Leyes de desalojo de Delaware
Reglas de Delaware sobre el desalojo para inquilinos y arrendadores, con la ley o la página oficial detrás de cada respuesta. Última verificación: 2026-10-22.
Respuesta corta: Después del período de gracia del recargo por pago tardío (5 días después de que vence la renta), el arrendador (landlord) puede entregar una exigencia por escrito que dé al inquilino (tenant) al menos 7 días para pagar antes de presentar una demanda de posesión sumaria (summary… 25 Del. C. § 5502(a), (c)
Las reglas en Delaware
| Aviso por renta sin pagar | Después del período de gracia del recargo por pago tardío (5 días después de que vence la renta), el arrendador (landlord) puede entregar una exigencia por escrito que dé al inquilino (tenant) al menos 7 días para pagar antes de presentar una demanda de posesión sumaria (summary possession). Si el inquilino paga toda la renta adeudada antes de que el arrendador presente la demanda, el arrendador no puede presentarla por esa falta de pago y no puede rechazar la renta. Cambió de 5 a 7 días por la 85 Del. Laws c. 436 (SS 1 for SB 116, firmada el 18 de agosto de 2026 (8/18/2026), vigente a partir del 1 de septiembre de 2026 (9/1/2026)), que también creó el derecho de redención (right of redemption) (§ 5716A). El resumen para inquilinos del Delaware DOJ (octubre de 2024, publicado en abril de 2026) todavía dice 5 días; el Code prevalece para los avisos dados a partir del 1 de septiembre de 2026. Verificado nuevamente el 27 de octubre de 2026 (10/27/2026). Fuente: 25 Del. C. § 5502(a), (c) |
|---|---|
| Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento | Aviso por escrito y al menos 7 días para corregir un incumplimiento importante del contrato de arrendamiento o de las reglas. Si un incumplimiento sustancialmente similar se repite dentro de 1 año, no se necesita un nuevo aviso para corregir. No hay período para corregir cuando el incumplimiento causa o amenaza causar un daño irreparable, ni por ciertas condenas penales. Verificado nuevamente el 27 de octubre de 2026 (10/27/2026). Fuente: 25 Del. C. § 5513 |
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | Sin una orden judicial válida, un arrendador (landlord) no puede expulsar ni excluir al inquilino (tenant). El inquilino puede recuperar la posesión o terminar el arrendamiento, y recuperar la cifra mayor entre el triple de los daños o 3 veces la renta diaria por el período de exclusión, más las costas (no los honorarios de abogado). El arrendador no puede cortar el servicio de servicios públicos por falta de pago de la renta o de cargos de servicios públicos, ni por ningún otro incumplimiento. Verificado nuevamente el 27 de octubre de 2026 (10/27/2026). Fuente: 25 Del. C. §§ 5313, 5312(e) |
Cómo funciona un caso de desalojo en Delaware
Los casos de desalojo se atienden en: Justice of the Peace Court (del condado donde se encuentra la vivienda).
- Aviso: exigencia por escrito de 7 días por renta atrasada (§ 5502), aviso de 7 días para corregir por violaciones del contrato (§ 5513), o aviso de 60 días por el fin del arrendamiento (§ 5106)
- El arrendador (landlord) presenta una demanda de posesión sumaria (summary possession); el aviso y la demanda se notifican de 5 a 30 días antes de la audiencia
- Se fija una mediación obligatoria antes del juicio (el juicio no puede comenzar hasta que el arrendador participe en la mediación, a menos que el inquilino (tenant) no participe dentro de los 15 días de la notificación)
- Audiencia: el inquilino puede contestar verbalmente o por escrito en la audiencia; se puede solicitar un juicio con jurado dentro de los 10 días de la notificación
- Sentencia; cualquiera de las partes puede apelar dentro de los 5 días ante un panel de 3 jueces del JP (juicio de novo); moción para anular una sentencia en rebeldía dentro de los 10 días
- La writ of possession (orden de posesión) se emite solo después del período de apelación/anulación; el alguacil menor (constable) da un aviso de al menos 24 horas y la ejecuta entre la salida y la puesta del sol; los bienes del inquilino pueden guardarse 7 días y luego se consideran abandonados
Arrendadores: cómo desalojar a un inquilino en Delaware — pasos, costos, plazos y formularios.
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Delaware frente a los estados vecinos
| Estado | Aviso por renta sin pagar | Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento | Cierres de acceso y cortes de servicios públicos |
|---|---|---|---|
| Delaware | Después del período de gracia del recargo por pago tardío (5 días después de que vence la renta), el arrendador (landlord) puede entregar una exigencia por escrito que dé al inquilino (tenant) al menos 7 días para pagar antes de presentar una demanda de posesión sumaria (summary possession). Si el inquilino paga toda la renta adeudada antes de que el arrendador presente la demanda, el arrendador no puede presentarla por esa falta de pago y no puede rechazar la renta. 25 Del. C. § 5502(a), (c) | Aviso por escrito y al menos 7 días para corregir un incumplimiento importante del contrato de arrendamiento o de las reglas. Si un incumplimiento sustancialmente similar se repite dentro de 1 año, no se necesita un nuevo aviso para corregir. No hay período para corregir cuando el incumplimiento causa o amenaza causar un daño irreparable, ni por ciertas condenas penales. 25 Del. C. § 5513 | Sin una orden judicial válida, un arrendador (landlord) no puede expulsar ni excluir al inquilino (tenant). El inquilino puede recuperar la posesión o terminar el arrendamiento, y recuperar la cifra mayor entre el triple de los daños o 3 veces la renta diaria por el período de exclusión, más las costas (no los honorarios de abogado). El arrendador no puede cortar el servicio de servicios públicos por falta de pago de la renta o de cargos de servicios públicos, ni por ningún otro incumplimiento. 25 Del. C. §§ 5313, 5312(e) |
| Maryland | Antes de presentar un caso por falta de pago de la renta (failure to pay rent), el arrendador debe darle al inquilino un aviso por escrito de su intención de presentar la demanda (formulario DC-CV-115 de la Maryland Judiciary) que le dé 10 días para pagar. El aviso puede enviarse por correo de primera clase con certificado de envío (certificate of mailing), pegarse en la puerta o (si el inquilino lo eligió) enviarse por correo electrónico, mensaje de texto o portal para inquilinos con comprobante de envío. La demanda debe indicar la fecha en que se dio el aviso. Md. Code, Real Prop. § 8-401(c) | Aviso por escrito de 30 días de que el inquilino está violando el contrato y de que el arrendador quiere recuperar la posesión; aviso por escrito de 14 días si el incumplimiento implica un comportamiento que muestra un peligro claro e inminente de daño grave. El tribunal solo puede ordenar el desalojo si determina que el incumplimiento fue grave y justifica el desalojo. Md. Code, Real Prop. § 8-402.1(a)(1), (b)(1) | Prohibido. El arrendador no puede tomar ni amenazar con tomar la posesión dejando al inquilino fuera cambiando las cerraduras (lockout), cortando intencionalmente la calefacción, el agua corriente, el agua caliente, la electricidad o el gas para obligar al inquilino a irse, ni mediante cualquier otra acción. Solo se puede tomar la posesión con una orden judicial de restitución (warrant of restitution) ejecutada por un sheriff o constable, o después de un abandono o entrega de la vivienda. Recurso: daños reales más honorarios de abogado razonables y costas; también hay otros recursos disponibles. Md. Code, Real Prop. § 8-216 |
| New Jersey | No se requiere un aviso para desalojar (notice to quit) antes de presentar una demanda por falta de pago de la renta. El requisito de aviso por escrito de la N.J.S.A. 2A:18-61.2 excluye expresamente la falta de pago (y no pagar un aumento de renta válido). El inquilino (tenant) puede detener el caso pagando la renta reclamada más las costas acumuladas al secretario del tribunal a más tardar al dictarse la sentencia definitiva. Después de que se coloca una orden de desalojo (warrant of removal), o se lleva a cabo un cierre (lockout), por falta de pago, el inquilino tiene 3 días hábiles para pagar toda la renta adeudada. El arrendador (landlord) debe aceptar ese pago (en efectivo, cheque certificado, giro postal (money order), o de un programa de asistencia para la renta o una organización benéfica) y entonces el caso se desestima. N.J.S.A. 2A:18-61.1(a), 2A:18-61.2, 2A:18-55, 2A:42-10.16a, 46:8-49.3 | Conducta desordenada: un aviso por escrito para cesar, y luego un aviso de 3 días para desalojar. Daño intencional o por negligencia grave a la propiedad: un aviso de 3 días para desalojar. Violación sustancial continua de reglas razonables o de cláusulas del contrato de arrendamiento, o pago tardío habitual de la renta: un aviso por escrito para cesar, y luego un aviso de un mes para desalojar. Motivos de drogas, agresión (assault), robo o trata de personas: un aviso de 3 días. Los avisos deben indicar la causa con detalle y entregarse personalmente, en la residencia a un familiar mayor de 14 años, o por correo certificado (correo regular si no se reclama la carta certificada). N.J.S.A. 2A:18-61.1(b)-(e), (j), (n)-(r); 2A:18-61.2(a)-(b) | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) es ilegal. Se puede entrar o volver a tomar una residencia sin el consentimiento del ocupante solo mediante un proceso legal de desalojo, y solo un funcionario judicial (court officer) puede ejecutar una orden de posesión. Es una infracción de persona desordenada (disorderly persons offense), después de una advertencia de la policía u otro funcionario, tomar la posesión sin una orden legal, incluso cambiando las cerraduras o poniendo candados, sacando las pertenencias o cortando la calefacción, la electricidad, el agua u otros servicios vitales. Una segunda infracción dentro de 5 años es un delito de cuarto grado. Un inquilino (tenant) desplazado puede volver a entrar con un oficial de policía presente. En una acción civil, el inquilino puede recuperar la posesión, todos los daños, las costas judiciales y honorarios de abogado razonables, o el triple de los daños si no es apropiado devolverle la posesión. N.J.S.A. 2A:39-1, 2A:39-2, 2A:39-8; 2C:33-11.1; 2A:42-10.16 |
| Pennsylvania | Aviso por escrito de 10 días para desalojar (notice to quit). Act § 501(b) (68 P.S. § 250.501(b)) | Contrato de arrendamiento de 1 año o menos o de plazo indeterminado: aviso de 15 días para desalojar. Contrato de más de 1 año: 30 días. Motivos de drogas ilegales conforme a la § 505-A: 10 días. Act §§ 501(b), 501(d), 505-A (68 P.S. §§ 250.501, 250.505-A) | El desalojo por cuenta propia (self-help eviction) está prohibido: un arrendador (landlord) no puede cambiar las cerraduras ni cortar los servicios públicos para desalojar; el arrendador debe usar el proceso judicial. PA AG Consumer Guide (Part V.C); Landlord and Tenant Act Art. V |
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Preguntas frecuentes sobre las leyes de desalojo de Delaware
¿Cuánto aviso tiene que dar un arrendador antes de desalojar por renta sin pagar en Delaware?
Después del período de gracia del recargo por pago tardío (5 días después de que vence la renta), el arrendador (landlord) puede entregar una exigencia por escrito que dé al inquilino (tenant) al menos 7 días para pagar antes de presentar una demanda de posesión sumaria (summary possession). Si el inquilino paga toda la renta adeudada antes de que el arrendador presente la demanda, el arrendador no puede presentarla por esa falta de pago y no puede rechazar la renta. (25 Del. C. § 5502(a), (c))
¿Cuánto aviso se requiere para desalojar por violar el contrato de arrendamiento en Delaware?
Aviso por escrito y al menos 7 días para corregir un incumplimiento importante del contrato de arrendamiento o de las reglas. Si un incumplimiento sustancialmente similar se repite dentro de 1 año, no se necesita un nuevo aviso para corregir. No hay período para corregir cuando el incumplimiento causa o amenaza causar un daño irreparable, ni por ciertas condenas penales. (25 Del. C. § 5513)
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos en Delaware?
Sin una orden judicial válida, un arrendador (landlord) no puede expulsar ni excluir al inquilino (tenant). El inquilino puede recuperar la posesión o terminar el arrendamiento, y recuperar la cifra mayor entre el triple de los daños o 3 veces la renta diaria por el período de exclusión, más las costas (no los honorarios de abogado). El arrendador no puede cortar el servicio de servicios públicos por falta de pago de la renta o de cargos de servicios públicos, ni por ningún otro incumplimiento. (25 Del. C. §§ 5313, 5312(e))
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.