Leyes de desalojo de Indiana
Reglas de Indiana sobre el desalojo para inquilinos y arrendadores, con la ley o la página oficial detrás de cada respuesta. Última verificación: 2026-10-22.
Respuesta corta: Aviso de no menos de 10 días para pagar o desocupar, a menos que las partes hayan acordado otra cosa o el inquilino (tenant) pague por completo dentro del plazo del aviso. IC 32-31-1-6, 32-31-1-7
Las reglas en Indiana
| Aviso por renta sin pagar | Aviso de no menos de 10 días para pagar o desocupar, a menos que las partes hayan acordado otra cosa o el inquilino (tenant) pague por completo dentro del plazo del aviso. No se requiere aviso si el contrato de arrendamiento exige expresamente la renta por adelantado y el inquilino no la paga, entre otras excepciones (IC 32-31-1-8). Las partes pueden acordar un plazo diferente. Fuente: IC 32-31-1-6, 32-31-1-7 |
|---|---|
| Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento | No hay ley: la ley de Indiana no fija ningún plazo de aviso para terminar un arrendamiento por una violación del contrato distinta de la renta no pagada; rigen las condiciones del contrato de arrendamiento. No se necesita ningún aviso cuando un contrato de plazo fijo termina en su fecha indicada, un inquilino a voluntad (tenant at will) comete deterioro (waste), o el inquilino es un inquilino por tolerancia (tenant at sufferance) (IC 32-31-1-8). Leído en el sitio oficial de la Indiana General Assembly (iga.in.gov, Indiana Code de 2026, texto completo del título https://iga.in.gov/ic/2026/Title_32.html). Antes de demandar para hacer cumplir las obligaciones del inquilino (tenant) de la IC 32-31-7-5, un arrendador (landlord) debe dar aviso y un tiempo razonable para corregir el problema (IC 32-31-7-7, https://iga.in.gov/ic/2026/Title_32/Article_31/Chapter_7.pdf); esa regla rige las demandas por daños y de cumplimiento, no el aviso de terminación. Verificado nuevamente el 27 de octubre de 2026 (10/27/2026). |
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | Excepto por orden judicial, el arrendador (landlord) no puede cambiar las cerraduras, quitar puertas/ventanas/accesorios/electrodomésticos, ni interrumpir o cortar la electricidad, el gas, el agua u otros servicios esenciales (salvo emergencias, reparaciones de buena fe y construcción necesaria), y no puede confiscar ni retener los bienes del inquilino (tenant) para cobrar la renta. El inquilino puede pedir una orden de posesión de emergencia; el tribunal debe celebrar una audiencia dentro de los 3 días hábiles y puede ordenar que se restablezca la posesión, más daños en una audiencia posterior. Capítulo de las órdenes de posesión de emergencia: https://iga.in.gov/ic/2026/Title_32/Article_31/Chapter_6.pdf (secciones enmendadas por la P.L.157-2025). |
Cómo funciona un caso de desalojo en Indiana
Los casos de desalojo se atienden en: Circuit court, superior court o tribunal municipal (city/town court) (por lo general en la lista de reclamos menores, small claims); en el condado de Marion, los township small claims courts.
- Entregar un aviso: aviso de 10 días de pagar o desocupar por falta de pago, o el aviso de terminación que corresponda para los arrendamientos periódicos
- Presentar una demanda de posesión (y daños) en un tribunal competente, a menudo en la lista de casos de reclamos menores (small claims)
- Opcional: presentar una declaración jurada para la posesión inmediata; el tribunal emite una orden para mostrar causa con una audiencia no antes de 5 días hábiles después de la notificación
- Audiencia de posesión; sentencia de posesión
- Puede seguir una audiencia aparte sobre daños por la renta no pagada y los daños
- La orden/writ of possession (orden de posesión) la ejecuta el alguacil (sheriff) u otro funcionario ejecutor
Arrendadores: cómo desalojar a un inquilino en Indiana — pasos, costos, plazos y formularios.
Corte de desalojos y tarifas por condado
- Marion County (Indianapolis)
- Lake County (Gary, Hammond)
- Allen County (Fort Wayne)
- Tippecanoe County (Lafayette, West Lafayette)
- St. Joseph County (South Bend, Mishawaka)
- Hamilton County (Carmel, Fishers, Noblesville)
- Vanderburgh County (Evansville)
- Monroe County (Bloomington)
- Elkhart County (Elkhart)
- Johnson County
- Vigo County
- Madison County
- Delaware County (Muncie)
- Porter County
- Hendricks County
Calculadoras gratuitas
- Calculadora de plazos de aviso — Ingrese la fecha en que se entregó un aviso y vea la fecha en que vence según la ley de su estado.
Plantillas
Preguntas relacionadas
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Indiana frente a los estados vecinos
| Estado | Aviso por renta sin pagar | Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento | Cierres de acceso y cortes de servicios públicos |
|---|---|---|---|
| Indiana | Aviso de no menos de 10 días para pagar o desocupar, a menos que las partes hayan acordado otra cosa o el inquilino (tenant) pague por completo dentro del plazo del aviso. IC 32-31-1-6, 32-31-1-7 | No hay ley: la ley de Indiana no fija ningún plazo de aviso para terminar un arrendamiento por una violación del contrato distinta de la renta no pagada; rigen las condiciones del contrato de arrendamiento. No se necesita ningún aviso cuando un contrato de plazo fijo termina en su fecha indicada, un inquilino a voluntad (tenant at will) comete deterioro (waste), o el inquilino es un inquilino por tolerancia (tenant at sufferance) (IC 32-31-1-8). IC 32-31-1-1 to 32-31-1-22 (chapter checked); IC 32-31-1-8; IC 32-31-7-7 | Excepto por orden judicial, el arrendador (landlord) no puede cambiar las cerraduras, quitar puertas/ventanas/accesorios/electrodomésticos, ni interrumpir o cortar la electricidad, el gas, el agua u otros servicios esenciales (salvo emergencias, reparaciones de buena fe y construcción necesaria), y no puede confiscar ni retener los bienes del inquilino (tenant) para cobrar la renta. El inquilino puede pedir una orden de posesión de emergencia; el tribunal debe celebrar una audiencia dentro de los 3 días hábiles y puede ordenar que se restablezca la posesión, más daños en una audiencia posterior. IC 32-31-5-5, 32-31-5-6; IC 32-31-6-3, 32-31-6-5, 32-31-6-6, 32-31-6-9 |
| Illinois | Exigencia por escrito que dé no menos de 5 días después de la entrega para pagar; si no se paga, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento (lease) y presentar un desalojo. Para que los pagos parciales no invaliden el aviso, este debe indicar que solo el PAGO COMPLETO anula el derecho de terminar el contrato. 735 ILCS 5/9-209 | Aviso por escrito de 10 días para desalojar después del incumplimiento de cualquier término del contrato (que no sea la renta). 735 ILCS 5/9-210 | No se permite el desalojo por cuenta propia (self-help eviction): el arrendador debe ir a la corte y no puede desalojar cortando los servicios, dejando al inquilino fuera, cambiando las cerraduras ni sacando sus pertenencias; solo un alguacil (sheriff) puede desalojar físicamente. Illinois AG fact sheet 'The Eviction Process' |
| Kentucky | Zonas con URLTA: aviso por escrito de 7 días para pagar o el contrato de arrendamiento (lease) termina. Zonas sin URLTA: no se encontró ningún período legal de aviso por falta de pago antes de presentar la demanda; los términos se rigen por el contrato. KRS 383.660(2) | Zonas con URLTA: aviso por escrito que especifique la violación; el contrato termina en una fecha de al menos 14 días después de recibirlo si no se corrige (la ley dice 'remedied in fifteen (15) days', es decir, 'corregida en quince (15) días'). Si se repite dentro de 6 meses, se permite terminar el contrato con 14 días de aviso sin oportunidad de corregir. Zonas sin URLTA: no hay ley. KRS 383.660(1) | Zonas con URLTA: si el arrendador saca o excluye ilegalmente al inquilino, o interrumpe intencionalmente la calefacción, el agua, el agua caliente, la electricidad, el gas u otro servicio esencial, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato y recibir hasta 3 meses de renta más honorarios razonables de abogado. A nivel estatal: la entrada del arrendador en la posesión de un inquilino a voluntad o por tolerancia es una entrada forzosa, que se puede remediar mediante una acción de desalojo (forcible entry and detainer) en el District Court. KRS 383.655; KRS 383.200(2)(b), 383.210 |
| Michigan | 7 días: exigencia por escrito de entrega de la posesión (demand for possession) (o aviso por escrito para desocupar, notice to quit) por falta de pago de la renta antes de presentar la demanda MCL 600.5714(1)(a); MCL 554.134(2); MCL 600.5716; MCL 600.5718 | La ley no fija un plazo único. Si el contrato permite terminarlo por la violación, rige el plazo de aviso del contrato; para un arrendamiento de mes a mes (month-to-month) o sin contrato por escrito, se usa un aviso para desocupar de un período de renta (por lo general 1 mes). Aplican plazos legales más cortos para ciertas conductas: 24 horas (actividad de drogas, con cláusula en el contrato e informe policial), 7 días (peligro grave y continuo para la salud o daño físico extenso y continuo; violencia o amenazas con aviso a la policía). MCL 600.5714(1)(b)-(e); MCL 554.134(1),(4) | Se prohíbe el desalojo por cuenta propia (self-help eviction). El arrendador no puede usar la fuerza ni amenazas, sacar, retener o destruir los bienes del inquilino, cambiar las cerraduras sin darle las llaves de inmediato, tapiar la vivienda, quitar puertas, ventanas o cerraduras, interrumpir servicios esenciales (calefacción, agua corriente, agua caliente, electricidad, gas) de forma que equivalga a un desalojo implícito (constructive eviction), ni causar ruido, olores o molestias. El inquilino puede recuperar los daños reales o $200, lo que sea mayor, por cada vez que ocurra, más la posesión; la expulsión ilegal por la fuerza permite cobrar 3 veces los daños reales o $200, lo que sea mayor. MCL 600.2918(1)-(2) |
| Ohio | Aviso por escrito de 3 días para desocupar la vivienda antes de presentar una demanda de desalojo (eviction), llamada forcible entry and detainer. El aviso para viviendas residenciales debe decir de manera visible (texto obligatorio en inglés): "You are being asked to leave the premises. If you do not leave, an eviction action may be initiated against you. If you are in doubt regarding your legal rights and obligations as a tenant, it is recommended that you seek legal assistance." (traducción informativa: "Se le pide que desocupe la vivienda. Si no la desocupa, se podría iniciar una demanda de desalojo en su contra. Si tiene dudas sobre sus derechos y obligaciones legales como inquilino, se recomienda que busque asistencia legal."). Use la redacción oficial en inglés; esta traducción es solo informativa. Ohio Rev. Code § 1923.04 | Si el inquilino (tenant) no cumple con sus obligaciones bajo el § 5321.05 y eso afecta de manera importante la salud y la seguridad, el arrendador (landlord) puede dar un aviso por escrito que indique el problema y una fecha de terminación de al menos 30 días después de recibido; si no se corrige, el contrato de alquiler termina. Luego se requiere el aviso de 3 días para desocupar (§ 1923.04) antes de presentar la demanda. Ohio Rev. Code § 5321.11 | El arrendador (landlord) no puede recuperar la posesión cortando los servicios públicos u otros servicios, impidiendo la entrada del inquilino (tenant) (lockout) ni amenazando con actos ilegales, y no puede quedarse con las pertenencias del inquilino para cobrar la renta sin una orden judicial. El arrendador es responsable de todos los daños más los honorarios de abogado razonables. Ohio Rev. Code § 5321.15 |
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Preguntas frecuentes sobre las leyes de desalojo de Indiana
¿Cuánto aviso tiene que dar un arrendador antes de desalojar por renta sin pagar en Indiana?
Aviso de no menos de 10 días para pagar o desocupar, a menos que las partes hayan acordado otra cosa o el inquilino (tenant) pague por completo dentro del plazo del aviso. (IC 32-31-1-6, 32-31-1-7)
¿Cuánto aviso se requiere para desalojar por violar el contrato de arrendamiento en Indiana?
No hay ley: la ley de Indiana no fija ningún plazo de aviso para terminar un arrendamiento por una violación del contrato distinta de la renta no pagada; rigen las condiciones del contrato de arrendamiento. No se necesita ningún aviso cuando un contrato de plazo fijo termina en su fecha indicada, un inquilino a voluntad (tenant at will) comete deterioro (waste), o el inquilino es un inquilino por tolerancia (tenant at sufferance) (IC 32-31-1-8). (IC 32-31-1-1 to 32-31-1-22 (chapter checked); IC 32-31-1-8; IC 32-31-7-7)
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos en Indiana?
Excepto por orden judicial, el arrendador (landlord) no puede cambiar las cerraduras, quitar puertas/ventanas/accesorios/electrodomésticos, ni interrumpir o cortar la electricidad, el gas, el agua u otros servicios esenciales (salvo emergencias, reparaciones de buena fe y construcción necesaria), y no puede confiscar ni retener los bienes del inquilino (tenant) para cobrar la renta. El inquilino puede pedir una orden de posesión de emergencia; el tribunal debe celebrar una audiencia dentro de los 3 días hábiles y puede ordenar que se restablezca la posesión, más daños en una audiencia posterior. (IC 32-31-5-5, 32-31-5-6; IC 32-31-6-3, 32-31-6-5, 32-31-6-6, 32-31-6-9)
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.