Exenciones del impuesto a la propiedad de California: vivienda (homestead), alivio para personas mayores y veteranos

La California Constitution establece una reducción de $7,000 del valor gravable de una vivienda ocupada por su dueño que califique (la exención para dueños de vivienda, homeowners' exemption). La vivienda debe haber sido el lugar de residencia principal del dueño en la fecha del gravamen (lien date), el 1 de enero. Las propiedades de alquiler y las casas vacacionales no califican. El estado reembolsa a las agencias locales los ingresos perdidos.

Presente una sola solicitud, el Form BOE-266 (Claim for Homeowners' Property Tax Exemption, solicitud de exención del impuesto a la propiedad para dueños de vivienda), ante el tasador del condado (county assessor) donde está ubicada la propiedad; los formularios se obtienen del tasador del condado. Se presenta una sola vez: una vez otorgada, la exención continúa, pero el dueño debe notificar al tasador cuando ya no sea elegible. El 10 de diciembre es el último día para terminar la exención sin multa.

Quienes la solicitan por primera vez deben presentarla a más tardar el 15 de febrero para recibir la exención completa de ese año. Una solicitud presentada después del 15 de febrero y a más tardar el 10 de diciembre recibe el 80% de la exención para dueños de vivienda (homeowners' exemption).

Los dueños de vivienda de al menos 55 años (o con una discapacidad grave y permanente) pueden transferir el valor gravable (valor del año base, base year value) de su residencia principal a una residencia de reemplazo en cualquier parte de California, hasta tres veces, conforme a la Proposition 19 (vigente desde el 1 de abril de 2021 (4/1/2021)). La vivienda de reemplazo debe comprarse o construirse dentro de los dos años de vender la vivienda original; si la de reemplazo vale más que la original, la diferencia se suma al valor transferido. Las solicitudes deben presentarse ante el tasador del condado (county assessor) dentro de los tres años de comprar o terminar la vivienda de reemplazo.

La exención para veteranos discapacitados (disabled veterans' exemption) se aplica a la residencia principal de un veterano calificado con 100% de discapacidad o compensado a la tasa del 100% por incapacidad para trabajar, ciego de ambos ojos, o que ha perdido el uso de dos o más extremidades, y en los casos que califican a un cónyuge sobreviviente no casado (por ejemplo, cuando el veterano murió por una lesión o enfermedad relacionada con el servicio). Para la fecha del gravamen del 1 de enero de 2026 (1/1/2026), la exención básica es de $180,671 y la exención para bajos ingresos es de $271,009, con un límite de ingresos del hogar de $81,131 para la exención para bajos ingresos; los montos se ajustan cada año por inflación. Presente el Form BOE-261-G ante el tasador del condado. La exención básica se presenta una sola vez; la exención para bajos ingresos requiere una presentación anual (monto completo si se presenta del 1 de enero al 15 de febrero, 90% si se presenta a más tardar el 10 de diciembre, 85% después). Una solicitud inicial presentada dentro de los 90 días del hecho que da derecho, o a más tardar el siguiente 1 de enero si esa fecha es posterior, recibe el 100%.

Los dueños de vivienda con una discapacidad grave y permanente pueden transferir el valor del año base (base year value) de su residencia principal a una vivienda de reemplazo (Proposition 19). La construcción nueva que hace una estructura existente más accesible para una persona con discapacidad física puede excluirse de la reevaluación (solicitud presentada ante el tasador del condado, county assessor).

Conforme a la Proposition 13 (Cal. Const. art. XIII A), la propiedad se vuelve a tasar a su valor de mercado (market value) solo cuando hay un cambio de dueño o se termina una construcción nueva (el valor del año base, base year value), y los aumentos anuales del valor del año base generalmente se limitan a no más del 2% por inflación. La tasa general del impuesto es del 1% del valor gravable, más las tasas por deudas aprobadas por los votantes.

Una propiedad sustancialmente dañada o destruida por un desastre puede volver a tasarse conforme a la ordenanza de alivio por desastres del condado; las solicitudes se presentan ante el tasador del condado (county assessor) dentro del período fijado por la ordenanza o dentro de un año desde el daño, lo que sea posterior. Una residencia principal sustancialmente dañada o destruida por un incendio forestal o un desastre natural puede transferir su valor gravable a una residencia de reemplazo en cualquier parte de California comprada o construida dentro de los dos años de vender la vivienda dañada. Las transferencias de padres a hijos (y algunas de abuelos a nietos) de una vivienda familiar que sigue siendo la residencia principal de quien la recibe pueden excluirse de la reevaluación, sujeto a un límite de valor.

Un primer paso suele ser hablar de la tasación de manera informal con el personal del tasador. La apelación (appeal) formal es una Assessment Appeal Application (solicitud de apelación de la tasación) presentada ante el secretario de la junta de supervisores del condado (que actúa como junta local de igualación, local board of equalization) o ante la junta de apelaciones de tasación (assessment appeals board) durante el período regular de presentación, del 2 de julio al 15 de septiembre, o hasta el 30 de noviembre en los condados donde el tasador no envía por correo los avisos de tasación a todos los contribuyentes del registro asegurado (secured roll) a más tardar el 1 de agosto (para 2026: del 2 de julio al 15 de septiembre de 2026, o el 30 de noviembre de 2026 (11/30/2026)). Las tasaciones suplementarias y las tasaciones por omisión (escape assessments) deben apelarse dentro de los 60 días después de que se envía el aviso por correo. Para una residencia principal unifamiliar ocupada por su dueño, el tasador tiene la carga de probar que el valor es correcto.

Las facturas del impuesto a la propiedad (property tax) asegurado se envían por correo a más tardar el 1 de noviembre y se pagan en dos cuotas iguales: la primera vence el 1 de noviembre y queda en mora después del 10 de diciembre; la segunda vence el 1 de febrero y queda en mora después del 10 de abril. El pago tardío agrega una multa del 10%. Los impuestos no asegurados vencen el 1 de enero y quedan en mora el 31 de agosto.