Leyes de ejecución hipotecaria de Illinois: proceso, plazos y sus derechos

Judicial. En Illinois, las hipotecas (mortgages) se ejecutan mediante un caso judicial según la Illinois Mortgage Foreclosure Law. El interés del propietario termina con una venta judicial ordenada por el tribunal después de una sentencia de ejecución hipotecaria (foreclosure), y solo una vez que el tribunal confirma la venta.

En toda ejecución hipotecaria (foreclosure) residencial, el prestamista debe adjuntar a la citación (summons) un "Homeowner Notice" (aviso al propietario de vivienda) (en inglés y en español, en letra de al menos 12 puntos). Este informa a los propietarios de vivienda que pueden permanecer en la vivienda hasta que un juez dicte una orden de desalojo (eviction), que son dueños de la vivienda hasta que el tribunal decida lo contrario, que pueden restablecer (reinstate) el préstamo dentro de los 90 días siguientes a recibir la citación, que pueden vender, refinanciar o liquidar el préstamo durante el período de redención (redemption period), que pueden reclamar cualquier excedente y que pueden obtener un primer estado de liquidación gratuito dentro de los 10 días hábiles siguientes a una solicitud por escrito. Antes de la venta judicial, debe publicarse un aviso público una vez por semana durante al menos 3 semanas calendario consecutivas, con el primer aviso no más de 45 días y el último no menos de 7 días antes de la venta; también debe notificarse a las partes que han comparecido.

El propietario de la vivienda tiene 90 días después de ser notificado (o de someterse de otra forma al tribunal) para restablecer (reinstate) el préstamo. En el caso de una propiedad residencial, el período de redención (redemption period) termina en la fecha que sea más tarde entre 7 meses después de que se notifique a todos los deudores hipotecarios (mortgagors) o 3 meses después de la sentencia de ejecución hipotecaria (foreclosure). Luego se da aviso de la venta judicial y esta se realiza, y debe ser confirmada por el tribunal. El aviso de venta puede darse antes de que termine el período de restablecimiento o de redención.

Sí. Un propietario de vivienda puede restablecer (reinstate) la hipoteca subsanando todos los incumplimientos existentes (salvo el capital que no se debería sin la aceleración) y pagando los costos y gastos que exige la hipoteca, dentro de los 90 días siguientes a que todos los deudores hipotecarios (mortgagors) sean notificados con la citación (o por publicación) o se sometan de otra forma a la jurisdicción del tribunal. La ejecución hipotecaria (foreclosure) se desestima entonces. Si el tribunal determina por escrito que el propietario restableció el préstamo, el derecho no vuelve a estar disponible bajo la misma hipoteca durante cinco años.

En el caso de bienes inmuebles residenciales, el propietario puede redimir (redeem) (pagar el monto adeudado) hasta la fecha que sea más tarde entre 7 meses después de que todos los deudores hipotecarios (mortgagors) sean notificados o se sometan de otra forma al tribunal, o 3 meses después de la sentencia de ejecución hipotecaria (foreclosure). El período de redención tampoco puede terminar antes de que venza el período de restablecimiento. Para otras propiedades, los 7 meses son 6 meses. La redención debe ocurrir durante este período, que transcurre antes de la venta judicial.

Sí, a menos que la Foreclosure Law lo prohíba expresamente. En la orden que confirma la venta, el tribunal dicta una sentencia personal por cualquier deficiencia (deficiency) contra una parte si está autorizada de otra forma y en la medida en que se haya solicitado en la demanda y se haya probado, pero solo contra las partes que fueron notificadas personalmente o que comparecieron en el caso.

No hay un programa estatal único en las páginas revisadas, pero el Cook County Mortgage Foreclosure Mediation Program es un programa gratuito en todo el condado que ayuda a los propietarios de vivienda que enfrentan una ejecución hipotecaria (foreclosure) a llegar a acuerdos con los prestamistas, como modificaciones del préstamo (loan modifications) o salidas negociadas, con los asesores de vivienda como parte clave. Línea de ayuda: 855-452-2637.

Quien tome el control de una propiedad residencial en ejecución hipotecaria (foreclosure) (el prestamista, un síndico (receiver) o el comprador en la venta judicial) puede terminar un contrato de arrendamiento de buena fe (bona fide lease) solo al final del plazo del contrato o, en el caso de un arrendamiento de mes a mes o de semana a semana, con un aviso por escrito de al menos 90 días. Un comprador en una venta judicial que vaya a vivir en la unidad como residencia principal también puede terminar el contrato con un aviso por escrito de 90 días.

En el caso de los condominios, la ley de Illinois permite que la junta de administradores (board of managers) presente una acción de desalojo (eviction) (forcible entry and detainer) cuando el propietario de una unidad no paga los gastos comunes o las multas después de recibir la exigencia por escrito requerida y no paga dentro del plazo indicado. Se aplica un recurso similar a ciertas comunidades de interés común.

Sí. El vendedor de un inmueble residencial debe completar cada punto del Residential Real Property Disclosure Report (informe de divulgación de bienes inmuebles residenciales) que exige la ley y entregarlo al posible comprador antes de que se firme el contrato. El vendedor debe divulgar los defectos importantes de los que realmente tiene conocimiento, pero no está obligado a investigar.

La propiedad vendida en una venta por impuestos (tax sale) generalmente puede redimirse (redeem) en cualquier momento antes de que se cumplan 3 años desde la fecha de la venta. Las propiedades desocupadas no agrícolas, los edificios con 7 o más unidades residenciales y las propiedades comerciales o industriales solo pueden redimirse dentro de 1 año después de la venta.

La Homeowner Helpline del Illinois Attorney General es el 866-544-7151, para obtener ayuda con preguntas sobre hipotecas y ejecuciones hipotecarias (foreclosure) y para denunciar préstamos abusivos (predatory lending). La Illinois Housing Development Authority (IHDA) financia asesores de vivienda certificados por HUD que ofrecen asesoría gratuita o de bajo costo para prevenir la ejecución hipotecaria, y remite a los propietarios de vivienda del Cook County a la línea de ayuda de mediación al 855-452-2637. IHDA no da dinero directamente a los propietarios de vivienda.