Leyes de ejecución hipotecaria de Washington: proceso, plazos y sus derechos

Ambos. Una escritura de fideicomiso (deed of trust) puede ejecutarse sin ir a la corte mediante una venta por el fiduciario (trustee's sale) conforme a la Deeds of Trust Act (capítulo 61.24 RCW), y las hipotecas (y las escrituras de fideicomiso) también pueden ejecutarse mediante una acción judicial conforme al capítulo 61.12 RCW. Una venta por ejecución hipotecaria judicial (judicial foreclosure) puede ir seguida de un derecho de redención (right of redemption); una venta por el fiduciario no.

Para una venta por el fiduciario (trustee's sale): (1) cuando se requiera, el prestamista debe primero hacer un contacto inicial por carta y por teléfono con el prestatario sobre sus opciones; no se puede emitir un aviso de incumplimiento (notice of default) hasta 30 días después de ese intento de contacto si el prestatario no responde, o 90 días después del contacto inicial si el prestatario responde. (2) Se debe enviar un aviso de incumplimiento por escrito por correo de primera clase y por correo certificado o registrado, y fijarlo en la propiedad o entregarlo personalmente al menos 30 días antes del aviso de venta. (3) Un aviso de venta por el fiduciario (notice of trustee's sale) debe registrarse ante el auditor del condado y enviarse por correo al prestatario y a otros al menos 90 días antes de la venta (al menos 120 días si se requería la carta de contacto inicial), fijarse en la propiedad o entregarse a los ocupantes, y publicarse en un periódico legal dos veces: una vez entre el día 35 y el día 28 antes de la venta y otra vez entre el día 14 y el día 7 antes de la venta.

Mínimos fijados por ley para una venta por el fiduciario (trustee's sale): el período de espera para el contacto previo al incumplimiento (30 días, o 90 días si el prestatario responde, cuando se requiere); al menos 30 días entre el aviso de incumplimiento y el aviso de venta; al menos 90 días (o 120 días cuando se requería la carta de contacto inicial) entre el aviso de venta y la venta; y la venta no puede realizarse menos de 190 días después de la fecha del incumplimiento. El fiduciario puede aplazar la venta por un total de hasta 120 días.

El prestatario, el otorgante, cualquier garante o un acreedor con gravamen subordinado puede detener una venta por el fiduciario subsanando el incumplimiento en cualquier momento antes del día 11 previo a la fecha de la venta (o del día 11 previo a la venta efectiva si se aplaza). Para un incumplimiento de pago, esto significa pagar la cantidad adeudada en ese momento (no la parte del principal que no se debería sin el incumplimiento) más los gastos reales del fiduciario, unos honorarios razonables del fiduciario y honorarios razonables de abogado.

Después de una venta no judicial por el fiduciario, nadie tiene ningún derecho a redimir (redeem) la propiedad. Después de una venta por ejecución hipotecaria judicial, el prestatario (u otra persona con derecho a redimir) puede redimir dentro de un año después de la venta, o dentro de ocho meses si la hipoteca indica que la propiedad no se usa principalmente para la agricultura y el prestamista renunció expresamente a una sentencia por deficiencia (deficiency judgment) en su demanda, a menos que los derechos de redención se hayan extinguido conforme a RCW 61.12.093 y siguientes.

Después de una venta no judicial por el fiduciario, no se puede obtener una sentencia por deficiencia (deficiency judgment) contra el prestatario, el otorgante o el garante, salvo en situaciones limitadas para escrituras de fideicomiso que garantizan préstamos comerciales (y esas excepciones no se aplican a una propiedad que el prestatario ocupa como residencia principal en la fecha de la venta).

Sí. El Foreclosure Mediation Program (Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias) de Washington está disponible para propietarios de vivienda que sean referidos por un consejero de vivienda o un abogado. Para una ejecución hipotecaria (foreclosure) de una escritura de fideicomiso, la referencia puede hacerse en cualquier momento después de emitido un aviso de incumplimiento, pero a más tardar 90 días antes de la fecha de venta indicada en el aviso de venta por el fiduciario. Luego el Department of Commerce selecciona a un mediador, y el prestatario debe entregar documentos financieros dentro de los 23 días siguientes al aviso del departamento. El programa forma parte del Foreclosure Fairness Program del estado, y también cubre algunas ejecuciones hipotecarias de asociaciones de condominios/HOA.

Un inquilino (tenant) o subinquilino que vive en una vivienda cuando esta se vende en una ejecución hipotecaria (foreclosure) debe recibir un aviso por escrito de al menos 60 días para desocupar antes de ser removido mediante un caso de desalojo (eviction) (unlawful detainer), aunque un inquilino todavía puede ser desalojado por deterioro (waste) o molestia (nuisance). El comprador en una venta por el fiduciario puede, en cambio, ofrecer al inquilino un nuevo contrato de alquiler.

Sí. Conforme a la Washington Uniform Common Interest Ownership Act, el gravamen (lien) de una asociación por cuotas no pagadas puede ejecutarse en la corte como una hipoteca (sujeto a derechos de redención), o de forma no judicial como una escritura de fideicomiso si la declaración contiene un poder de venta (power of sale) y cumple otros requisitos. Una asociación no puede iniciar una ejecución hipotecaria (foreclosure) a menos que el propietario deba al menos la cantidad mayor entre tres meses de cuotas o $2,000 en cuotas (sin contar multas, cargos por demora, intereses, honorarios de abogado ni costos de cobranza), y primero debe enviar por correo los avisos de morosidad y previos a la ejecución hipotecaria requeridos. Los miembros de la junta y sus familias no pueden comprar la unidad en la venta por ejecución hipotecaria de la asociación. Los propietarios pueden obtener ayuda de un consejero de vivienda, y algunas ejecuciones hipotecarias de asociaciones pueden referirse a mediación.

Sí. El vendedor de un bien inmueble residencial mejorado debe entregar al comprador una declaración de divulgación del vendedor (seller disclosure statement) completada en el formato fijado por ley, a menos que el comprador haya renunciado expresamente a ella o la transferencia esté exenta. La entrega debe hacerse dentro de los cinco días hábiles siguientes a la aceptación mutua del contrato de compra, salvo acuerdo en contrario, y el comprador generalmente tiene tres días hábiles después de la entrega para rescindir el acuerdo.

Una propiedad con un certificado de morosidad (certificate of delinquency) por impuestos a la propiedad (property tax) no pagados puede redimirse en cualquier momento antes del cierre de operaciones del día anterior a la venta por ejecución fiscal del condado, pagando al tesorero del condado la cantidad morosa más intereses y los impuestos, intereses y costos posteriores. No se puede cobrar ninguna tarifa por la redención. La propiedad de un menor o de una persona legalmente incapacitada puede redimirse dentro de tres años después de la venta.

El Washington Department of Financial Institutions dirige a los propietarios de vivienda a la Washington Homeownership Information Hotline, 1-877-894-HOME (4663), para asesoría de vivienda gratuita, y describe el Foreclosure Fairness Program, que ofrece asesoría de vivienda gratuita, ayuda legal civil y mediación de ejecuciones hipotecarias.