Question 1

¿Connecticut es un estado de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial?

Accepted Answer

Judicial. Las hipotecas (mortgages) se ejecutan mediante un caso judicial. El método habitual es la ejecución estricta (strict foreclosure): el tribunal fija los "días de ley" (law days), y si el propietario no paga la deuda para su día de ley, el título pasa al prestamista sin subasta. A solicitud de una parte, el tribunal puede ordenar, en cambio, una ejecución por venta (subasta) o, para una primera hipoteca con el consentimiento del propietario, una ejecución por venta en el mercado.

Question 2

¿Qué aviso se requiere antes de una venta por ejecución hipotecaria en Connecticut?

Accepted Answer

Antes de iniciar una ejecución hipotecaria (foreclosure) sobre una hipoteca de vivienda cubierta, el prestamista debe enviar al propietario, por correo registrado o certificado, un aviso del incumplimiento que indique que el propietario tiene 60 días para reunirse o consultar con el prestamista o con una agencia de asesoría de crédito al consumidor para tratar de resolver el incumplimiento, y para comunicarse con la Connecticut Housing Finance Authority sobre la solicitud de pagos del Emergency Mortgage Assistance Program (EMAP). El prestamista no puede iniciar la ejecución antes de enviar este aviso. La ejecución misma es un caso judicial, por lo que al propietario se le notifican los documentos judiciales (incluido un aviso al propietario sobre la mediación).

Question 3

¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria en Connecticut?

Accepted Answer

Para ejecuciones hipotecarias residenciales con fechas de regreso hasta el 30 de junio de 2029 (6/30/2029), mientras el caso está en el programa de mediación (mediation), por hasta ocho meses desde la fecha de regreso las partes generalmente no pueden presentar mociones distintas de las relacionadas con la mediación (el propietario aún puede contestar y plantear defensas), y no puede dictarse ninguna sentencia de ejecución estricta ni de ejecución por venta hasta que haya terminado el período de mediación. Luego el tribunal fija en su sentencia los días de ley o una fecha de venta.

Question 4

¿Existe un derecho de redención después de una ejecución hipotecaria en Connecticut?

Accepted Answer

En una ejecución estricta, el propietario conserva un "equity of redemption" (derecho de redención, right of redemption) y puede redimir pagando la deuda en o antes de su día de ley fijado por el tribunal. Cuando el día de ley pasa sin pago, el derecho de redimir se extingue y el título pasa a ser absoluto a favor del prestamista o del acreedor con gravamen que redime. Una sentencia de ejecución estricta generalmente no puede reabrirse después de que el título se ha vuelto absoluto, salvo en casos limitados en que todas las partes estén de acuerdo dentro de plazos determinados.

Question 5

¿Puede el prestamista reclamarle el resto del préstamo después de la ejecución hipotecaria en Connecticut?

Accepted Answer

Sí. Dentro de los 30 días siguientes al fin del período de redención, cualquier parte puede presentar una moción para una sentencia por saldo insuficiente (deficiency judgment). En una audiencia, el tribunal fija un valor para la propiedad y dicta sentencia por la diferencia, si la hay, entre ese valor y el reclamo del prestamista. En cualquier demanda posterior por la deuda, el prestamista solo puede recuperar ese monto de la sentencia.

Question 6

¿Connecticut tiene un programa de mediación para ejecuciones hipotecarias?

Accepted Answer

Sí. El Judicial Branch administra el Ezequiel Santiago Foreclosure Mediation Program para ejecuciones hipotecarias de viviendas de 1 a 4 familias que sean la residencia principal ocupada por el propietario prestatario (y ciertas propiedades de organizaciones religiosas). El propietario solicita participar presentando un Foreclosure Mediation Certificate (JD-CV-108) junto con una comparecencia dentro de los 15 días siguientes a la fecha de regreso (más tarde solo con permiso del tribunal). La mediación es voluntaria para el propietario, pero obligatoria para el prestamista una vez que un propietario elegible la solicita. Los mediadores son empleados del Judicial Branch que no pueden dar asesoría legal. Las ejecuciones de gravámenes de condominio y de gravámenes por impuestos no son elegibles.

Question 7

¿Qué les sucede a los inquilinos cuando se ejecuta la hipoteca de una vivienda de alquiler en Connecticut?

Accepted Answer

Para ejecuciones hipotecarias con fechas de regreso a partir del 13 de julio de 2011 (7/13/2011), el nuevo propietario después de la ejecución adquiere la propiedad sujeta a los derechos de los inquilinos de buena fe (bona fide tenants). Un inquilino con un contrato de arrendamiento de buena fe puede permanecer hasta que termine el contrato, a menos que la unidad se venda a un comprador que vivirá allí como residencia principal; los inquilinos sin contrato o con un contrato a voluntad, y los inquilinos cuyo contrato termina por un comprador que será el ocupante, deben recibir al menos 90 días de aviso para desocupar. Un arrendamiento es de buena fe solo si el inquilino no es el prestatario ni el hijo, cónyuge o padre del prestatario, fue un trato entre partes independientes y el alquiler no está sustancialmente por debajo del mercado (salvo que esté subsidiado).

Question 8

¿Puede una asociación de propietarios (HOA) ejecutar la hipoteca de su vivienda en Connecticut?

Accepted Answer

Sí. El gravamen (lien) por cuotas de una asociación de una comunidad de interés común puede ejecutarse como una hipoteca. Antes de demandar, el propietario debe adeudar al menos dos meses de cuotas de gastos comunes, la asociación debe haber hecho una demanda de pago por escrito (con copia a los tenedores de la primera y segunda hipoteca) y la junta directiva debe haber votado ejecutar o adoptado una política que lo prevea. La asociación también debe enviar por correo a los tenedores de hipotecas un aviso escrito al menos 60 días antes de presentar la acción. Una parte del gravamen (generalmente hasta nueve meses de cuotas regulares) tiene prioridad sobre la primera y la segunda hipoteca.

Question 9

¿Qué debe revelar el vendedor de una vivienda en Connecticut?

Accepted Answer

Sí. La persona que vende, permuta o da en opción de arrendamiento una propiedad residencial de una a cuatro unidades (incluidos condominios y cooperativas) debe entregar al comprador un informe escrito sobre el estado de la vivienda antes de que el comprador firme un depósito de reserva, contrato u opción. Algunas transferencias están exentas, incluidas las transferencias entre copropietarios, ciertas transferencias familiares, la construcción nueva con garantía implícita, las ventas por albaceas, administradores, fiduciarios o conservadores, y las ventas de propiedad adquirida por ejecución hipotecaria.

Question 10

¿Cómo recupera su vivienda después de una venta por impuestos en Connecticut?

Accepted Answer

Después de que un recaudador de impuestos vende un inmueble por impuestos impagados (venta por impuestos, tax sale), la escritura permanece sin registrar durante el período de redención. El contribuyente, el tenedor de la hipoteca u otro titular de gravamen puede redimir dentro de los seis meses siguientes a la venta (o dentro de 60 días si la propiedad estaba abandonada o cumple otras condiciones fijadas por ordenanza local) pagando al recaudador los impuestos, intereses y cargos adeudados al momento de la venta más intereses de 18 % anual sobre el precio de compra, y otros cargos municipales impagados. Si no se redime, la escritura se registra y surte pleno efecto. Los municipios también pueden ejecutar gravámenes por impuestos judicialmente, caso en el cual la propiedad puede redimirse antes de que termine el período de redención fijado en ese procedimiento.

Question 11

¿Dónde pueden los propietarios de vivienda obtener ayuda gratuita con la ejecución hipotecaria en Connecticut?

Accepted Answer

El Connecticut Department of Banking administra una línea directa gratuita de ejecuciones hipotecarias (Foreclosure Hotline) al 1-877-472-8313 (lunes a viernes, de 8:00 a. m. a 5:00 p. m.) y remite a los propietarios a consejeros de vivienda (housing counselors) aprobados por HUD y al Foreclosure Mediation Program del tribunal. La Connecticut Housing Finance Authority (CHFA) administra el Emergency Mortgage Assistance Program (EMAP), que puede ayudar a propietarios-ocupantes elegibles que se han atrasado por una dificultad fuera de su control; el servicio al cliente de EMAP es (860) 571-3500.

Judicial o extrajudicial	Judicial. Las hipotecas (mortgages) se ejecutan mediante un caso judicial. El método habitual es la ejecución estricta (strict foreclosure): el tribunal fija los "días de ley" (law days), y si el propietario no paga la deuda para su día de ley, el título pasa al prestamista sin subasta. A solicitud de una parte, el tribunal puede ordenar, en cambio, una ejecución por venta (subasta) o, para una primera hipoteca con el consentimiento del propietario, una ejecución por venta en el mercado. La guía de la biblioteca jurídica del Judicial Branch describe la ejecución estricta y los días de ley: https://www.jud.ct.gov/lawlib/Notebooks/Pathfinders/Foreclosure.pdf Fuente: Conn. Gen. Stat. §§ 49-24, 49-15, 49-19; Connecticut Judicial Branch Law Libraries, Foreclosure research guide
Avisos requeridos	Antes de iniciar una ejecución hipotecaria (foreclosure) sobre una hipoteca de vivienda cubierta, el prestamista debe enviar al propietario, por correo registrado o certificado, un aviso del incumplimiento que indique que el propietario tiene 60 días para reunirse o consultar con el prestamista o con una agencia de asesoría de crédito al consumidor para tratar de resolver el incumplimiento, y para comunicarse con la Connecticut Housing Finance Authority sobre la solicitud de pagos del Emergency Mortgage Assistance Program (EMAP). El prestamista no puede iniciar la ejecución antes de enviar este aviso. La ejecución misma es un caso judicial, por lo que al propietario se le notifican los documentos judiciales (incluido un aviso al propietario sobre la mediación). Fuente: Conn. Gen. Stat. § 8-265ee; Connecticut Judicial Branch, Foreclosure Mediation Program
Plazos establecidos por ley	Para ejecuciones hipotecarias residenciales con fechas de regreso hasta el 30 de junio de 2029 (6/30/2029), mientras el caso está en el programa de mediación (mediation), por hasta ocho meses desde la fecha de regreso las partes generalmente no pueden presentar mociones distintas de las relacionadas con la mediación (el propietario aún puede contestar y plantear defensas), y no puede dictarse ninguna sentencia de ejecución estricta ni de ejecución por venta hasta que haya terminado el período de mediación. Luego el tribunal fija en su sentencia los días de ley o una fecha de venta. La ley no fija un número mínimo único de días entre el incumplimiento y el día de ley; el tribunal fija los días de ley caso por caso. Fuente: Conn. Gen. Stat. §§ 49-31l, 49-31n
Mediación en ejecuciones hipotecarias	Sí. El Judicial Branch administra el Ezequiel Santiago Foreclosure Mediation Program para ejecuciones hipotecarias de viviendas de 1 a 4 familias que sean la residencia principal ocupada por el propietario prestatario (y ciertas propiedades de organizaciones religiosas). El propietario solicita participar presentando un Foreclosure Mediation Certificate (JD-CV-108) junto con una comparecencia dentro de los 15 días siguientes a la fecha de regreso (más tarde solo con permiso del tribunal). La mediación es voluntaria para el propietario, pero obligatoria para el prestamista una vez que un propietario elegible la solicita. Los mediadores son empleados del Judicial Branch que no pueden dar asesoría legal. Las ejecuciones de gravámenes de condominio y de gravámenes por impuestos no son elegibles. Fuente: Conn. Gen. Stat. §§ 49-31m, 49-31n; Connecticut Judicial Branch, Foreclosure Mediation Program Homeowner FAQs

Redención después de la venta	En una ejecución estricta, el propietario conserva un "equity of redemption" (derecho de redención, right of redemption) y puede redimir pagando la deuda en o antes de su día de ley fijado por el tribunal. Cuando el día de ley pasa sin pago, el derecho de redimir se extingue y el título pasa a ser absoluto a favor del prestamista o del acreedor con gravamen que redime. Una sentencia de ejecución estricta generalmente no puede reabrirse después de que el título se ha vuelto absoluto, salvo en casos limitados en que todas las partes estén de acuerdo dentro de plazos determinados. Fuente: Conn. Gen. Stat. § 49-15; Connecticut Judicial Branch Law Libraries, Foreclosure research guide
Sentencias por saldo insuficiente	Sí. Dentro de los 30 días siguientes al fin del período de redención, cualquier parte puede presentar una moción para una sentencia por saldo insuficiente (deficiency judgment). En una audiencia, el tribunal fija un valor para la propiedad y dicta sentencia por la diferencia, si la hay, entre ese valor y el reclamo del prestamista. En cualquier demanda posterior por la deuda, el prestamista solo puede recuperar ese monto de la sentencia. Fuente: Conn. Gen. Stat. § 49-14
Inquilinos en una vivienda con ejecución hipotecaria	Para ejecuciones hipotecarias con fechas de regreso a partir del 13 de julio de 2011 (7/13/2011), el nuevo propietario después de la ejecución adquiere la propiedad sujeta a los derechos de los inquilinos de buena fe (bona fide tenants). Un inquilino con un contrato de arrendamiento de buena fe puede permanecer hasta que termine el contrato, a menos que la unidad se venda a un comprador que vivirá allí como residencia principal; los inquilinos sin contrato o con un contrato a voluntad, y los inquilinos cuyo contrato termina por un comprador que será el ocupante, deben recibir al menos 90 días de aviso para desocupar. Un arrendamiento es de buena fe solo si el inquilino no es el prestatario ni el hijo, cónyuge o padre del prestatario, fue un trato entre partes independientes y el alquiler no está sustancialmente por debajo del mercado (salvo que esté subsidiado). Fuente: Conn. Gen. Stat. § 49-31p

Gravámenes de asociaciones de propietarios (HOA) y ejecución hipotecaria	Sí. El gravamen (lien) por cuotas de una asociación de una comunidad de interés común puede ejecutarse como una hipoteca. Antes de demandar, el propietario debe adeudar al menos dos meses de cuotas de gastos comunes, la asociación debe haber hecho una demanda de pago por escrito (con copia a los tenedores de la primera y segunda hipoteca) y la junta directiva debe haber votado ejecutar o adoptado una política que lo prevea. La asociación también debe enviar por correo a los tenedores de hipotecas un aviso escrito al menos 60 días antes de presentar la acción. Una parte del gravamen (generalmente hasta nueve meses de cuotas regulares) tiene prioridad sobre la primera y la segunda hipoteca. Fuente: Conn. Gen. Stat. § 47-258
Ventas por impuestos a la propiedad	Después de que un recaudador de impuestos vende un inmueble por impuestos impagados (venta por impuestos, tax sale), la escritura permanece sin registrar durante el período de redención. El contribuyente, el tenedor de la hipoteca u otro titular de gravamen puede redimir dentro de los seis meses siguientes a la venta (o dentro de 60 días si la propiedad estaba abandonada o cumple otras condiciones fijadas por ordenanza local) pagando al recaudador los impuestos, intereses y cargos adeudados al momento de la venta más intereses de 18 % anual sobre el precio de compra, y otros cargos municipales impagados. Si no se redime, la escritura se registra y surte pleno efecto. Los municipios también pueden ejecutar gravámenes por impuestos judicialmente, caso en el cual la propiedad puede redimirse antes de que termine el período de redención fijado en ese procedimiento. Fuente: Conn. Gen. Stat. §§ 12-157, 12-189
Declaración del vendedor	Sí. La persona que vende, permuta o da en opción de arrendamiento una propiedad residencial de una a cuatro unidades (incluidos condominios y cooperativas) debe entregar al comprador un informe escrito sobre el estado de la vivienda antes de que el comprador firme un depósito de reserva, contrato u opción. Algunas transferencias están exentas, incluidas las transferencias entre copropietarios, ciertas transferencias familiares, la construcción nueva con garantía implícita, las ventas por albaceas, administradores, fiduciarios o conservadores, y las ventas de propiedad adquirida por ejecución hipotecaria. Fuente: Conn. Gen. Stat. § 20-327b

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