Derechos de los ocupantes ilegales en Georgia
Reglas de Georgia sobre ocupantes ilegales y propiedad abandonada para inquilinos y arrendadores, con la ley o la página oficial que respalda cada respuesta. Última verificación: 2026-10-22.
Respuesta corta: Dos vías, ambas sin un desalojo (eviction) normal. (1) Declaración jurada contra intrusos: el dueño (o su agente o abogado) jura una declaración (affidavit) de que reclama la posesión de buena fe y el ocupante nombrado no, y la entrega al sheriff, ayudante del sheriff, constable… O.C.G.A. §§ 16-7-21.1; 44-11-30 to 44-11-33; 15-10-2(a)(18)-(19) (HB 1017, 2024 Georgia Squatter Reform Act)
Las reglas en Georgia
| Ocupantes ilegales / ocupantes no autorizados | Dos vías, ambas sin un desalojo (eviction) normal. (1) Declaración jurada contra intrusos: el dueño (o su agente o abogado) jura una declaración (affidavit) de que reclama la posesión de buena fe y el ocupante nombrado no, y la entrega al sheriff, ayudante del sheriff, constable, marshal u otro agente certificado por POST, quien se la muestra al ocupante y lo saca una vez que pasan 3 días, salvo que el ocupante presente una contradeclaración jurada (counteraffidavit) en la que reclame un derecho legal de buena fe a la posesión. Una contradeclaración envía el asunto a un juicio sin jurado en el magistrate court; si el reclamo del ocupante no tiene fundamento, se le saca mediante una orden de posesión (writ of possession), y el tribunal puede otorgar la renta justa de mercado por la ocupación. (2) 'Unlawful squatting' (ocupación ilegal) penal (entrar y residir en la propiedad de otro sin el conocimiento o el consentimiento del dueño): a la persona se le entrega una citación y tiene 3 días hábiles para presentar documentación (por ejemplo, un contrato o recibos de renta) a la agencia policial o será arrestada; si presenta documentos, se celebra una audiencia dentro de 7 días, y los documentos falsos o sin fundamento llevan al desalojo, al arresto y a una multa basada en la renta mensual justa de mercado. Delito menor (misdemeanor). Verificado con el texto aprobado de HB 1017 (AS PASSED HOUSE AND SENATE) en la página de leyes firmadas del Governor; vigente desde la aprobación del Governor (abril de 2024). SB 153 (revisión del Code de 2025, vigente desde el 1 de julio de 2025 (7/1/2025)) solo hizo cambios de redacción a § 16-7-21.1 y §§ 44-11-30 a 44-11-33. Los proyectos de ley posteriores para modificar la ley sobre ocupación ilegal (SB 184, 'Georgia Anti-Squatting Act of 2025'; HB 61, aprobado por el Senado como sustituto en 2026) no se promulgaron: ninguno aparece en los resúmenes del Legislative Counsel de las leyes generales promulgadas en 2025 o 2026. El DCA Handbook (rev. 8-29-24), p. 3, resume el procedimiento de la declaración jurada. |
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| Pertenencias que quedaron atrás | Una orden de posesión (writ of possession) autoriza sacar al inquilino (tenant) y sus pertenencias; los bienes pueden colocarse en el terreno del arrendador (landlord) u otro lugar designado con la aprobación del agente que la ejecuta (por ejemplo, la acera o la calle). El arrendador no es depositario (bailee) y no tiene ningún deber ante el inquilino respecto de los bienes, que se tratan como abandonados una vez que se ejecuta la orden. La ley no fija un período de almacenamiento ni un aviso de venta para las pertenencias de los inquilinos desalojados. El código oficial no se puede leer gratis en línea; el texto se verificó en una copia pública del código (año del código 2024, actualizado al 28 de marzo de 2024 (3/28/2024)). SB 153 (revisión del Code de 2025) solo cambió la redacción de § 44-7-55(e) (ejecución de la orden por agentes fuera de servicio), no del inciso (c) (https://gov.georgia.gov/document/2025-signed-legislation/sb-153/download). El DCA Landlord-Tenant Handbook (rev. 8-29-24), p. 19, agrega que el arrendador debe actuar con cuidado razonable al sacar los bienes y puede ser demandado si los lleva a otro lugar o los deja en la unidad (https://dca.georgia.gov/document/manuals/georgia-landlord-tenant-handbook-english/download). Fuente: O.C.G.A. § 44-7-55(c) |
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Georgia frente a los estados vecinos
| Estado | Ocupantes ilegales / ocupantes no autorizados | Pertenencias que quedaron atrás |
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| Georgia | Dos vías, ambas sin un desalojo (eviction) normal. (1) Declaración jurada contra intrusos: el dueño (o su agente o abogado) jura una declaración (affidavit) de que reclama la posesión de buena fe y el ocupante nombrado no, y la entrega al sheriff, ayudante del sheriff, constable, marshal u otro agente certificado por POST, quien se la muestra al ocupante y lo saca una vez que pasan 3 días, salvo que el ocupante presente una contradeclaración jurada (counteraffidavit) en la que reclame un derecho legal de buena fe a la posesión. Una contradeclaración envía el asunto a un juicio sin jurado en el magistrate court; si el reclamo del ocupante no tiene fundamento, se le saca mediante una orden de posesión (writ of possession), y el tribunal puede otorgar la renta justa de mercado por la ocupación. (2) 'Unlawful squatting' (ocupación ilegal) penal (entrar y residir en la propiedad de otro sin el conocimiento o el consentimiento del dueño): a la persona se le entrega una citación y tiene 3 días hábiles para presentar documentación (por ejemplo, un contrato o recibos de renta) a la agencia policial o será arrestada; si presenta documentos, se celebra una audiencia dentro de 7 días, y los documentos falsos o sin fundamento llevan al desalojo, al arresto y a una multa basada en la renta mensual justa de mercado. Delito menor (misdemeanor). O.C.G.A. §§ 16-7-21.1; 44-11-30 to 44-11-33; 15-10-2(a)(18)-(19) (HB 1017, 2024 Georgia Squatter Reform Act) | Una orden de posesión (writ of possession) autoriza sacar al inquilino (tenant) y sus pertenencias; los bienes pueden colocarse en el terreno del arrendador (landlord) u otro lugar designado con la aprobación del agente que la ejecuta (por ejemplo, la acera o la calle). El arrendador no es depositario (bailee) y no tiene ningún deber ante el inquilino respecto de los bienes, que se tratan como abandonados una vez que se ejecuta la orden. La ley no fija un período de almacenamiento ni un aviso de venta para las pertenencias de los inquilinos desalojados. O.C.G.A. § 44-7-55(c) |
| Alabama | El dueño (o su agente) de una vivienda puede hacer que las autoridades policiales saquen a un ocupante no autorizado sin una demanda de desalojo (eviction). Pasos: (1) entregar al ocupante en la vivienda un aviso (en mano o pegado en la puerta principal o la entrada) de que no tiene derecho a la vivienda y debe desocuparla de inmediato, que incluya la dirección de la agencia policial; (2) presentar a las autoridades policiales del condado una declaración jurada (affidavit) en el formulario de ley, con el aviso adjunto, la fecha y hora de entrega y una identificación o prueba de que es agente. La declaración debe afirmar que el ocupante no es inquilino (tenant), inquilino que se quedó después del plazo (holdover tenant) ni familiar inmediato, y que no hay un litigio pendiente. Después de verificar la propiedad y al menos 24 horas después de recibir la declaración, las autoridades entregan un aviso para desocupar de inmediato y pueden arrestar por allanamiento (trespass), robo con allanamiento (burglary), hurto (theft) u órdenes de arresto pendientes. La agencia puede cobrar hasta $50. Una declaración falsa hecha a sabiendas puede procesarse como denuncia falsa (false reporting) (§ 13A-10-9); una persona sacada indebidamente puede recuperar la posesión, los daños reales, daños punitivos del triple de la renta justa de mercado, costas y honorarios de abogado. Los ocupantes ilegales (squatters) están excluidos de los Capítulos 9 y 9A, así que no se requiere una acción de desalojo. Rentar o anunciar una propiedad sin autorización es un delito grave (felony) Clase D (Clase C si se recibió dinero o si el dueño tiene 70 años o más). Ala. Code §§ 35-9B-1 to 35-9B-9 (Act 2024-237); §§ 13A-9-22, 13A-9-23 (Act 2026-536) | Si un inquilino (tenant) deja bienes en la unidad más de 14 días después de que el arrendamiento termina conforme a la Act, el arrendador (landlord) no tiene el deber de guardarlos ni protegerlos y puede deshacerse de ellos sin obligación. No se establece ningún procedimiento de aviso, almacenamiento o venta. Una unidad también se considera abandonada si el servicio eléctrico ha estado cortado durante siete días consecutivos. Ala. Code § 35-9A-423(d)-(e) |
| Florida | Desalojo por el sheriff sin demanda judicial. El dueño (o su agente autorizado) de una propiedad residencial puede entregar al sheriff del condado una 'Complaint to Remove Persons Unlawfully Occupying Residential Real Property' (denuncia para sacar a personas que ocupan ilegalmente un inmueble residencial) verificada (formulario de ley, firmado bajo pena de perjurio, con identificación o prueba de que es agente) si: los ocupantes entraron ilegalmente y viven allí; la propiedad no estaba abierta al público; el dueño les dijo que se fueran; no son inquilinos (tenants) actuales ni anteriores bajo ningún contrato autorizado por el dueño; no son familiares inmediatos; y no hay un litigio relacionado pendiente. Después de verificar la propiedad, el sheriff entrega un aviso para desocupar de inmediato (en mano o pegándolo en la puerta principal), pone al dueño en posesión y puede arrestar por allanamiento (trespass) u otros delitos. El sheriff cobra el cargo por entregar la orden de posesión (writ of possession), más un cargo por hora de espera si se pide. Una persona sacada indebidamente puede demandar para que se le restituya la posesión, los daños reales, el triple de la renta justa de mercado, costas y honorarios de abogado. Fla. Stat. § 82.036 | Después de que el sheriff ejecuta una orden de posesión (writ of possession), el arrendador (landlord) puede sacar las pertenencias del inquilino (tenant) hasta el límite de la propiedad o cerca de él, sin responsabilidad por pérdidas. Para los bienes dejados después de que el inquilino desocupa (por entrega, abandono u otro motivo), el arrendador puede seguir la Disposition of Personal Property Landlord and Tenant Act: aviso escrito que describa los bienes, dónde reclamarlos, que se pueden cobrar costos de almacenamiento, y un plazo para reclamarlos de al menos 10 días después de la entrega en persona o 15 días después del envío por correo (correo de primera clase a la última dirección conocida). Los bienes no reclamados deben venderse en una venta pública después de 2 anuncios semanales en un periódico, salvo que el arrendador crea razonablemente que valen menos de $500, en cuyo caso puede quedarse con ellos o deshacerse de ellos; el excedente de lo obtenido va al condado. Un contrato (o un acuerdo escrito aparte) con la leyenda de ley en mayúsculas puede liberar al arrendador de estos deberes de almacenamiento y desecho cuando el último inquilino entrega la vivienda, la abandona o muere. Fla. Stat. §§ 83.62(2), 83.67(5), 715.104, 715.109 |
| North Carolina | Desalojo judicial acelerado, vigente desde el 1 de diciembre de 2025 (12/1/2025). El dueño o su representante autorizado presenta una demanda ante el secretario (o un magistrado si la oficina del secretario está cerrada) en el condado donde está la propiedad; puede dirigirse a 'John (and/or Jane) Doe and all Occupants' (John (y/o Jane) Doe y todos los ocupantes). La demanda debe alegar que: el ocupante entró después de que el dueño adquirió la propiedad; la propiedad no estaba abierta al público; el dueño le dijo al ocupante que se fuera; el ocupante no es inquilino (tenant) ni dueño; no hay un contrato de renta válido ni un contrato de compraventa a plazos (contract for deed); nunca se exigió ni se pagó renta; y no hay un litigio relacionado pendiente. El sheriff entrega los documentos en persona o pegándolos en la puerta principal dentro de 24 horas. Un magistrado celebra una audiencia dentro de las 48 horas después de la entrega. Si el dueño gana, la orden le da la posesión y exige que el ocupante se vaya en no más de 4 horas después de que se le entregue la orden. Un ocupante que apela debe depositar una fianza de al menos $10,000. No irse como se ordenó es allanamiento penal (criminal trespass), y el dueño puede llevar las pertenencias que queden hasta el límite de la propiedad o cerca de él. Una persona sacada indebidamente puede demandar por la posesión y los daños reales. N.C. Gen. Stat. §§ 14-159.50 to 14-159.56 (S.L. 2025-88, S.B. 55) | Después del desalojo (eviction): una vez que el arrendador (landlord) recibe la posesión mediante una orden (writ), debe guardar los bienes durante 7 días, puede trasladarlos para guardarlos pero no puede tirarlos ni venderlos durante ese período, y debe entregarlos si el inquilino (tenant) los pide. Después de 7 días, el arrendador puede deshacerse de ellos o venderlos. Una venta requiere un aviso escrito al inquilino por correo de primera clase al menos 7 días antes de la venta, con la fecha, la hora y el lugar, que indique que cualquier excedente es para el inquilino si lo pide y luego para el condado. Si los bienes valen menos de $500 en total, se consideran abandonados 5 días después de ejecutada la orden. Para bienes que valen $750 o menos abandonados o dejados en un desalojo, el arrendador puede en su lugar dárselos a una organización sin fines de lucro que los guarda durante 30 días y los entrega gratis al inquilino. Esta opción requiere pegar un aviso en la unidad y en la oficina de renta (30 días) y enviarlo por correo al inquilino. Se presume el abandono 10+ días después de que el arrendador pega un aviso de sospecha de abandono dentro y fuera de la unidad sin respuesta. N.C. Gen. Stat. § 42-25.9(d)-(h); § 42-36.2 |
| South Carolina | Desde el 30 de junio de 2026 (6/30/2026), el dueño de una propiedad (o su representante) puede presentar una petición verificada ante el secretario de la corte (clerk of court) o el magistrado principal (chief magistrate) para remover a 'unlawful occupants' (ocupantes ilegales) (personas sin permiso, sin derecho legal a ocupar y sin protecciones de inquilino). La petición debe alegar, entre otras cosas, que la propiedad no estaba abierta al público, que los ocupantes no son inquilinos (tenants)/inquilinos anteriores ni familiares inmediatos, que el dueño les dijo que se fueran y que no hay litigio pendiente. Si hay causa justificada, la corte debe emitir de inmediato una orden de remoción ex parte, con una audiencia dentro de 24 horas; el sheriff o el constable la hace cumplir y puede arrestar por allanamiento (trespass). El oficial puede quedarse presente mientras el dueño cambia las cerraduras y lleva las pertenencias de los ocupantes al límite de la propiedad. Violar la orden ex parte es un delito grave (felony) (hasta 3 años / $3,000). Una persona removida indebidamente puede demandar para que se le restituya la posesión, daños reales y $1,000 de daños legales (statutory damages). S.C. Code 27-37-200 to 27-37-350 (2026 Act No. 252, H.3387) | Si la unidad está abandonada o el contrato de arrendamiento (lease) terminó y el inquilino (tenant) retiró una parte sustancial de sus pertenencias o cortó permanentemente los servicios públicos, y los bienes dejados valen $500 o menos, el arrendador (landlord) puede entrar (por la fuerza si es necesario) y desecharlos; de lo contrario, el arrendador puede retirar bienes solo mediante el proceso de desahucio (ejectment) (27-37-10 a -150). Las pertenencias puestas en una calle pública después de un desalojo (eviction) las retiran funcionarios municipales/del condado después de 48 horas (sin contar fines de semana ni días feriados), o el arrendador como basura donde no hay recolección pública; el aviso de desalojo debe informárselo al inquilino. No hay un período legal de almacenamiento ni un procedimiento de venta. Se presume el abandono después de 15 días de ausencia sin explicación tras el incumplimiento en el pago de la renta (de inmediato si el inquilino cortó los servicios públicos). S.C. Code 27-40-730; 27-40-710(D) |
| Tennessee | Desde el 1 de julio de 2024 (7/1/2024), un dueño o agente autorizado puede pedirle al sheriff del condado que remueva de inmediato a un ocupante ilegal de una vivienda residencial, sin un caso judicial, presentando una 'Complaint to Remove Persons Unlawfully Occupying Residential Real Property' (denuncia para remover a personas que ocupan ilegalmente una propiedad residencial) verificada (formulario legal). Condiciones: la propiedad incluye una vivienda residencial; una persona no autorizada entró y permanece allí; la propiedad no estaba abierta al público al momento de la entrada; el dueño le dijo a la persona que se fuera; la persona no es un inquilino (tenant) actual ni anterior bajo un contrato de alquiler por escrito o verbal autorizado por el dueño y no es un familiar inmediato (cónyuge, padre o madre, hermano o hermana, hijo o hija); y no hay ningún litigio pendiente entre el dueño y el ocupante sobre la propiedad. El sheriff verifica la propiedad, notifica un aviso para desocupar de inmediato (entrega en mano o fijándolo en la puerta principal), pone al dueño en posesión, puede arrestar por allanamiento (trespass) o por órdenes de arresto pendientes, y puede quedarse presente (por una tarifa por hora) mientras se cambian las cerraduras y se llevan las pertenencias al límite de la propiedad. Una persona removida indebidamente puede demandar (audiencia acelerada) para obtener la posesión, daños reales, daños legales (statutory damages) del triple de la renta de mercado justa, costas y honorarios de abogado. T.C.A. § 29-18-135 (added by 2024 Pub. Ch. 1009, SB 795 / HB 1259) | Condados con URLTA: 30+ días de ausencia sin explicación y sin pagar la renta constituyen abandono a primera vista (prima facie), y el arrendador (landlord) puede volver a entrar. Como alternativa, una renta con 15 días de atraso más otras señales de mudanza permanente (p. ej., el retiro de prácticamente todas las pertenencias o que el inquilino (tenant) corte los servicios públicos) constituye abandono a primera vista, pero el arrendador primero debe fijar un aviso en la unidad y enviarlo por correo regular a la dirección de la unidad que indique: que el arrendador cree que la unidad está abandonada; que volverá a entrar a menos que el inquilino se comunique dentro de 10 días; que luego retirará las pertenencias y volverá a rentar la unidad; y que desechará las pertenencias que no se reclamen dentro de 30 días - con un número de teléfono y una dirección postal. Si el inquilino responde y quiere quedarse, el arrendador debe ir a la corte. En cualquiera de los casos, el arrendador debe retirar y almacenar las pertenencias durante al menos 30 días; los bienes no reclamados pueden luego venderse o desecharse, y lo obtenido se aplica a la renta, los daños, el almacenamiento, los costos de la venta y los honorarios de abogado, y cualquier saldo se guarda 6 meses. T.C.A. 66-28-405 |
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Preguntas frecuentes sobre los derechos de los ocupantes ilegales en Georgia
¿Cómo se saca a un ocupante sin permiso en Georgia?
Dos vías, ambas sin un desalojo (eviction) normal. (1) Declaración jurada contra intrusos: el dueño (o su agente o abogado) jura una declaración (affidavit) de que reclama la posesión de buena fe y el ocupante nombrado no, y la entrega al sheriff, ayudante del sheriff, constable, marshal u otro agente certificado por POST, quien se la muestra al ocupante y lo saca una vez que pasan 3 días, salvo que el ocupante presente una contradeclaración jurada (counteraffidavit) en la que reclame un derecho legal de buena fe a la posesión. Una contradeclaración envía el asunto a un juicio sin jurado en el magistrate court; si el reclamo del ocupante no tiene fundamento, se le saca mediante una orden de posesión (writ of possession), y el tribunal puede otorgar la renta justa de mercado por la ocupación. (2) 'Unlawful squatting' (ocupación ilegal) penal (entrar y residir en la propiedad de otro sin el conocimiento o el consentimiento del dueño): a la persona se le entrega una citación y tiene 3 días hábiles para presentar documentación (por ejemplo, un contrato o recibos de renta) a la agencia policial o será arrestada; si presenta documentos, se celebra una audiencia dentro de 7 días, y los documentos falsos o sin fundamento llevan al desalojo, al arresto y a una multa basada en la renta mensual justa de mercado. Delito menor (misdemeanor). (O.C.G.A. §§ 16-7-21.1; 44-11-30 to 44-11-33; 15-10-2(a)(18)-(19) (HB 1017, 2024 Georgia Squatter Reform Act))
¿Qué puede hacer un arrendador con la propiedad abandonada de un inquilino en Georgia?
Una orden de posesión (writ of possession) autoriza sacar al inquilino (tenant) y sus pertenencias; los bienes pueden colocarse en el terreno del arrendador (landlord) u otro lugar designado con la aprobación del agente que la ejecuta (por ejemplo, la acera o la calle). El arrendador no es depositario (bailee) y no tiene ningún deber ante el inquilino respecto de los bienes, que se tratan como abandonados una vez que se ejecuta la orden. La ley no fija un período de almacenamiento ni un aviso de venta para las pertenencias de los inquilinos desalojados. (O.C.G.A. § 44-7-55(c))
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.