la puerta. No se puede presentar ningún caso de desalojo si se deben menos de $600, ni ningún desalojo por recargos por pago tardío no pagados. D.C. Code §§ 42-3505.01(a)(1), (a-1); 16-1501 | Aviso de 30 días para corregir o desocupar; el arrendador (landlord) puede recuperar la posesión solo si el inquilino (tenant) no corrige la violación dentro de los 30 días después de recibir el aviso. Casos de actos ilegales: aviso de 30 días para desocupar después de una determinación del tribunal; para las demandas presentadas después del 31 de diciembre de 2025 (12/31/2025) que involucren un delito peligroso o un delito violento, aviso de 10 días para desocupar sin posibilidad de corregir y una audiencia acelerada dentro de los 20 días de la presentación. D.C. Code § 42-3505.01(b), (c) | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) está prohibido: el arrendador (landlord) no puede cortar los servicios públicos ni cambiar las cerraduras para desalojar. Todo desalojo (eviction) debe seguir una orden judicial después de que vence el aviso para desocupar, y debe ser programado y supervisado por el U.S. Marshals Service. D.C. Code §§ 42-3505.01, 42-3505.01a, 16-1501 (as summarized in OTA Tenant Bill of Rights) |
| Maryland | Antes de presentar un caso por falta de pago de la renta (failure to pay rent), el arrendador debe darle al inquilino un aviso por escrito de su intención de presentar la demanda (formulario DC-CV-115 de la Maryland Judiciary) que le dé 10 días para pagar. El aviso puede enviarse por correo de primera clase con certificado de envío (certificate of mailing), pegarse en la puerta o (si el inquilino lo eligió) enviarse por correo electrónico, mensaje de texto o portal para inquilinos con comprobante de envío. La demanda debe indicar la fecha en que se dio el aviso. Md. Code, Real Prop. § 8-401(c) | Aviso por escrito de 30 días de que el inquilino está violando el contrato y de que el arrendador quiere recuperar la posesión; aviso por escrito de 14 días si el incumplimiento implica un comportamiento que muestra un peligro claro e inminente de daño grave. El tribunal solo puede ordenar el desalojo si determina que el incumplimiento fue grave y justifica el desalojo. Md. Code, Real Prop. § 8-402.1(a)(1), (b)(1) | Prohibido. El arrendador no puede tomar ni amenazar con tomar la posesión dejando al inquilino fuera cambiando las cerraduras (lockout), cortando intencionalmente la calefacción, el agua corriente, el agua caliente, la electricidad o el gas para obligar al inquilino a irse, ni mediante cualquier otra acción. Solo se puede tomar la posesión con una orden judicial de restitución (warrant of restitution) ejecutada por un sheriff o constable, o después de un abandono o entrega de la vivienda. Recurso: daños reales más honorarios de abogado razonables y costas; también hay otros recursos disponibles. Md. Code, Real Prop. § 8-216 |
| Virginia | Aviso escrito de 14 días para pagar o desocupar (pay-or-quit). Va. Code 55.1-1245(F) | Incumplimiento que se puede corregir: 21 días para corregirlo; si no se corrige, el contrato termina no menos de 30 días después del aviso. Incumplimiento que no se puede corregir: terminación no menos de 30 días después del aviso; terminación inmediata por actos delictivos o intencionales que no se pueden corregir y que amenazan la salud o la seguridad. Repetición de un incumplimiento de naturaleza similar: aviso de terminación de 30 días sin oportunidad de corregir. Va. Code 55.1-1245(A)-(E) | Desalojo o exclusión ilegal e intencional de un inquilino (tenant), o interrupción de un servicio esencial, sin autorización del tribunal: el inquilino puede recuperar los daños reales más daños legales de $5,000 o cuatro meses de renta, lo que sea mayor, y honorarios razonables de abogado; el tribunal puede ordenar el regreso a la unidad y el restablecimiento de los servicios. Va. Code 55.1-1243.1 |
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Preguntas frecuentes sobre las leyes de desalojo de District of Columbia
¿Cuánto aviso tiene que dar un arrendador antes de desalojar por renta sin pagar en District of Columbia?
Aviso por escrito de al menos 10 días de la intención de presentar la demanda antes de presentar un desalojo (eviction) por falta de pago, en el formulario legal (cantidad adeudada, libro de cuentas, derecho a corregir, números de teléfono de ayuda para inquilinos), enviado por correo certificado o con rastreo más entrega en mano o colocación en la puerta. No se puede presentar ningún caso de desalojo si se deben menos de $600, ni ningún desalojo por recargos por pago tardío no pagados. (D.C. Code §§ 42-3505.01(a)(1), (a-1); 16-1501)
¿Cuánto aviso se requiere para desalojar por violar el contrato de arrendamiento en District of Columbia?
Aviso de 30 días para corregir o desocupar; el arrendador (landlord) puede recuperar la posesión solo si el inquilino (tenant) no corrige la violación dentro de los 30 días después de recibir el aviso. Casos de actos ilegales: aviso de 30 días para desocupar después de una determinación del tribunal; para las demandas presentadas después del 31 de diciembre de 2025 (12/31/2025) que involucren un delito peligroso o un delito violento, aviso de 10 días para desocupar sin posibilidad de corregir y una audiencia acelerada dentro de los 20 días de la presentación. (D.C. Code § 42-3505.01(b), (c))
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos en District of Columbia?
El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) está prohibido: el arrendador (landlord) no puede cortar los servicios públicos ni cambiar las cerraduras para desalojar. Todo desalojo (eviction) debe seguir una orden judicial después de que vence el aviso para desocupar, y debe ser programado y supervisado por el U.S. Marshals Service. (D.C. Code §§ 42-3505.01, 42-3505.01a, 16-1501 (as summarized in OTA Tenant Bill of Rights))
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.