Leyes de ejecución hipotecaria de New Hampshire: proceso, plazos y sus derechos

Ambos. Un prestamista que tenga una hipoteca con poder de venta puede ejecutarla de manera extrajudicial dando los avisos requeridos y vendiendo la propiedad conforme a ese poder, en lugar de presentar una demanda judicial y obtener un decreto de venta. Un caso judicial también puede terminar en un decreto que ordene vender la propiedad conforme al poder de venta.

Para una venta conforme a un poder de venta, el aviso debe publicarse una vez por semana durante 3 semanas sucesivas en un periódico de circulación general en el pueblo o condado, con la primera publicación al menos 20 días antes de la venta. Se debe entregar una copia al prestatario (mortgagor) o enviarla por correo registrado o certificado a su última dirección conocida al menos 45 días antes de la venta en el caso de una hipoteca residencial (25 días para otras hipotecas), y a los acreedores con gravamen registrado al menos 21 días antes de la venta. Para viviendas ocupadas por el dueño de 4 unidades o menos, el aviso al prestatario debe incluir el agente del prestamista para el emplazamiento y la línea telefónica gratuita de información sobre ejecuciones hipotecarias del New Hampshire Banking Department. Todo aviso al prestatario debe indicar que el prestatario tiene derecho a pedir al tribunal superior (superior court) que detenga (enjoin) la venta programada; si el prestatario no presenta y notifica esa petición antes de la venta, quedan impedidas las impugnaciones posteriores sobre la validez de la ejecución hipotecaria.

La ley fija períodos mínimos de aviso antes de una ejecución hipotecaria con poder de venta: al menos 45 días de aviso enviado por correo o entregado al prestatario en el caso de una hipoteca residencial (25 días en los demás casos), al menos 21 días de aviso a los acreedores con gravamen registrado, y publicación en el periódico durante 3 semanas sucesivas que comience al menos 20 días antes de la venta. Después de la venta, la escritura de ejecución hipotecaria, el aviso y la declaración jurada deben registrarse dentro de 60 días; el título pasa al comprador cuando se registran.

Antes de la ejecución hipotecaria, un prestatario puede redimir el terreno hipotecado después de un incumplimiento pagando (u ofreciendo legalmente pagar) todo lo que garantiza la hipoteca más los daños y costos causados por el incumplimiento. Una vez que se registran la escritura de ejecución hipotecaria y la declaración jurada, el título pasa al comprador libre de los intereses que no tengan prioridad sobre la hipoteca.

El comprador en una venta por ejecución hipotecaria que quiera la posesión debe usar la acción posesoria (de desalojo) del estado, que requiere un aviso escrito de desocupación (notice to quit), para sacar a un arrendatario, ocupante o antiguo dueño. En el caso de propiedades de alquiler "restringidas" conforme a la ley de desalojo, un arrendamiento solo puede terminarse por los motivos enumerados en la ley (como falta de pago, incumplimientos del contrato u otra causa justificada).

Para condominios, la asociación de propietarios de unidades tiene un gravamen por las cuotas impagas una vez que registra un memorando de gravamen jurado dentro de 6 meses después de que la cuota venció. El gravamen tiene prioridad sobre otros gravámenes, excepto los impuestos sobre bienes raíces, los gravámenes registrados antes de la declaración y las primeras hipotecas de prestamistas institucionales, pero hasta 6 meses de cuotas mensuales ordinarias (más los costos de cobro, incluidos honorarios razonables de abogado) pueden tener prioridad sobre la primera hipoteca si la asociación da los avisos requeridos. Una demanda para hacer cumplir el gravamen debe presentarse dentro de 6 años después de que se registre el memorando. Después de un aviso escrito de 30 días, una asociación también puede suspender los privilegios comunes de una unidad morosa y los servicios pagados por la asociación hasta que se paguen las cuotas.

New Hampshire exige declaraciones escritas específicas en lugar de un formulario general. Antes de preparar una oferta para una vivienda de una a cuatro familias, o mientras se prepara, el vendedor debe declarar por escrito información sobre cualquier suministro privado de agua, sistema privado de eliminación de aguas residuales, aislamiento, si la propiedad está en una zona de riesgo de inundación designada a nivel federal y cualquier tanque subterráneo de almacenamiento de petróleo para calefacción residencial; el comprador firma para confirmar la recepción. Antes de firmar un contrato de compraventa de una propiedad con una edificación, el vendedor también debe declarar información sobre el suministro de agua y el sistema de aguas residuales, y el vendedor o el agente debe entregar al comprador el aviso legal sobre radón, arsénico, plomo, PFAS y riesgo de inundación.

Cuando un pueblo o ciudad impone un gravamen por impuestos sobre bienes raíces, cualquier persona con un interés legal en el terreno puede redimirlo pagando al recaudador de impuestos, en cualquier momento antes de que el recaudador emita una escritura, el monto del gravamen con intereses del 14% anual, más los costos de redención y los costos de notificar a los acreedores hipotecarios. Se permiten pagos parciales. El recaudador emite una escritura de impuestos al titular del gravamen por el terreno no redimido después de 2 años desde la fecha en que se otorgó el gravamen.

New Hampshire Housing (la agencia estatal de financiamiento de vivienda) enumera recursos sobre ejecuciones hipotecarias para propietarios, incluida la línea de ayuda para propietarios del New Hampshire Banking Department al 1-800-437-5991, enlaces a consejeros de vivienda de HUD, 2-1-1 y 995Hope, y la Consumer Protection Hotline del Attorney General (1-888-468-4454) para fraude hipotecario o estafas de rescate. La ley estatal exige que los avisos de ejecución hipotecaria de viviendas ocupadas por el dueño incluyan la línea telefónica gratuita de información sobre ejecuciones hipotecarias del Banking Department.