Question 1

¿Vermont es un estado de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial?

Accepted Answer

Judicial para viviendas. Las ejecuciones hipotecarias de Vermont se tramitan ante el Superior Court, ya sea como una "ejecución estricta" (strict foreclosure) (el tribunal dicta un decreto sin una venta, permitido solo si el tribunal determina que la propiedad no tiene un valor sustancial por encima de las deudas y los impuestos impagos) o como una ejecución mediante venta judicial. La ejecución extrajudicial con poder de venta solo está disponible para otras propiedades: no puede usarse para tierras agrícolas ni para una vivienda perteneciente a una persona natural.

Question 2

¿Qué aviso se requiere antes de una venta por ejecución hipotecaria en Vermont?

Accepted Answer

Al propietario se le notifica la demanda de ejecución hipotecaria y la citación, junto con el "Important Notice to Homeowner" (aviso importante para el propietario) del tribunal, que explica el derecho a solicitar la mediación y da contactos de ayuda legal. Después de que termine el período de redención del decreto del tribunal sin que se redima la propiedad, el aviso de una venta judicial debe publicarse una vez en cada una de tres semanas sucesivas en un periódico de circulación general en el pueblo, con la primera publicación al menos 21 días antes de la venta, y enviarse por correo a todas las partes que comparecieron (y al propietario si no compareció) al menos 30 días antes de la venta.

Question 3

¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria en Vermont?

Accepted Answer

Para una vivienda ocupada por el dueño como residencia principal (o tierras agrícolas), el período de redención en un decreto de venta judicial es de seis meses desde la fecha del decreto, a menos que el tribunal ordene un plazo más corto, y no puede realizarse ninguna venta de una residencia principal ocupada por el dueño dentro de siete meses después de que se notifique la demanda de ejecución hipotecaria, a menos que el tribunal acorte el período de redención o las partes lo acuerden. La venta debe realizarse dentro de seis meses después de la última fecha de redención, a menos que se extienda. Para otras propiedades, el período de redención se elimina o se reduce a no más de 30 días.

Question 4

¿Puede detener una ejecución hipotecaria poniéndose al día con los pagos en Vermont?

Accepted Answer

El propietario puede redimir la propiedad en cualquier momento antes de la venta pública pagando el monto total adeudado conforme a la sentencia del tribunal más los montos posteriores a la sentencia, como los costos de la venta (o un monto menor si el prestamista está de acuerdo). Por acuerdo con el prestamista, el propietario también puede restablecer o modificar el préstamo después del período de redención pero antes de la venta; entonces el prestamista registra una renuncia a la ejecución hipotecaria aprobada por el tribunal.

Question 5

¿Existe un derecho de redención después de una ejecución hipotecaria en Vermont?

Accepted Answer

El período de redención de Vermont viene después de la sentencia del tribunal y antes de cualquier venta. Para una residencia principal ocupada por el dueño o tierras agrícolas, es de seis meses desde la fecha del decreto, a menos que el tribunal ordene un plazo más corto, considerando factores como el capital acumulado en la propiedad, los impuestos impagos y el estado de la propiedad. El propietario todavía puede redimir la propiedad hasta la venta pública pagando el monto total de la sentencia y los costos posteriores a la sentencia.

Question 6

¿Puede el prestamista reclamarle el resto del préstamo después de la ejecución hipotecaria en Vermont?

Accepted Answer

Sí, si se solicita. El prestamista puede solicitar una sentencia por saldo insuficiente (deficiency judgment) en la demanda de ejecución hipotecaria, y el tribunal puede dictar una contra el prestatario si el producto de la venta no cubre los gastos de la venta y el monto adeudado. La solicitud debe hacerse antes de que el tribunal confirme la venta; no solicitarla se trata como una renuncia a cualquier sentencia por saldo insuficiente contra el prestatario.

Question 7

¿Vermont tiene un programa de mediación para ejecuciones hipotecarias?

Accepted Answer

Sí. El programa de mediación de ejecuciones hipotecarias de Vermont se aplica a las acciones de ejecución hipotecaria sobre viviendas ocupadas por el dueño de cuatro unidades o menos (con algunas excepciones, como los préstamos que no están sujetos a los requisitos de los programas gubernamentales de mitigación de pérdidas). Si el propietario solicita la mediación antes de que pasen cuatro meses desde la sentencia y antes de que termine el período de redención, el tribunal por lo general debe remitir el caso a mediación. En la mediación, el prestamista debe considerar herramientas de prevención de la ejecución hipotecaria como el restablecimiento del préstamo, la modificación del préstamo, la tolerancia (forbearance) y la venta corta (short sale). El propietario no tiene que pagar por la mediación, y la Vermont Bar Association ayuda con la selección del mediador antes de que el tribunal designe al mediador.

Question 8

¿Cómo recupera su vivienda después de una venta por impuestos en Vermont?

Accepted Answer

Después de que un terreno se vende por impuestos a la propiedad impagos, el dueño, un acreedor con gravamen o un acreedor hipotecario puede redimirlo dentro de un año desde el día de la venta pagando al recaudador de impuestos (o al secretario del pueblo) el precio de venta más intereses del 1% por mes o fracción de mes desde la fecha de la venta; si se redime, no se entrega ninguna escritura al comprador. Durante el período de redención, el recaudador de impuestos debe enviar al contribuyente moroso una advertencia escrita por correo certificado, y colocarla públicamente, entre 90 y 120 días antes de que termine el período de redención.

Question 9

¿Dónde pueden los propietarios de vivienda obtener ayuda gratuita con la ejecución hipotecaria en Vermont?

Accepted Answer

El aviso del Vermont Superior Court para propietarios en ejecución hipotecaria enumera a Vermont Legal Aid (1-800-889-2047) y al Vermont Bar Association Lawyer Referral Service (1-800-639-7063) para ayuda legal gratuita o de tarifa reducida, y explica cómo solicitar la mediación gratuita de ejecuciones hipotecarias. La Vermont Housing Finance Agency aconseja a los propietarios que hablen con un consejero de vivienda certificado por HUD para recibir ayuda gratuita para evaluar sus opciones.

Judicial o extrajudicial	Judicial para viviendas. Las ejecuciones hipotecarias de Vermont se tramitan ante el Superior Court, ya sea como una "ejecución estricta" (strict foreclosure) (el tribunal dicta un decreto sin una venta, permitido solo si el tribunal determina que la propiedad no tiene un valor sustancial por encima de las deudas y los impuestos impagos) o como una ejecución mediante venta judicial. La ejecución extrajudicial con poder de venta solo está disponible para otras propiedades: no puede usarse para tierras agrícolas ni para una vivienda perteneciente a una persona natural. Fuente: 12 V.S.A. §§ 4941, 4945, 4961
Avisos requeridos	Al propietario se le notifica la demanda de ejecución hipotecaria y la citación, junto con el "Important Notice to Homeowner" (aviso importante para el propietario) del tribunal, que explica el derecho a solicitar la mediación y da contactos de ayuda legal. Después de que termine el período de redención del decreto del tribunal sin que se redima la propiedad, el aviso de una venta judicial debe publicarse una vez en cada una de tres semanas sucesivas en un periódico de circulación general en el pueblo, con la primera publicación al menos 21 días antes de la venta, y enviarse por correo a todas las partes que comparecieron (y al propietario si no compareció) al menos 30 días antes de la venta. Fuente: 12 V.S.A. § 4952(b), (c); Vermont Superior Court, Important Notice to Homeowner (form 100-00124)
Plazos establecidos por ley	Para una vivienda ocupada por el dueño como residencia principal (o tierras agrícolas), el período de redención en un decreto de venta judicial es de seis meses desde la fecha del decreto, a menos que el tribunal ordene un plazo más corto, y no puede realizarse ninguna venta de una residencia principal ocupada por el dueño dentro de siete meses después de que se notifique la demanda de ejecución hipotecaria, a menos que el tribunal acorte el período de redención o las partes lo acuerden. La venta debe realizarse dentro de seis meses después de la última fecha de redención, a menos que se extienda. Para otras propiedades, el período de redención se elimina o se reduce a no más de 30 días. Fuente: 12 V.S.A. § 4946(a)–(c)
Derecho a ponerse al día (reinstalación)	El propietario puede redimir la propiedad en cualquier momento antes de la venta pública pagando el monto total adeudado conforme a la sentencia del tribunal más los montos posteriores a la sentencia, como los costos de la venta (o un monto menor si el prestamista está de acuerdo). Por acuerdo con el prestamista, el propietario también puede restablecer o modificar el préstamo después del período de redención pero antes de la venta; entonces el prestamista registra una renuncia a la ejecución hipotecaria aprobada por el tribunal. Fuente: 12 V.S.A. §§ 4948, 4949
Mediación en ejecuciones hipotecarias	Sí. El programa de mediación de ejecuciones hipotecarias de Vermont se aplica a las acciones de ejecución hipotecaria sobre viviendas ocupadas por el dueño de cuatro unidades o menos (con algunas excepciones, como los préstamos que no están sujetos a los requisitos de los programas gubernamentales de mitigación de pérdidas). Si el propietario solicita la mediación antes de que pasen cuatro meses desde la sentencia y antes de que termine el período de redención, el tribunal por lo general debe remitir el caso a mediación. En la mediación, el prestamista debe considerar herramientas de prevención de la ejecución hipotecaria como el restablecimiento del préstamo, la modificación del préstamo, la tolerancia (forbearance) y la venta corta (short sale). El propietario no tiene que pagar por la mediación, y la Vermont Bar Association ayuda con la selección del mediador antes de que el tribunal designe al mediador. Formulario de aviso del tribunal: https://www.vermontjudiciary.org/media/21 (con fecha 06/2017) Fuente: 12 V.S.A. §§ 4631–4633; Vermont Superior Court, Important Notice to Homeowner (form 100-00124)

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