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Leyes de ejecución hipotecaria de Pennsylvania: proceso, plazos y sus derechos

Reglas de ejecución hipotecaria de Pennsylvania: judicial o extrajudicial, avisos requeridos, plazos, derecho a ponerse al día, período de redención, sentencias por saldo insuficiente, gravámenes de asociaciones de propietarios (HOA) y ayuda para propietarios de vivienda.

Respuestas rápidas para Pennsylvania

Judicial o extrajudicial
Judicial. La Pennsylvania Housing Finance Agency describe la ejecución hipotecaria (foreclosure) como una acción legal que toma el prestamista, y una vivienda sometida a ejecución hipotecaria se vende en una venta del alguacil (sheriff's sale) mediante un procedimiento de ejecución… Pennsylvania Housing Finance Agency, HEMAP page; Act 91 Notice; 42 Pa.C.S. § 8103
Plazos establecidos por ley
Después de un Act 91 Notice, el propietario tiene 33 días a partir de la fecha del aviso para reunirse con una agencia de asesoría aprobada por HEMAP; Pennsylvania Housing Finance Agency, HEMAP page; Act 91 Notice
Sentencias por saldo insuficiente
Sí, con límites. Si el prestamista compra la vivienda en la venta del alguacil (sheriff's sale) por menos que el fallo y quiere cobrar el saldo, debe pedir al tribunal que fije el valor justo de mercado de la propiedad, y debe hacerlo dentro de los seis meses posteriores a la entrega de… 42 Pa.C.S. §§ 8103, 5522(b)(2)

Última verificación: 2026-10-27

Cómo funciona la ejecución hipotecaria

Judicial o extrajudicialJudicial. La Pennsylvania Housing Finance Agency describe la ejecución hipotecaria (foreclosure) como una acción legal que toma el prestamista, y una vivienda sometida a ejecución hipotecaria se vende en una venta del alguacil (sheriff's sale) mediante un procedimiento de ejecución judicial.
Fuente: Pennsylvania Housing Finance Agency, HEMAP page; Act 91 Notice; 42 Pa.C.S. § 8103
Avisos requeridosLa ley de Pensilvania exige que los prestamistas hipotecarios envíen a los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria (foreclosure) un "Act 91 Notice" (Aviso de la Act 91) oficial. Este informa al propietario sobre el Homeowner's Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP), que para presentar una solicitud se requiere una reunión en persona con una agencia de asesoría aprobada por HEMAP dentro de los 33 días posteriores a la fecha del aviso, y cómo subsanar el incumplimiento, e incluye un resumen de la cuenta que muestra los pagos atrasados y la cantidad vencida. El prestamista debe proporcionar una lista de agencias de asesoría aprobadas.
Según la PHFA, las hipotecas FHA Title II (de compra) no requieren un Act 91 Notice.
Fuente: Act 91 of 1983 (Homeowner's Emergency Mortgage Assistance Act); PHFA Act 91 Notice form (effective April 3, 2021)
Plazos establecidos por leyDespués de un Act 91 Notice, el propietario tiene 33 días a partir de la fecha del aviso para reunirse con una agencia de asesoría aprobada por HEMAP; luego la agencia tiene 30 días después de esa reunión para enviar la solicitud a HEMAP. Según la PHFA, mientras se procesa una solicitud oportuna, las acciones de ejecución hipotecaria (foreclosure) se detienen. Para reunir los requisitos de HEMAP, el propietario debe tener al menos 60 días de atraso.
La PHFA advierte que una solicitud tardía a HEMAP no impedirá que el prestamista ejecute la hipoteca.
Fuente: Pennsylvania Housing Finance Agency, HEMAP page; Act 91 Notice
Derecho a ponerse al día (reinstalación)Sí. El Act 91 Notice oficial indica que el propietario puede salvar la vivienda subsanando el incumplimiento (pagando todas las cantidades adeudadas actualmente, incluidos los recargos razonables por pago tardío, los honorarios de abogado y otros costos, y cumpliendo de otro modo con las obligaciones de la hipoteca) en cualquier momento hasta una hora antes de la venta del alguacil (sheriff's sale), hasta tres veces en cualquier año calendario.
Fuente: PHFA Act 91 Notice form (effective April 3, 2021)

Después de la venta

Sentencias por saldo insuficienteSí, con límites. Si el prestamista compra la vivienda en la venta del alguacil (sheriff's sale) por menos que el fallo y quiere cobrar el saldo, debe pedir al tribunal que fije el valor justo de mercado de la propiedad, y debe hacerlo dentro de los seis meses posteriores a la entrega de la escritura del alguacil. Si el prestamista no lo presenta a tiempo, el prestatario u otra persona interesada puede pedir que el fallo se marque como satisfecho.
Fuente: 42 Pa.C.S. §§ 8103, 5522(b)(2)

Asociaciones de propietarios (HOA), impuestos y venta

Gravámenes de asociaciones de propietarios (HOA) y ejecución hipotecariaSí. Conforme a la Uniform Planned Community Act, una asociación tiene un gravamen (lien) sobre una unidad por las cuotas (assessments) y multas desde el momento en que vencen, y el gravamen puede ejecutarse (foreclosed) de la misma manera que una hipoteca. A menos que la declaración disponga otra cosa, los recargos por pago tardío, las multas, los intereses y los costos razonables de cobranza, incluidos los honorarios legales, pueden cobrarse como cuotas.
Fuente: 68 Pa.C.S. § 5315
Declaración del vendedorSí. Un vendedor que transfiere un interés en un bien inmueble debe divulgar los defectos materiales que conozca completando una declaración de divulgación (disclosure) sobre la propiedad que cumpla con los requisitos del formulario establecidos por la ley, y debe entregar al comprador una copia firmada y fechada antes de que se firme el acuerdo de venta.
Fuente: 68 Pa.C.S. § 7303

Cómo obtener ayuda

Ayuda gratuita para propietarios de viviendaLa Pennsylvania Housing Finance Agency (PHFA) administra el Homeowners' Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP), un préstamo financiado por el estado (no una subvención) que puede poner al día una hipoteca atrasada y ayudar con pagos futuros a los propietarios-ocupantes que reúnen los requisitos y que se atrasaron por circunstancias fuera de su control. Para presentar una solicitud se requiere una reunión gratuita en persona con una agencia de asesoría aprobada por HEMAP dentro de los 33 días posteriores al Act 91 Notice. HEMAP: 1-800-342-2397 o 717-780-3940. La PHFA también señala que los residentes de Pensilvania tienen derecho a asesoría de vivienda gratuita sobre atrasos hipotecarios y prevención de ejecuciones hipotecarias (foreclosure).
Página de la PHFA sobre prevención de ejecuciones hipotecarias: https://www.phfa.org/homeowners/foreclosure.aspx
Fuente: Pennsylvania Housing Finance Agency, HEMAP page; Foreclosure Prevention page

Preguntas frecuentes sobre ejecución hipotecaria y derechos del propietario

¿Pennsylvania es un estado de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial?
Judicial. La Pennsylvania Housing Finance Agency describe la ejecución hipotecaria (foreclosure) como una acción legal que toma el prestamista, y una vivienda sometida a ejecución hipotecaria se vende en una venta del alguacil (sheriff's sale) mediante un procedimiento de ejecución judicial.
¿Qué aviso se requiere antes de una venta por ejecución hipotecaria en Pennsylvania?
La ley de Pensilvania exige que los prestamistas hipotecarios envíen a los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria (foreclosure) un "Act 91 Notice" (Aviso de la Act 91) oficial. Este informa al propietario sobre el Homeowner's Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP), que para presentar una solicitud se requiere una reunión en persona con una agencia de asesoría aprobada por HEMAP dentro de los 33 días posteriores a la fecha del aviso, y cómo subsanar el incumplimiento, e incluye un resumen de la cuenta que muestra los pagos atrasados y la cantidad vencida. El prestamista debe proporcionar una lista de agencias de asesoría aprobadas.
¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria en Pennsylvania?
Después de un Act 91 Notice, el propietario tiene 33 días a partir de la fecha del aviso para reunirse con una agencia de asesoría aprobada por HEMAP; luego la agencia tiene 30 días después de esa reunión para enviar la solicitud a HEMAP. Según la PHFA, mientras se procesa una solicitud oportuna, las acciones de ejecución hipotecaria (foreclosure) se detienen. Para reunir los requisitos de HEMAP, el propietario debe tener al menos 60 días de atraso.
¿Puede detener una ejecución hipotecaria poniéndose al día con los pagos en Pennsylvania?
Sí. El Act 91 Notice oficial indica que el propietario puede salvar la vivienda subsanando el incumplimiento (pagando todas las cantidades adeudadas actualmente, incluidos los recargos razonables por pago tardío, los honorarios de abogado y otros costos, y cumpliendo de otro modo con las obligaciones de la hipoteca) en cualquier momento hasta una hora antes de la venta del alguacil (sheriff's sale), hasta tres veces en cualquier año calendario.
¿Puede el prestamista reclamarle el resto del préstamo después de la ejecución hipotecaria en Pennsylvania?
Sí, con límites. Si el prestamista compra la vivienda en la venta del alguacil (sheriff's sale) por menos que el fallo y quiere cobrar el saldo, debe pedir al tribunal que fije el valor justo de mercado de la propiedad, y debe hacerlo dentro de los seis meses posteriores a la entrega de la escritura del alguacil. Si el prestamista no lo presenta a tiempo, el prestatario u otra persona interesada puede pedir que el fallo se marque como satisfecho.
¿Puede una asociación de propietarios (HOA) ejecutar la hipoteca de su vivienda en Pennsylvania?
Sí. Conforme a la Uniform Planned Community Act, una asociación tiene un gravamen (lien) sobre una unidad por las cuotas (assessments) y multas desde el momento en que vencen, y el gravamen puede ejecutarse (foreclosed) de la misma manera que una hipoteca. A menos que la declaración disponga otra cosa, los recargos por pago tardío, las multas, los intereses y los costos razonables de cobranza, incluidos los honorarios legales, pueden cobrarse como cuotas.
¿Qué debe revelar el vendedor de una vivienda en Pennsylvania?
Sí. Un vendedor que transfiere un interés en un bien inmueble debe divulgar los defectos materiales que conozca completando una declaración de divulgación (disclosure) sobre la propiedad que cumpla con los requisitos del formulario establecidos por la ley, y debe entregar al comprador una copia firmada y fechada antes de que se firme el acuerdo de venta.
¿Dónde pueden los propietarios de vivienda obtener ayuda gratuita con la ejecución hipotecaria en Pennsylvania?
La Pennsylvania Housing Finance Agency (PHFA) administra el Homeowners' Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP), un préstamo financiado por el estado (no una subvención) que puede poner al día una hipoteca atrasada y ayudar con pagos futuros a los propietarios-ocupantes que reúnen los requisitos y que se atrasaron por circunstancias fuera de su control. Para presentar una solicitud se requiere una reunión gratuita en persona con una agencia de asesoría aprobada por HEMAP dentro de los 33 días posteriores al Act 91 Notice. HEMAP: 1-800-342-2397 o 717-780-3940. La PHFA también señala que los residentes de Pensilvania tienen derecho a asesoría de vivienda gratuita sobre atrasos hipotecarios y prevención de ejecuciones hipotecarias (foreclosure).

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