Leyes de desalojo de Oklahoma
Reglas de Oklahoma sobre el desalojo para inquilinos y arrendadores, con la ley o la página oficial detrás de cada respuesta. Última verificación: 2026-10-22.
Respuesta corta: Aviso por escrito de 5 días exigiendo el pago. Si la renta no se paga dentro de los 5 días después del aviso, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato de alquiler (rental agreement). 41 O.S. § 131
Las reglas en Oklahoma
| Aviso por renta sin pagar | Aviso por escrito de 5 días exigiendo el pago. Si la renta no se paga dentro de los 5 días después del aviso, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato de alquiler (rental agreement). La exigencia de pago cuenta como exigencia de entrega de la posesión; no se requiere otro aviso para desocupar (notice to quit). La exigencia de pago puede darse antes o después de que el arrendador presente la demanda de desalojo (eviction). Última modificación: 1995. Fuente: 41 O.S. § 131 |
|---|---|
| Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento | Incumplimiento importante (material noncompliance): aviso por escrito que indique una fecha de terminación de al menos 15 días después de recibido; el inquilino (tenant) tiene 10 días para corregirlo; si no, el contrato termina en la fecha indicada. Si el incumplimiento se repite, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato de inmediato con aviso por escrito. Un daño inminente que no se puede remediar, o una actividad delictiva o relacionada con drogas, permite la terminación inmediata presentando una demanda de forcible entry and detainer (desalojo). Para incumplimientos que se pueden corregir con reparaciones o limpieza, el arrendador puede dar un aviso de 10 días, luego hacer el trabajo y cobrar el costo como renta (§ 132(A)). Fuente: 41 O.S. § 132(B)-(D) |
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | En efecto, se prohíbe el desalojo por cuenta propia (self-help eviction): si un arrendador (landlord) saca o excluye indebidamente al inquilino (tenant), el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato, y recuperar la cantidad mayor entre el doble de la renta mensual promedio o el doble de los daños reales. Si el arrendador corta servicios esenciales a propósito o por negligencia, el inquilino puede terminar el contrato, comprar servicios sustitutos y descontarlos, recuperar daños por la disminución del valor de la renta, u obtener una vivienda sustituta quedando exento de pagar renta. Si el contrato termina después de un cambio de cerraduras (lockout), el arrendador debe devolver todos los depósitos recuperables y la renta pagada por adelantado que no se haya devengado. Fuente del § 121(C): https://www.oscn.net/applications/oscn/DeliverDocument.asp?CiteID=71770 Fuente: 41 O.S. § 123; 41 O.S. § 121(C) |
Cómo funciona un caso de desalojo en Oklahoma
Los casos de desalojo se atienden en: District Court (corte de distrito), en una acción de forcible entry and detainer (desalojo); con frecuencia se ve en la lista de casos de reclamos menores (small claims).
- Aviso: exigencia de renta de 5 días (41 O.S. § 131), o aviso de incumplimiento de 15/10 días (§ 132), o aviso de 30 días para arrendamientos mes a mes (§ 111)
- Presentar la petición de forcible entry and detainer (desalojo) en la corte de distrito (12 O.S. § 1148.1)
- Se emite la citación (summons) con una fecha de comparecencia de 5 a 10 días después de su emisión; debe entregarse al menos 3 días antes del juicio (12 O.S. §§ 1148.4, 1148.5)
- Juicio o audiencia; el inquilino puede responder en el juicio o antes (12 O.S. § 1148.6)
- Fallo por la posesión, la renta, las costas y los honorarios de abogado
- Se emite la orden de ejecución (writ of execution) al alguacil (sheriff) del condado ordenando el desalojo 'de inmediato' ('forthwith'); una solicitud de nuevo juicio dentro de 3 días no suspende la ejecución (12 O.S. § 1148.10)
- Desalojo a cargo del alguacil
Arrendadores: cómo desalojar a un inquilino en Oklahoma — pasos, costos, plazos y formularios.
Corte de desalojos y tarifas por condado
- Oklahoma County (Oklahoma City)
- Tulsa County (Tulsa)
- Cleveland County (Norman, Moore)
- Comanche County (Lawton)
- Payne County
- Canadian County
Calculadoras gratuitas
- Calculadora de plazos de aviso — Ingrese la fecha en que se entregó un aviso y vea la fecha en que vence según la ley de su estado.
Plantillas
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Oklahoma frente a los estados vecinos
| Estado | Aviso por renta sin pagar | Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento | Cierres de acceso y cortes de servicios públicos |
|---|---|---|---|
| Oklahoma | Aviso por escrito de 5 días exigiendo el pago. Si la renta no se paga dentro de los 5 días después del aviso, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato de alquiler (rental agreement). La exigencia de pago cuenta como exigencia de entrega de la posesión; no se requiere otro aviso para desocupar (notice to quit). 41 O.S. § 131 | Incumplimiento importante (material noncompliance): aviso por escrito que indique una fecha de terminación de al menos 15 días después de recibido; el inquilino (tenant) tiene 10 días para corregirlo; si no, el contrato termina en la fecha indicada. Si el incumplimiento se repite, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato de inmediato con aviso por escrito. Un daño inminente que no se puede remediar, o una actividad delictiva o relacionada con drogas, permite la terminación inmediata presentando una demanda de forcible entry and detainer (desalojo). 41 O.S. § 132(B)-(D) | En efecto, se prohíbe el desalojo por cuenta propia (self-help eviction): si un arrendador (landlord) saca o excluye indebidamente al inquilino (tenant), el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato, y recuperar la cantidad mayor entre el doble de la renta mensual promedio o el doble de los daños reales. Si el arrendador corta servicios esenciales a propósito o por negligencia, el inquilino puede terminar el contrato, comprar servicios sustitutos y descontarlos, recuperar daños por la disminución del valor de la renta, u obtener una vivienda sustituta quedando exento de pagar renta. 41 O.S. § 123; 41 O.S. § 121(C) |
| Arkansas | Para una demanda civil de desalojo (unlawful detainer), el arrendador (landlord) debe dar un aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar la demanda. Ark. Code Ann. § 18-60-304 | Aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar una demanda de desalojo (unlawful detainer), igual que por falta de pago. Ark. Code Ann. § 18-60-304 | No se permiten los cambios de cerradura (lockouts) ni otros desalojos por cuenta propia (self-help). La Corte Suprema de Arkansas decidió en Gorman v. Ratliff (1986) que, según la ley de entrada y retención forzosa (forcible entry and detainer), el arrendador (landlord) no puede volver a entrar a la vivienda ni llevarse las pertenencias del inquilino (tenant) sin ir primero a la corte, y que las cláusulas del contrato que permiten tomar medidas por cuenta propia no son válidas. El inquilino que gana puede recuperar los costos y daños. Ninguna ley trata específicamente el corte de servicios públicos (utility shutoff) por parte del arrendador. Las vías legales para recuperar la posesión son la demanda de desalojo (unlawful detainer) (§§ 18-60-301 y siguientes, aviso por escrito de 3 días) y el desalojo en el tribunal de distrito (§§ 18-17-901 y siguientes), con el alguacil (sheriff) ejecutando la orden. Gorman v. Ratliff, 289 Ark. 332, 712 S.W.2d 888 (1986); Ark. Code Ann. §§ 18-60-301 et seq., 18-17-901 |
| Colorado | Exigencia escrita de 10 días para pagar la renta o entregar la posesión (aviso de desalojo, eviction notice). Los contratos residenciales exentos (exempt residential agreements) tienen 5 días; la vivienda proporcionada por el empleador tiene 3 días. El inquilino (tenant) puede pagar la cantidad total del aviso, más cualquier renta que se haya vencido después, en cualquier momento hasta que el juez dicte una sentencia de posesión. El pago puede hacerse al arrendador (landlord) o al tribunal, y entonces el caso se desestima. Para una "vivienda cubierta" (covered dwelling) según la ley federal CARES Act (por ejemplo, una vivienda con subsidio federal o con una hipoteca respaldada por el gobierno federal), el arrendador también debe cumplir la regla de aviso de 15 U.S.C. § 9058(c) tal como se promulgó el 27 de marzo de 2020 (March 27, 2020) (un aviso de 30 días para desocupar), aunque la ley federal cambie después (C.R.S. § 38-12-1502, desde el 29 de mayo de 2025, May 29, 2025). C.R.S. §§ 13-40-104(1)(d), 13-40-106, 13-40-115(4); 38-12-1502 (added by HB 25-1240) | Aviso escrito de 10 días para cumplir con la condición o cláusula violada del contrato de arrendamiento (lease), o entregar la posesión (5 días para contratos residenciales exentos, 3 días para vivienda proporcionada por el empleador). Si se repite la violación de la misma cláusula después de un aviso anterior, se puede terminar el contrato 10 días después de un aviso escrito, sin oportunidad de subsanar (cure). Las violaciones graves, como ciertos actos criminales violentos o relacionados con drogas, se tratan según el § 13-40-107.5. C.R.S. §§ 13-40-104(1)(e), (1)(e.5), 13-40-107.5 | Es ilegal que un arrendador (landlord) saque o excluya a un inquilino (tenant) sin un proceso judicial (lockout), incluso cortando los servicios públicos de forma intencional (utility shutoff) o quitando puertas, ventanas o cerraduras. Las excepciones son el abandono, el consentimiento mutuo y las reglas de limpieza de laboratorios de metanfetamina. Al inquilino se le otorgan daños establecidos por ley iguales a los daños reales más la cantidad mayor entre tres veces la renta mensual o $5,000, más honorarios de abogado y costas, y el tribunal puede devolverle la posesión. C.R.S. § 38-12-510 |
| Kansas | Aviso por escrito de 3 días para pagar o el contrato termina (tres períodos seguidos de 24 horas desde la entrega o la colocación del aviso; se agregan 2 días si se envía por correo). Antes de presentar la demanda, también se requiere un aviso de 3 días para dejar la vivienda; puede combinarse con el aviso de la RLTA. K.S.A. 58-2564(b); K.S.A. 61-3803 | Aviso por escrito de que el contrato terminará en una fecha de al menos 30 días después de recibirlo, a menos que la violación se corrija dentro de 14 días. Si se repite la misma violación o una similar después del período de 14 días, el arrendador puede dar un aviso de terminación de 30 días sin oportunidad de corregir. K.S.A. 58-2564(a) | Si el arrendador saca o excluye ilegalmente al inquilino, o interrumpe intencionalmente la electricidad, el gas, el agua u otros servicios esenciales, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato y recibir la cantidad mayor entre 1.5 meses de renta o los daños reales. K.S.A. 58-2563 |
| Missouri | No hay un plazo fijo de aviso de pagar o desocupar (pay-or-quit). El arrendador debe exigir el pago de la renta; si no se paga, puede presentar una declaración de renta y posesión (rent-and-possession). No se requiere el aviso de terminación de un mes de 441.060 antes de presentar la demanda. RSMo 535.020 | Aviso de 10 días para desocupar por incumplimiento de una condición del contrato por escrito, por ceder o subarrendar sin autorización, o por deterioro grave de la propiedad (waste) (violaciones de 441.030), y por uso ilegal según 441.020 (juegos de apuestas, prostíbulo, sustancias controladas). La ley no da derecho a corregir la falta. RSMo 441.030, 441.040, 441.020 | Prohibido. Un arrendador que saca o excluye a un inquilino o sus bienes sin un proceso judicial y una orden del tribunal, o que quita puertas o cerraduras, es culpable de entrada y retención por la fuerza (forcible entry and detainer). Lo mismo aplica a interrumpir intencionalmente servicios esenciales (electricidad, gas, agua, drenaje), a menos que se haga por razones de salud o seguridad. El inquilino puede demandar según el Ch. 534, que otorga daños dobles y el doble de las rentas o ganancias mensuales hasta la restitución. RSMo 441.233; 534.330 |
| New Mexico | Aviso por escrito de 3 días de falta de pago y de la intención de terminar el contrato. Ofrecer la cantidad total adeudada, en la forma indicada en el aviso, antes de que venzan los 3 días impide una acción por falta de pago. NMSA 1978, § 47-8-33(D) | Primer incumplimiento importante: aviso por escrito de 7 días para corregir (el arrendamiento termina en no menos de 7 días si no se corrige). Segundo incumplimiento importante dentro de 6 meses: aviso de 7 días para terminar sin derecho a corregir. Violación sustancial (conducta grave de tipo delictivo): aviso de 3 días para terminar sin posibilidad de corregir. NMSA 1978, § 47-8-33(A)-(C), (I) | Sin una orden judicial, un dueño no puede excluir ni sacar a un residente (resident) mediante fraude, cambiando o bloqueando las cerraduras, bloqueando las entradas, interfiriendo con los servicios públicos o servicios, sacando las pertenencias, desactivando los electrodomésticos o haciendo que la unidad sea inaccesible o inhabitable. El residente puede reducir el 100% de la renta por cada día afectado, recuperar una multa civil de 2 veces la renta mensual, recuperar la posesión o terminar el contrato, y obtener daños. NMSA 1978, §§ 47-8-36, 47-8-48(C) |
| Texas | Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) de al menos 3 días antes de presentar la demanda, a menos que el contrato de arrendamiento escrito establezca un plazo más corto o más largo. Si se desaloja al inquilino únicamente por falta de pago y no estaba atrasado antes del mes del aviso, el aviso debe ser un aviso de pagar la renta o desocupar (notice to pay rent or vacate). Tex. Prop. Code Sec. 24.005(a) | El mismo aviso por escrito de 3 días para desocupar que para otros incumplimientos, a menos que el contrato de arrendamiento diga otra cosa. La ley no otorga derecho a corregir el incumplimiento (right to cure). Tex. Prop. Code Sec. 24.005(a) | El arrendador no puede dejar fuera intencionalmente al inquilino (lockout) excepto mediante un proceso judicial, con excepciones limitadas, entre ellas cambiar la cerradura por atraso en la renta si el contrato lo permite y se da aviso previo por escrito (5 días si se envía por correo, 3 días si se entrega en mano o se coloca en la puerta); además, debe haber una llave nueva disponible las 24 horas del día, sin importar si el inquilino paga. Recurso: recuperar la posesión o terminar el contrato, más un mes de renta + $1,000, daños reales, costas y honorarios de abogado. Interrumpir los servicios públicos (utilities) (salvo por reparaciones, construcción, emergencia o cortes autorizados de electricidad con submedidor) conlleva el mismo recurso de un mes de renta + $1,000. Tex. Prop. Code Sec. 92.0081; Sec. 92.008 |
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Preguntas frecuentes sobre las leyes de desalojo de Oklahoma
¿Cuánto aviso tiene que dar un arrendador antes de desalojar por renta sin pagar en Oklahoma?
Aviso por escrito de 5 días exigiendo el pago. Si la renta no se paga dentro de los 5 días después del aviso, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato de alquiler (rental agreement). La exigencia de pago cuenta como exigencia de entrega de la posesión; no se requiere otro aviso para desocupar (notice to quit). (41 O.S. § 131)
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¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos en Oklahoma?
En efecto, se prohíbe el desalojo por cuenta propia (self-help eviction): si un arrendador (landlord) saca o excluye indebidamente al inquilino (tenant), el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato, y recuperar la cantidad mayor entre el doble de la renta mensual promedio o el doble de los daños reales. Si el arrendador corta servicios esenciales a propósito o por negligencia, el inquilino puede terminar el contrato, comprar servicios sustitutos y descontarlos, recuperar daños por la disminución del valor de la renta, u obtener una vivienda sustituta quedando exento de pagar renta. (41 O.S. § 123; 41 O.S. § 121(C))
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.