¿Cuánto aviso tiene que dar un arrendador antes de un desalojo?
Respuesta corta: Cada estado fija su propio período de aviso, y por lo general varía según el motivo: la renta impaga a menudo requiere un aviso corto de pagar o desocupar (comúnmente de 3 a 14 días), mientras que otras violaciones del contrato pueden requerir un aviso para corregir el problema o irse.
Un aviso no es una orden de desalojo. Solo una corte puede ordenarle que se vaya. Si recibe un aviso, lea con cuidado la fecha límite y, si le siguen documentos de la corte, responda y asista a la audiencia.
La regla en cada estado
Cada respuesta a continuación enlaza con la ley o la página oficial de donde proviene (51 de 51 jurisdicciones verificadas).
| Estado | Aviso por renta sin pagar | Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento |
|---|---|---|
| Alabama | Aviso escrito de terminación (eviction notice) que indica la renta y los cargos por pago atrasado (late fees) que se deben. El contrato de alquiler (rental agreement) termina en una fecha no menor de 7 días hábiles (business days) después de que el inquilino (tenant) recibe el aviso, a menos que el inquilino pague (subsane, cure) dentro de esos 7 días hábiles. Ala. Code § 35-9A-421(b) | Por un incumplimiento importante (material noncompliance), el arrendador (landlord) da un aviso escrito que describe la violación. El contrato de alquiler (rental agreement) termina en una fecha no menor de 7 días hábiles (business days) después de recibirlo, a menos que el inquilino (tenant) corrija la violación antes. Algunos actos no se pueden subsanar y permiten terminar el contrato con un aviso de 7 días: drogas ilegales, uso o disparo ilegal de armas de fuego, agresión criminal en la propiedad, repetir sustancialmente la misma violación dentro de 6 meses, y declarar falsamente de forma intencional un hecho importante en la solicitud. Ala. Code § 35-9A-421(a), (d) |
| Alaska | Aviso para desocupar (notice to quit) por escrito de 7 días. El aviso debe indicar el total correcto de renta adeudada, ofrecer la opción de pagar o mudarse y advertir que puede seguir una demanda de desalojo (eviction). Pagar la renta dentro de los 7 días subsana (cure) el incumplimiento. No se puede desalojar a un inquilino solo por cargos por pago atrasado no pagados. AS 09.45.090; AS 09.45.105; AS 34.03.220(b) | Aviso por escrito de 10 días por un incumplimiento del contrato de alquiler (rental agreement) o de los deberes legales del inquilino (tenant) que ponga en peligro la salud y seguridad de otros. El arrendamiento continúa si el inquilino corrige el problema dentro del plazo del aviso. Un incumplimiento repetido sustancialmente similar dentro de 6 meses permite un aviso de 5 días sin derecho a subsanar. Un daño intencional de más de $400 permite un aviso de 24 horas a 5 días. La actividad ilegal en la propiedad permite un aviso de 5 días. El corte de servicios públicos por falta de pago del inquilino permite un aviso de 5 días, que puede subsanarse dentro de 3 días. AS 34.03.220(a), (e); AS 09.45.090(a)(2)(G) |
| Arizona | Aviso por escrito de 5 días por falta de pago que indique que el arrendador (landlord) terminará el contrato de arrendamiento si la renta no se paga dentro de ese plazo. Antes de que se presente un desalojo (eviction), pagar toda la renta atrasada más un recargo por pago tardío razonable fijado en un contrato de arrendamiento escrito restablece el contrato. Después de la presentación, el restablecimiento también requiere pagar los honorarios de abogado y las costas judiciales. Después de la sentencia, el restablecimiento queda a discreción del arrendador. A.R.S. § 33-1368(B) | Aviso de 10 días para corregir un incumplimiento importante del contrato de arrendamiento. Aviso de 5 días para corregir un incumplimiento de la § 33-1341 que afecte de manera importante la salud y la seguridad. La repetición de la misma violación o de una similar permite una acción de special detainer (desalojo especial) 10 días después del aviso por escrito. Un incumplimiento importante e irreparable en la propiedad (por ejemplo, disparar un arma ilegalmente, agresión (assault), amenazas, venta de drogas o daños graves a la propiedad) permite un aviso de terminación inmediata. A.R.S. § 33-1368(A) |
| Arkansas | Para una demanda civil de desalojo (unlawful detainer), el arrendador (landlord) debe dar un aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar la demanda. Ark. Code Ann. § 18-60-304 | Aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar una demanda de desalojo (unlawful detainer), igual que por falta de pago. Ark. Code Ann. § 18-60-304 |
| California | Aviso de 3 días de pagar la renta o desalojar, sin contar sábados, domingos ni días festivos judiciales. El aviso debe indicar la cantidad adeudada, el nombre, el número de teléfono y la dirección de la persona a quien se debe pagar, y el método de pago. Puede entregarse en cualquier momento dentro del año siguiente a la fecha en que vence la renta. Cal. Civ. Proc. Code § 1161(2) | Aviso de 3 días de cumplir la cláusula del contrato de arrendamiento o desalojar, cuando el incumplimiento puede corregirse. No cuentan los fines de semana ni los días festivos judiciales. Para una violación grave que no puede corregirse (como molestia pública (nuisance), deterioro (waste) o uso ilegal), un aviso de 3 días de desalojar, contando todos los días. Donde se aplica la causa justificada (just cause) (§ 1946.2), el arrendador (landlord) primero debe dar un aviso por escrito y la oportunidad de corregir una violación que pueda corregirse. Cal. Civ. Proc. Code § 1161(3)-(4); Cal. Civ. Code § 1946.2 |
| Colorado | Exigencia escrita de 10 días para pagar la renta o entregar la posesión (aviso de desalojo, eviction notice). Los contratos residenciales exentos (exempt residential agreements) tienen 5 días; la vivienda proporcionada por el empleador tiene 3 días. El inquilino (tenant) puede pagar la cantidad total del aviso, más cualquier renta que se haya vencido después, en cualquier momento hasta que el juez dicte una sentencia de posesión. El pago puede hacerse al arrendador (landlord) o al tribunal, y entonces el caso se desestima. Para una "vivienda cubierta" (covered dwelling) según la ley federal CARES Act (por ejemplo, una vivienda con subsidio federal o con una hipoteca respaldada por el gobierno federal), el arrendador también debe cumplir la regla de aviso de 15 U.S.C. § 9058(c) tal como se promulgó el 27 de marzo de 2020 (March 27, 2020) (un aviso de 30 días para desocupar), aunque la ley federal cambie después (C.R.S. § 38-12-1502, desde el 29 de mayo de 2025, May 29, 2025). C.R.S. §§ 13-40-104(1)(d), 13-40-106, 13-40-115(4); 38-12-1502 (added by HB 25-1240) | Aviso escrito de 10 días para cumplir con la condición o cláusula violada del contrato de arrendamiento (lease), o entregar la posesión (5 días para contratos residenciales exentos, 3 días para vivienda proporcionada por el empleador). Si se repite la violación de la misma cláusula después de un aviso anterior, se puede terminar el contrato 10 días después de un aviso escrito, sin oportunidad de subsanar (cure). Las violaciones graves, como ciertos actos criminales violentos o relacionados con drogas, se tratan según el § 13-40-107.5. C.R.S. §§ 13-40-104(1)(e), (1)(e.5), 13-40-107.5 |
| Connecticut | Para fines de desalojo, la renta no se considera 'no pagada' hasta que pasa un período de gracia de 9 días (4 días para arrendamientos de semana a semana). Después, el arrendador (landlord) entrega un aviso escrito para desocupar, el Notice to Quit (aviso de desalojo, eviction notice), que da al menos 3 días antes de la fecha para desocupar. Desde el 1 de enero de 2026 (Jan. 1, 2026), el período de gracia se extiende 5 días más si el sistema de pago en línea del arrendador impidió pagar a tiempo. Conn. Gen. Stat. §§ 47a-15a(a), 47a-23 | Aviso escrito que especifica la violación y termina el contrato de arrendamiento (lease) en una fecha de al menos 15 días después de recibirlo; si la violación se puede corregir con una reparación o pagando los daños, y el inquilino (tenant) lo hace dentro de los 15 días, el contrato no termina. Si se repite sustancialmente la misma violación dentro de 6 meses, se puede terminar el contrato sin dar otra oportunidad de subsanar (cure). No se requiere aviso para subsanar en casos de falta de pago, molestias graves (serious nuisance) o una violación del § 47a-11(h). Conn. Gen. Stat. § 47a-15 |
| Delaware | Después del período de gracia del recargo por pago tardío (5 días después de que vence la renta), el arrendador (landlord) puede entregar una exigencia por escrito que dé al inquilino (tenant) al menos 7 días para pagar antes de presentar una demanda de posesión sumaria (summary possession). Si el inquilino paga toda la renta adeudada antes de que el arrendador presente la demanda, el arrendador no puede presentarla por esa falta de pago y no puede rechazar la renta. 25 Del. C. § 5502(a), (c) | Aviso por escrito y al menos 7 días para corregir un incumplimiento importante del contrato de arrendamiento o de las reglas. Si un incumplimiento sustancialmente similar se repite dentro de 1 año, no se necesita un nuevo aviso para corregir. No hay período para corregir cuando el incumplimiento causa o amenaza causar un daño irreparable, ni por ciertas condenas penales. 25 Del. C. § 5513 |
| District of Columbia | Aviso por escrito de al menos 10 días de la intención de presentar la demanda antes de presentar un desalojo (eviction) por falta de pago, en el formulario legal (cantidad adeudada, libro de cuentas, derecho a corregir, números de teléfono de ayuda para inquilinos), enviado por correo certificado o con rastreo más entrega en mano o colocación en la puerta. No se puede presentar ningún caso de desalojo si se deben menos de $600, ni ningún desalojo por recargos por pago tardío no pagados. D.C. Code §§ 42-3505.01(a)(1), (a-1); 16-1501 | Aviso de 30 días para corregir o desocupar; el arrendador (landlord) puede recuperar la posesión solo si el inquilino (tenant) no corrige la violación dentro de los 30 días después de recibir el aviso. Casos de actos ilegales: aviso de 30 días para desocupar después de una determinación del tribunal; para las demandas presentadas después del 31 de diciembre de 2025 (12/31/2025) que involucren un delito peligroso o un delito violento, aviso de 10 días para desocupar sin posibilidad de corregir y una audiencia acelerada dentro de los 20 días de la presentación. D.C. Code § 42-3505.01(b), (c) |
| Florida | Aviso por escrito de 3 días para pagar o desalojar (3-day notice to pay or vacate), sin contar sábados, domingos ni días feriados oficiales observados por el tribunal, sustancialmente en el formato que establece la ley. Fla. Stat. § 83.56(3) | Violaciones que se pueden corregir: aviso de 7 días para corregir (notice to cure) (si se repite dentro de 12 meses, se permite el desalojo sin otra oportunidad). Violaciones que no se pueden corregir (por ejemplo, daño intencional, molestias irrazonables continuas y, a partir del 1 de octubre de 2026, la entrada fraudulenta a la vivienda mediante declaraciones falsas sobre la identidad, documentos falsificados o suplantación de identidad): aviso de 7 días para desalojar sin oportunidad de corregir. Fla. Stat. § 83.56(2); § 817.537; ch. 2026-143, Laws of Fla. |
| Georgia | Antes de presentar una declaración jurada de desposesión (dispossessory affidavit) por renta no pagada, recargos por pago tardío, servicios públicos u otros cargos, el arrendador (landlord) debe dar al inquilino (tenant) un aviso para desocupar o pagar todas las cantidades atrasadas dentro de tres días hábiles. El aviso debe colocarse en un sobre cerrado de forma visible en la puerta de la propiedad Y entregarse por cualquier otro método o métodos acordados en el contrato de arrendamiento. O.C.G.A. § 44-7-50(c), (d) (as amended by HB 404, 2024 Safe at Home Act, Act 392) | No hay un período legal para corregir. El arrendador (landlord) debe exigir la posesión antes de presentar el desalojo (eviction), y deben seguirse las condiciones de aviso del contrato de arrendamiento. Para los contratos celebrados o renovados a partir del 1 de julio de 2024 (7/1/2024), la exigencia de posesión debe colocarse en un sobre cerrado de forma visible en la puerta de la propiedad y también entregarse por cualquier otro método acordado en el contrato. O.C.G.A. § 44-7-50(a), (d) (as amended by HB 404, 2024) |
| Hawaii | A partir del 5 de febrero de 2026 (2/5/2026): aviso por escrito de al menos 10 días calendario para pagar, en un formulario con el contenido requerido, con una copia entregada a un centro de mediación financiado por el estado. Si el inquilino (tenant) programa una mediación dentro de los 10 días, el arrendador (landlord) no puede presentar la demanda hasta 20 días calendario después de que el inquilino recibió el aviso (a menos que el inquilino no asista a la mediación o la cancele), y el arrendador debe participar. HRS § 521-68 (as amended by Act 278, SLH 2025) | Aviso por escrito que dé al menos 10 días para corregir un incumplimiento importante de las obligaciones del inquilino (tenant) (§ 521-51) o una violación de una regla del edificio (§ 521-72). No hay período para corregir si la violación causa o amenaza causar un daño irreparable a una persona o a la propiedad. HRS §§ 521-69(a), 521-72(a) |
| Idaho | Aviso por escrito de 3 días que exige el pago de la cantidad debida o la entrega de la posesión. El aviso debe indicar la cantidad debida y el plazo que tiene el inquilino para sacar sus cosas después de la sentencia (72 horas para inquilinos residenciales). El aviso puede entregarse dentro de un año después de la fecha de vencimiento de la renta. Idaho Code § 6-303(2) | Aviso por escrito de 3 días que exige cumplir o entregar la posesión; el inquilino puede corregir la violación dentro de los 3 días. No se necesita aviso para corregir si la obligación incumplida ya no se puede cumplir después. Ceder o subarrendar, o causar deterioro (waste) en contra de los términos del contrato, lo termina (aviso de 3 días para desalojar). Actividad con sustancias controladas: aviso de 3 días sin derecho a corregir. Idaho Code § 6-303(3)-(5) |
| Illinois | Exigencia por escrito que dé no menos de 5 días después de la entrega para pagar; si no se paga, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento (lease) y presentar un desalojo. Para que los pagos parciales no invaliden el aviso, este debe indicar que solo el PAGO COMPLETO anula el derecho de terminar el contrato. 735 ILCS 5/9-209 | Aviso por escrito de 10 días para desalojar después del incumplimiento de cualquier término del contrato (que no sea la renta). 735 ILCS 5/9-210 |
| Indiana | Aviso de no menos de 10 días para pagar o desocupar, a menos que las partes hayan acordado otra cosa o el inquilino (tenant) pague por completo dentro del plazo del aviso. IC 32-31-1-6, 32-31-1-7 | No hay ley: la ley de Indiana no fija ningún plazo de aviso para terminar un arrendamiento por una violación del contrato distinta de la renta no pagada; rigen las condiciones del contrato de arrendamiento. No se necesita ningún aviso cuando un contrato de plazo fijo termina en su fecha indicada, un inquilino a voluntad (tenant at will) comete deterioro (waste), o el inquilino es un inquilino por tolerancia (tenant at sufferance) (IC 32-31-1-8). IC 32-31-1-1 to 32-31-1-22 (chapter checked); IC 32-31-1-8; IC 32-31-7-7 |
| Iowa | Aviso por escrito de 3 días por falta de pago y de la intención del arrendador de terminar el contrato si la renta no se paga dentro de ese período. Después de ese aviso, no se requiere un aviso separado de 3 días para desalojar (notice to quit) antes de presentar la demanda. Iowa Code § 562A.27(2); § 648.3(1) | Aviso por escrito de 7 días que especifique la violación; el contrato termina si la violación no se corrige dentro de 7 días. Si se repite sustancialmente la misma violación dentro de 6 meses, se permite terminar el contrato con 7 días de aviso sin derecho a corregir. Si hay un peligro claro y presente para otras personas, un solo aviso de 3 días de terminación y de desalojo. Iowa Code § 562A.27(1); § 562A.27A |
| Kansas | Aviso por escrito de 3 días para pagar o el contrato termina (tres períodos seguidos de 24 horas desde la entrega o la colocación del aviso; se agregan 2 días si se envía por correo). Antes de presentar la demanda, también se requiere un aviso de 3 días para dejar la vivienda; puede combinarse con el aviso de la RLTA. K.S.A. 58-2564(b); K.S.A. 61-3803 | Aviso por escrito de que el contrato terminará en una fecha de al menos 30 días después de recibirlo, a menos que la violación se corrija dentro de 14 días. Si se repite la misma violación o una similar después del período de 14 días, el arrendador puede dar un aviso de terminación de 30 días sin oportunidad de corregir. K.S.A. 58-2564(a) |
| Kentucky | Zonas con URLTA: aviso por escrito de 7 días para pagar o el contrato de arrendamiento (lease) termina. Zonas sin URLTA: no se encontró ningún período legal de aviso por falta de pago antes de presentar la demanda; los términos se rigen por el contrato. KRS 383.660(2) | Zonas con URLTA: aviso por escrito que especifique la violación; el contrato termina en una fecha de al menos 14 días después de recibirlo si no se corrige (la ley dice 'remedied in fifteen (15) days', es decir, 'corregida en quince (15) días'). Si se repite dentro de 6 meses, se permite terminar el contrato con 14 días de aviso sin oportunidad de corregir. Zonas sin URLTA: no hay ley. KRS 383.660(1) |
| Louisiana | Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) que dé al menos 5 días desde su entrega. Los sábados, domingos y días feriados legales no se cuentan en un plazo tan corto, así que en la práctica el inquilino tiene 5 días hábiles. El contrato de arrendamiento puede renunciar a este aviso, y muchos contratos estándar lo hacen. La. C.C.P. arts. 4701, 5059(C)(3); La. R.S. 1:55(E); La. C.C. art. 2704 | El mismo aviso por escrito de 5 días para desocupar (al que se puede renunciar en el contrato) una vez que el contrato se disuelve por el incumplimiento. La ley no da un plazo para corregir la falta. La. C.C. art. 2686; La. C.C.P. art. 4701 |
| Maine | Aviso por escrito de 7 días para desocupar (notice to quit) (arrendamiento a voluntad) cuando la renta tiene 7 o más días de atraso. Pagar toda la renta adeudada antes de que venza el aviso lo anula. Después de que vence, pagar todos los atrasos, la renta adeudada a la fecha y los costos de presentación y notificación del arrendador antes de que se emita la orden de posesión (writ of possession) restablece el arrendamiento. 14 M.R.S. § 6002(1)(C), (1), (2) | Arrendamiento a voluntad: aviso por escrito de 7 días por causas específicas: daños considerables sin reparar; molestias graves (nuisance), hacer la unidad no apta o violar la ley; violencia doméstica, agresión sexual o acecho contra otro inquilino; violencia o amenazas contra otros inquilinos, visitantes o el arrendador; o un ocupante no autorizado. El derecho legal de corregir la falta y restablecer el arrendamiento de § 6002 aplica a la causa de renta atrasada. Para contratos por escrito, rigen los términos del contrato; si el contrato no tiene una cláusula de terminación por incumplimiento grave, § 6001(1-B) permite la terminación según los procedimientos de § 6002. 14 M.R.S. §§ 6002(1)(A)-(F), 6001(1-B) |
| Maryland | Antes de presentar un caso por falta de pago de la renta (failure to pay rent), el arrendador debe darle al inquilino un aviso por escrito de su intención de presentar la demanda (formulario DC-CV-115 de la Maryland Judiciary) que le dé 10 días para pagar. El aviso puede enviarse por correo de primera clase con certificado de envío (certificate of mailing), pegarse en la puerta o (si el inquilino lo eligió) enviarse por correo electrónico, mensaje de texto o portal para inquilinos con comprobante de envío. La demanda debe indicar la fecha en que se dio el aviso. Md. Code, Real Prop. § 8-401(c) | Aviso por escrito de 30 días de que el inquilino está violando el contrato y de que el arrendador quiere recuperar la posesión; aviso por escrito de 14 días si el incumplimiento implica un comportamiento que muestra un peligro claro e inminente de daño grave. El tribunal solo puede ordenar el desalojo si determina que el incumplimiento fue grave y justifica el desalojo. Md. Code, Real Prop. § 8-402.1(a)(1), (b)(1) |
| Massachusetts | Aviso por escrito de 14 días para desalojar (notice to quit). Para los inquilinos (tenants) a voluntad: un inquilino que no haya recibido un aviso similar en los 12 meses anteriores puede corregir pagando la renta completa adeudada dentro de los 10 días después de recibir el aviso, y el aviso debe indicar este derecho. Para los inquilinos con contrato de arrendamiento: el inquilino puede corregir pagando toda la renta adeudada, más intereses y costas, a más tardar el día en que vence la contestación en el caso de desalojo (eviction). G.L. c. 186, §§ 11, 12, 31 | No hay un plazo legal único. Arrendamiento a voluntad: el arrendador (landlord) generalmente lo termina con un aviso por escrito para desalojar de al menos 30 días (o un período de renta, si es más largo) que vence al final de un período de renta, indicando la violación del contrato como el motivo. Contrato de arrendamiento no vencido: el propio contrato rige los motivos de terminación y el aviso requerido. G.L. c. 186, § 12; Massachusetts Court System guidance |
| Michigan | 7 días: exigencia por escrito de entrega de la posesión (demand for possession) (o aviso por escrito para desocupar, notice to quit) por falta de pago de la renta antes de presentar la demanda MCL 600.5714(1)(a); MCL 554.134(2); MCL 600.5716; MCL 600.5718 | La ley no fija un plazo único. Si el contrato permite terminarlo por la violación, rige el plazo de aviso del contrato; para un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) o sin contrato por escrito, se usa un aviso para desocupar de un período de renta (por lo general 1 mes). Aplican plazos legales más cortos para ciertas conductas: 24 horas (actividad de drogas, con cláusula en el contrato e informe policial), 7 días (peligro grave y continuo para la salud o daño físico extenso y continuo; violencia o amenazas con aviso a la policía). MCL 600.5714(1)(b)-(e); MCL 554.134(1),(4) |
| Minnesota | Antes de presentar un desalojo por falta de pago de la renta (residencial), el arrendador debe entregar un aviso por escrito que dé al inquilino 14 días para pagar. El aviso debe indicar el total adeudado, un desglose detallado (renta, cargos por pago tardío, otros cargos), quién está autorizado para recibir el pago y dónde, y las declaraciones requeridas sobre ayuda legal y asistencia para la renta. Se entrega en persona o por correo de primera clase a la dirección de la vivienda rentada. Minn. Stat. § 504B.321, subd. 1a | La ley no establece un aviso ni un plazo para corregir la falta. Si el inquilino incumplió términos del contrato que no tienen que ver con la renta u otra obligación económica, por lo general el arrendador no tiene que dar aviso antes de presentar la demanda, a menos que el contrato exija un aviso. Minn. Stat. § 504B.285, subd. 1 |
| Mississippi | 3 días. El arrendador puede dar un aviso por escrito (o por correo electrónico o mensaje de texto, si el inquilino aceptó por escrito recibir avisos de esa forma) de que el contrato de arrendamiento terminará si la renta no se paga dentro de tres días. Miss. Code Ann. § 89-8-13(5)(a) | 14 días para corregir la falta. El aviso por escrito debe describir el incumplimiento y decir que el contrato terminará en una fecha al menos 14 días después de que el inquilino lo reciba, a menos que el incumplimiento se corrija dentro de un tiempo razonable de no más de 14 días. Si se repite prácticamente el mismo incumplimiento dentro de 6 meses, el contrato puede terminarse con al menos 14 días de aviso por escrito sin oportunidad de corregir. No se requiere ningún aviso por una violación grave que afecte de manera importante la salud o la seguridad. Miss. Code Ann. §§ 89-8-13(3), 89-8-19(4) |
| Missouri | No hay un plazo fijo de aviso de pagar o desocupar (pay-or-quit). El arrendador debe exigir el pago de la renta; si no se paga, puede presentar una declaración de renta y posesión (rent-and-possession). No se requiere el aviso de terminación de un mes de 441.060 antes de presentar la demanda. RSMo 535.020 | Aviso de 10 días para desocupar por incumplimiento de una condición del contrato por escrito, por ceder o subarrendar sin autorización, o por deterioro grave de la propiedad (waste) (violaciones de 441.030), y por uso ilegal según 441.020 (juegos de apuestas, prostíbulo, sustancias controladas). La ley no da derecho a corregir la falta. RSMo 441.030, 441.040, 441.020 |
| Montana | Aviso por escrito de 3 días por falta de pago e intención de terminar el contrato; el contrato termina si la renta no se paga dentro de 3 días. Mont. Code Ann. § 70-24-422(2) | Incumplimiento general: aviso por escrito de 14 días (el contrato termina a menos que se corrija). 3 días por una mascota no autorizada, personas no autorizadas viviendo en la unidad, abuso verbal contra el arrendador, destruir/dañar la vivienda, o crear un riesgo razonable de daño o perjuicio a otras personas. Repetición de sustancialmente el mismo acto dentro de 6 meses: al menos 5 días. Mont. Code Ann. § 70-24-422(1), (3), (4) |
| Nebraska | Aviso por escrito de 7 días calendario por falta de pago e intención de terminar el contrato; el arrendador puede terminar el contrato si la renta no se paga dentro de ese plazo. Neb. Rev. Stat. § 76-1431(2) | Aviso por escrito de un incumplimiento material o de un incumplimiento que afecta la salud y la seguridad: el inquilino tiene 14 días para corregirlo, y si no lo corrige el contrato termina en una fecha al menos 30 días después de recibir el aviso. Repetición de sustancialmente el mismo incumplimiento dentro de 6 meses: terminación con al menos 14 días de aviso por escrito (sin oportunidad de corregir). Actividad criminal violenta, venta de drogas ilegales u otra actividad que amenace la salud/seguridad: aviso por escrito de 5 días, sin derecho a corregir. Neb. Rev. Stat. § 76-1431(1), (4) |
| Nevada | Aviso por escrito para pagar la renta o entregar la vivienda antes del cierre de horario de oficina (close of business) del 7.º día judicial después de la entrega del aviso (desalojo sumario / summary eviction). Para renta fijada por semana o por períodos más cortos, cuando el arrendamiento ha durado 45 días o menos: antes del mediodía del 4.º día completo después de la entrega. NRS 40.253(1) | Aviso de 5 días para cumplir la condición del contrato (corregir) o entregar la vivienda; si no se corrige dentro de 5 días, el inquilino es culpable de retención ilícita (unlawful detainer). Si la violación no se puede corregir, no se requiere aviso para corregir. NRS 40.2516(1); NRS 40.251(1)(b)(2); NRS 40.254 |
| New Hampshire | Aviso de desalojo (eviction) por escrito de 7 días (más una exigencia de pago de la renta), que indique el motivo de forma específica e informe al inquilino (tenant) de su derecho a evitar el desalojo pagando lo atrasado. RSA 540:3, II-IV; RSA 540:2, II(a); RSA 540:5 | Aviso de desalojo (eviction) por escrito de 30 días por el incumplimiento de una cláusula importante del contrato de arrendamiento u otra causa justificada; 7 días por daños sustanciales a la propiedad, conducta que afecte la salud o la seguridad, o (en ciertos casos de violencia doméstica (domestic violence)) un coinquilino que permanece en la vivienda y está acusado de abuso. RSA 540:3, II; RSA 540:2, II-III |
| New Jersey | No se requiere un aviso para desalojar (notice to quit) antes de presentar una demanda por falta de pago de la renta. El requisito de aviso por escrito de la N.J.S.A. 2A:18-61.2 excluye expresamente la falta de pago (y no pagar un aumento de renta válido). El inquilino (tenant) puede detener el caso pagando la renta reclamada más las costas acumuladas al secretario del tribunal a más tardar al dictarse la sentencia definitiva. Después de que se coloca una orden de desalojo (warrant of removal), o se lleva a cabo un cierre (lockout), por falta de pago, el inquilino tiene 3 días hábiles para pagar toda la renta adeudada. El arrendador (landlord) debe aceptar ese pago (en efectivo, cheque certificado, giro postal (money order), o de un programa de asistencia para la renta o una organización benéfica) y entonces el caso se desestima. N.J.S.A. 2A:18-61.1(a), 2A:18-61.2, 2A:18-55, 2A:42-10.16a, 46:8-49.3 | Conducta desordenada: un aviso por escrito para cesar, y luego un aviso de 3 días para desalojar. Daño intencional o por negligencia grave a la propiedad: un aviso de 3 días para desalojar. Violación sustancial continua de reglas razonables o de cláusulas del contrato de arrendamiento, o pago tardío habitual de la renta: un aviso por escrito para cesar, y luego un aviso de un mes para desalojar. Motivos de drogas, agresión (assault), robo o trata de personas: un aviso de 3 días. Los avisos deben indicar la causa con detalle y entregarse personalmente, en la residencia a un familiar mayor de 14 años, o por correo certificado (correo regular si no se reclama la carta certificada). N.J.S.A. 2A:18-61.1(b)-(e), (j), (n)-(r); 2A:18-61.2(a)-(b) |
| New Mexico | Aviso por escrito de 3 días de falta de pago y de la intención de terminar el contrato. Ofrecer la cantidad total adeudada, en la forma indicada en el aviso, antes de que venzan los 3 días impide una acción por falta de pago. NMSA 1978, § 47-8-33(D) | Primer incumplimiento importante: aviso por escrito de 7 días para corregir (el arrendamiento termina en no menos de 7 días si no se corrige). Segundo incumplimiento importante dentro de 6 meses: aviso de 7 días para terminar sin derecho a corregir. Violación sustancial (conducta grave de tipo delictivo): aviso de 3 días para terminar sin posibilidad de corregir. NMSA 1978, § 47-8-33(A)-(C), (I) |
| New York | Exigencia de pago de la renta por escrito de 14 días antes de presentar un procedimiento por falta de pago. Por separado, si la renta no se recibe dentro de los 5 días de la fecha de vencimiento, el arrendador (landlord) debe enviar al inquilino (tenant) por correo certificado un aviso de que no se recibió la renta; no hacerlo es una defensa afirmativa en un caso por falta de pago. N.Y. RPAPL § 711(2); N.Y. RPL § 235-e(d) | No hay un plazo legal estatal general de aviso para corregir (rigen las condiciones del contrato de arrendamiento). Donde se aplica la Good Cause Eviction, se debe dar al inquilino (tenant) un aviso por escrito y 10 días para corregir una violación sustancial del contrato antes de un desalojo (eviction) por ese motivo. En cualquier caso de desalojo por incumplimiento del contrato, el tribunal debe conceder una suspensión de la orden de 30 días durante la cual el inquilino puede corregir. N.Y. RPL § 216 (Good Cause); N.Y. RPAPL § 753(4) |
| North Carolina | Si el contrato no tiene una cláusula de pérdida del derecho (forfeiture / re-entry clause) por falta de pago, el arrendador debe exigir toda la renta atrasada y esperar 10 días antes de que se pierda el derecho al arrendamiento. Si el contrato tiene esa cláusula, la ley no exige ningún aviso antes de presentar la demanda. N.C. Gen. Stat. § 42-3; § 42-26(a)(2) | No hay un plazo legal para corregir ni para avisar. El desalojo por una violación del contrato solo se permite si el contrato establece que el arrendamiento del inquilino termina (cláusula de pérdida del derecho / re-entry) por ese incumplimiento. N.C. Gen. Stat. § 42-26(a)(2) |
| North Dakota | La renta debe tener más de 3 días de atraso; luego el arrendador (landlord) debe entregar un aviso por escrito de 3 días de su intención de desalojar antes de presentar la demanda. N.D.C.C. §§ 47-32-01(4), 47-32-02 | Aviso por escrito de 3 días de la intención de desalojar por violar una cláusula importante de un contrato de arrendamiento escrito. No hay un derecho legal a corregir. N.D.C.C. §§ 47-32-01(8), 47-32-02 |
| Ohio | Aviso por escrito de 3 días para desocupar la vivienda antes de presentar una demanda de desalojo (eviction), llamada forcible entry and detainer. El aviso para viviendas residenciales debe decir de manera visible (texto obligatorio en inglés): "You are being asked to leave the premises. If you do not leave, an eviction action may be initiated against you. If you are in doubt regarding your legal rights and obligations as a tenant, it is recommended that you seek legal assistance." (traducción informativa: "Se le pide que desocupe la vivienda. Si no la desocupa, se podría iniciar una demanda de desalojo en su contra. Si tiene dudas sobre sus derechos y obligaciones legales como inquilino, se recomienda que busque asistencia legal."). Use la redacción oficial en inglés; esta traducción es solo informativa. Ohio Rev. Code § 1923.04 | Si el inquilino (tenant) no cumple con sus obligaciones bajo el § 5321.05 y eso afecta de manera importante la salud y la seguridad, el arrendador (landlord) puede dar un aviso por escrito que indique el problema y una fecha de terminación de al menos 30 días después de recibido; si no se corrige, el contrato de alquiler termina. Luego se requiere el aviso de 3 días para desocupar (§ 1923.04) antes de presentar la demanda. Ohio Rev. Code § 5321.11 |
| Oklahoma | Aviso por escrito de 5 días exigiendo el pago. Si la renta no se paga dentro de los 5 días después del aviso, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato de alquiler (rental agreement). La exigencia de pago cuenta como exigencia de entrega de la posesión; no se requiere otro aviso para desocupar (notice to quit). 41 O.S. § 131 | Incumplimiento importante (material noncompliance): aviso por escrito que indique una fecha de terminación de al menos 15 días después de recibido; el inquilino (tenant) tiene 10 días para corregirlo; si no, el contrato termina en la fecha indicada. Si el incumplimiento se repite, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato de inmediato con aviso por escrito. Un daño inminente que no se puede remediar, o una actividad delictiva o relacionada con drogas, permite la terminación inmediata presentando una demanda de forcible entry and detainer (desalojo). 41 O.S. § 132(B)-(D) |
| Oregon | Semana a semana (week-to-week): al menos 72 horas de aviso por escrito, entregado no antes del 5.º día del periodo de renta. Otros arrendamientos: al menos 10 días de aviso entregado no antes del 8.º día del periodo de renta, o al menos 13 días de aviso entregado no antes del 5.º día. El aviso debe indicar la cantidad que se debe y la fecha límite para pagar. ORS 90.394 | Al menos 30 días de aviso por escrito. Si la violación se puede corregir, el aviso debe decirlo y dar al menos 14 días para corregirla. Si se repite sustancialmente la misma violación dentro de 6 meses: al menos 10 días de aviso, sin derecho a corregirla. Semana a semana (week-to-week): 7 días / 4 días para corregir / 4 días por repeticiones. ORS 90.392 |
| Pennsylvania | Aviso por escrito de 10 días para desalojar (notice to quit). Act § 501(b) (68 P.S. § 250.501(b)) | Contrato de arrendamiento de 1 año o menos o de plazo indeterminado: aviso de 15 días para desalojar. Contrato de más de 1 año: 30 días. Motivos de drogas ilegales conforme a la § 505-A: 10 días. Act §§ 501(b), 501(d), 505-A (68 P.S. §§ 250.501, 250.505-A) |
| Rhode Island | Cuando la renta tiene 15 días de atraso, el arrendador (landlord) puede enviar por correo una exigencia de pago por escrito; el inquilino (tenant) tiene 5 días desde el envío para pagar o el contrato de alquiler (rental agreement) termina. El arrendador puede presentar la demanda no antes del 6.º día después del envío. R.I. Gen. Laws § 34-18-35 | Aviso por escrito que identifique el incumplimiento y la forma de remediarlo, dando 20 días desde el envío para corregirlo y una fecha de terminación de al menos 21 días después del envío. Si se repite sustancialmente el mismo incumplimiento dentro de 6 meses: al menos 20 días de aviso sin derecho a corregirlo. No se necesita aviso para violaciones del § 34-18-24(8)-(10). R.I. Gen. Laws § 34-18-36 |
| South Carolina | Si la renta no se paga y no se paga dentro de los 5 días siguientes a la fecha de vencimiento, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato después de dar un aviso por escrito de la falta de pago y de su intención de terminarlo. Si el contrato por escrito contiene el texto de aviso establecido por la ley en letra negrita y visible, el contrato mismo sirve como aviso. S.C. Code § 27-40-710(B); § 27-37-10(B) | Aviso por escrito que especifique el incumplimiento; el contrato de alquiler (rental agreement) termina en una fecha de al menos 14 días después de recibido el aviso, a menos que el inquilino (tenant) lo corrija dentro de 14 días. S.C. Code § 27-40-710(A) |
| South Dakota | La ley no exige un aviso para desocupar (notice to quit). El arrendador (landlord) puede presentar una demanda de forcible entry and detainer (desalojo) una vez que la renta lleva tres días sin pagarse después de su vencimiento. El primer paso legal es presentar y entregar una demanda verificada (verified complaint) y una citación (summons). SDCL 21-16-1(4); SDCL 21-16-6; SDCL 21-16-2 (repealed) | La ley no establece un aviso ni un periodo para corregir. Procede una demanda de FED (desalojo) cuando el inquilino (tenant) causa deterioro (waste) o hace o deja de hacer algo que termina el contrato según sus términos. El arrendador (landlord) también puede terminar el contrato antes de tiempo si el inquilino usa la vivienda de forma contraria al contrato o no hace las reparaciones requeridas dentro de un tiempo razonable después de que se le pidan. SDCL 21-16-1(7); SDCL 43-32-18 |
| Tennessee | 14 días. Condados URLTA: aviso por escrito de que el contrato terminará a menos que la renta se pague dentro de 14 días después de que el inquilino reciba el aviso. El inquilino puede corregir el incumplimiento pagando. Solo se puede renunciar al aviso mediante una cláusula de renuncia en el contrato en letra negrita de 12 puntos o más, y aun así aplica el período de gracia de 5 días para cargos por pago tardío. Condados no URLTA: aviso de 14 días por renta vencida y atrasada, previa exigencia de pago. El contrato no termina si el inquilino paga antes de la fecha indicada en el aviso. T.C.A. 66-28-505(a)(2), (b); 66-28-201(c); 66-7-109(a) | Condados URLTA: (1) un incumplimiento que se puede corregir pagando dinero o con reparaciones: 14 días para corregirlo o el contrato termina; (2) cualquier otro incumplimiento importante (material breach): terminación no menos de 14 días después de que el inquilino reciba el aviso; (3) el mismo incumplimiento otra vez dentro de 6 meses: aviso por escrito de 7 días; (4) actos violentos, peligro real e inmediato, condiciones peligrosas o insalubres, o un ocupante no autorizado que se niega a irse: terminación 3 días después de que el inquilino reciba el aviso por escrito. Condados no URLTA: 14 días por daños más allá del desgaste normal (normal wear and tear) (corregibles) o por conducta violenta o peligrosa; 30 días para todos los demás incumplimientos del contrato; 3 días por actos violentos, actividad delictiva relacionada con drogas o conducta peligrosa (excepto inquilinos con discapacidad mental o física). T.C.A. 66-28-505(a); 66-28-517(a); 66-7-109(a), (b), (d) |
| Texas | Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) de al menos 3 días antes de presentar la demanda, a menos que el contrato de arrendamiento escrito establezca un plazo más corto o más largo. Si se desaloja al inquilino únicamente por falta de pago y no estaba atrasado antes del mes del aviso, el aviso debe ser un aviso de pagar la renta o desocupar (notice to pay rent or vacate). Tex. Prop. Code Sec. 24.005(a) | El mismo aviso por escrito de 3 días para desocupar que para otros incumplimientos, a menos que el contrato de arrendamiento diga otra cosa. La ley no otorga derecho a corregir el incumplimiento (right to cure). Tex. Prop. Code Sec. 24.005(a) |
| Utah | Aviso por escrito de 3 días hábiles para pagar la renta y las demás cantidades adeudadas o entregar la propiedad. Utah Code 78B-6-802(1)(c) | Aviso por escrito de 3 días calendario para cumplir la condición del contrato de arrendamiento o entregar la propiedad (se permite corregir). Aviso de 3 días calendario para desalojar (sin posibilidad de corregir) por cesión/subarrendamiento no autorizado, deterioro (waste), negocio ilegal, molestia pública (nuisance) o un acto delictivo en la propiedad. Utah Code 78B-6-802(1)(d)-(h) |
| Vermont | Aviso escrito de terminación de al menos 14 días después de la notificación efectiva. El arrendamiento no termina si el inquilino (tenant) paga u ofrece pagar toda la renta adeudada hasta el final del período de renta en que se hace el pago. 9 V.S.A. 4467(a) | Incumplimiento del contrato de arrendamiento o de las obligaciones del inquilino (tenant): aviso de al menos 30 días. Actividad delictiva, actividad ilegal con drogas o actos de violencia que amenacen la salud o la seguridad de otros residentes: aviso de al menos 14 días. 9 V.S.A. 4467(b) |
| Virginia | Aviso escrito de 14 días para pagar o desocupar (pay-or-quit). Va. Code 55.1-1245(F) | Incumplimiento que se puede corregir: 21 días para corregirlo; si no se corrige, el contrato termina no menos de 30 días después del aviso. Incumplimiento que no se puede corregir: terminación no menos de 30 días después del aviso; terminación inmediata por actos delictivos o intencionales que no se pueden corregir y que amenazan la salud o la seguridad. Repetición de un incumplimiento de naturaleza similar: aviso de terminación de 30 días sin oportunidad de corregir. Va. Code 55.1-1245(A)-(E) |
| Washington | Aviso de 14 días para pagar la renta o desocupar (pay or vacate), en el formato establecido por la ley. RCW 59.12.030(3); RCW 59.18.057 | Aviso de 10 días para cumplir o desocupar (comply or vacate). RCW 59.12.030(4); RCW 59.18.650(2)(b) |
| West Virginia | La ley no exige aviso antes de presentar la demanda. El arrendador (landlord) puede presentar directamente una petición verificada de recurso sumario (summary relief) por renta atrasada en el magistrate court o el circuit court. W. Va. Code § 55-3A-1(a) | La ley no exige aviso antes de presentar la demanda para un recurso sumario basado en el incumplimiento de una garantía o de una cláusula del arrendamiento, o en daños intencionales o negligentes a la propiedad. W. Va. Code § 55-3A-1(a) |
| Wisconsin | Mes a mes o semana a semana: aviso de 5 días para pagar o desocupar (pay or vacate), o (solo para mes a mes) un aviso de 14 días para desocupar sin derecho a corregir. Contrato de arrendamiento (lease) de 1 año o menos: aviso de 5 días para pagar o desocupar; si el inquilino se atrasó en el último año, un aviso de 14 días para desocupar. Contrato de más de 1 año: aviso de 30 días para pagar. Wis. Stat. § 704.17(1p)(a), (2)(a), (3)(a) | Inquilinos periódicos y contratos de 1 año o menos: aviso de 5 días para corregir o desocupar; por un incumplimiento repetido dentro de un año, un aviso de 14 días para desocupar sin derecho a corregir. Contrato de más de 1 año: aviso de 30 días para cumplir. Actividad delictiva o relacionada con drogas: aviso de 5 días para desocupar, sin derecho a corregir. Wis. Stat. § 704.17(1p)(b), (2)(b), (3)(a), (3m) |
| Wyoming | Aviso de 3 días para desocupar (notice to quit). Se permite el desalojo (FED o forcible entry and detainer) después de que la renta tiene 3 días de atraso, y el aviso por escrito para irse debe entregarse al menos 3 días antes de presentar la demanda. W.S. 1-21-1002(a)(i), 1-21-1003 | Aviso de 3 días para desocupar, sin derecho legal a corregir el incumplimiento (right to cure). El desalojo (FED) procede contra inquilinos que violan las obligaciones de W.S. 1-21-1204 o las prohibiciones de 1-21-1205 (daños, interferir con el disfrute pacífico de otros, negar el acceso sin razón). W.S. 1-21-1002(a)(vi), 1-21-1003, 1-21-1204, 1-21-1205 |
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