Leyes de ejecución hipotecaria de Utah: proceso, plazos y sus derechos

Ambos, pero la mayoría de las ejecuciones hipotecarias (foreclosures) en Utah son no judiciales. Un fiduciario (trustee) bajo una escritura de fideicomiso (trust deed) tiene un poder de venta (power of sale) y puede vender la vivienda sin un caso judicial (una "trustee sale" (venta por el fiduciario)); a opción del prestamista, una escritura de fideicomiso puede, en cambio, ejecutarse ante un tribunal como una hipoteca. Según los Utah State Courts, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias en Utah se realizan sin un caso judicial.

Antes de que se registre un aviso de incumplimiento (notice of default) sobre una vivienda ocupada por el propietario, el prestamista o el administrador del préstamo (servicer) debe designar un único punto de contacto y enviar por correo al propietario un aviso por escrito de su intención de presentar un aviso de incumplimiento, que indique el incumplimiento, la cantidad detallada necesaria para subsanarlo y una fecha para subsanarlo de al menos 30 días después de enviado el aviso. Luego el fiduciario registra un aviso de incumplimiento ante el registrador del condado (county recorder) y envía copias por correo dentro de 10 días a las personas que solicitaron aviso. Después de al menos tres meses, el fiduciario da aviso de la venta publicándolo en un periódico al menos una vez por semana durante tres semanas consecutivas (la última publicación de 10 a 30 días antes de la venta) y según lo exige el Utah Code § 45-1-101 durante 30 días antes de la venta, colocándolo en la propiedad y en la oficina del registrador del condado al menos 20 días antes de la venta, y enviándolo por correo a las personas que solicitaron aviso.

Mínimos establecidos por la ley: el aviso previo al incumplimiento da al menos 30 días para subsanar antes de que se presente un aviso de incumplimiento (notice of default); deben pasar al menos tres meses después de registrarse el aviso de incumplimiento antes de que se dé el aviso de venta; y el aviso de venta debe colocarse al menos 20 días antes de la venta. La venta se realiza entre las 8 a.m. y las 5 p.m. en un palacio de justicia (courthouse) que sirve al condado donde se encuentra la propiedad.

Sí. En una venta por el fiduciario (trustee sale), el propietario (o un acreedor con un gravamen de menor prioridad) puede restablecer el préstamo en cualquier momento dentro de los tres meses posteriores al registro del aviso de incumplimiento, pagando la cantidad en incumplimiento en ese momento (no el saldo acelerado), más los costos y cargos permitidos. Antes del aviso de incumplimiento, el aviso previo al incumplimiento del administrador del préstamo debe dar al menos 30 días para subsanarlo.

Después de una venta no judicial por el fiduciario (trustee's sale), la escritura del fiduciario transfiere la propiedad al comprador sin derecho de redención (right of redemption). Después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) ordenada por un tribunal (judicial), el demandado o un acreedor con un gravamen de menor prioridad puede redimir la propiedad dentro de los 180 días posteriores a la venta.

Sí, con límites. Después de una venta por el fiduciario (trustee's sale), el prestamista puede demandar por el saldo restante, pero solo dentro de los tres meses posteriores a la venta. El tribunal debe determinar el valor justo de mercado de la propiedad en la fecha de la venta, y el fallo no puede ser mayor que la cantidad en que la deuda (con intereses, costos y gastos de la venta, incluidos los honorarios del fiduciario y del abogado) excede ese valor justo de mercado. La parte vencedora puede recuperar los costos y honorarios de abogado razonables.

Los Utah State Courts explican que un inquilino (tenant) de buena fe (bona fide) que vive en una vivienda sometida a ejecución hipotecaria (foreclosure) podría tener derecho a un aviso de 90 días antes de ser desalojado (evicted), una protección que se aplica a las hipotecas con vínculo federal (federally related mortgages). Un inquilino de buena fe no es el antiguo propietario ni el cónyuge, hijo, padre o madre del propietario, negoció el contrato de arrendamiento entre partes independientes (at arm's length) y paga una renta que no es sustancialmente inferior a la renta justa de mercado (a menos que esté subsidiada). Para propiedades residenciales de alquiler, el aviso de venta por el fiduciario también debe colocarse en la puerta de cada unidad o en lugares visibles, o enviarse por correo a los ocupantes.

Sí. Para hacer cumplir su gravamen (lien) por cuotas (assessments), una asociación comunitaria puede vender un lote mediante una ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial como si el gravamen fuera una escritura de fideicomiso (deed of trust), o ejecutarlo mediante una ejecución hipotecaria judicial como una hipoteca. Para la ejecución hipotecaria no judicial, la asociación debe nombrar a un fiduciario calificado. La asociación también puede demandar al propietario por la cantidad adeudada o aceptar una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure).

Una propiedad con impuestos a la propiedad (property tax) atrasados puede ser redimida por cualquier persona en nombre del propietario registrado en cualquier momento antes de la venta por impuestos del condado, que se realiza en mayo o junio después de que hayan pasado cuatro años desde la fecha en que los impuestos se atrasaron. Para redimirla, pague al tesorero del condado todos los impuestos atrasados, los cargos por avisos de impuestos, los intereses, las multas y los costos administrativos.

La página sobre ejecuciones hipotecarias (foreclosure) de los Utah State Courts remite a los propietarios a los asesores de vivienda que enumera la Consumer Financial Protection Bureau (que se pueden buscar por código postal) y a la línea nacional HOPE, 888-995-HOPE (4673). Aconseja comunicarse con el prestamista lo antes posible, por escrito, sobre un plan de pagos o una modificación del préstamo.