Leyes de ejecución hipotecaria de New Jersey: proceso, plazos y sus derechos

Judicial. Los tribunales de Nueva Jersey (New Jersey Courts) indican que Nueva Jersey es un estado de ejecución hipotecaria judicial, por lo que las acciones de ejecución hipotecaria deben tramitarse ante el tribunal. La Office of Foreclosure (parte de la oficina del secretario del Superior Court) se encarga de los casos no impugnados, y los jueces de Equidad General (General Equity) del Superior Court se encargan de los impugnados. Después de la sentencia final, el tribunal emite una orden de ejecución (writ of execution) que ordena al alguacil del condado vender la propiedad en subasta pública.

Antes de que un prestamista hipotecario residencial pueda acelerar el préstamo e iniciar una ejecución hipotecaria, debe enviar al prestatario un Notice of Intention to Foreclose (aviso de intención de ejecutar la hipoteca) por escrito, por correo registrado o certificado con acuse de recibo, a la última dirección conocida del prestatario y a la dirección de la propiedad. Debe enviarse al menos 30 días, pero no más de 180 días, antes de que el prestamista actúe; si pasan más de 180 días sin que se presente el caso, se requiere un nuevo aviso. El aviso debe indicar el incumplimiento, el monto necesario para ponerse al día, una fecha límite para ponerse al día al menos 30 días después del aviso, el derecho continuo del prestatario a ponerse al día después de que se presente una demanda, dónde encontrar ayuda legal y programas de asistencia financiera, y la opción de usar el Foreclosure Mediation Program del tribunal. El aviso no se requiere si el prestatario entregó voluntariamente la propiedad. Después de la presentación, el prestamista debe notificar la demanda de ejecución hipotecaria y la citación, que de nuevo incluyen información sobre la mediación.

La ley exige el Notice of Intention al menos 30 días (y no más de 180 días) antes de que se presente una ejecución hipotecaria, con una fecha para ponerse al día al menos 30 días después del aviso. Los tribunales de Nueva Jersey describen estos pasos adicionales: el propietario tiene 35 días después de la notificación para contestar la demanda; antes de pedir que se anote el incumplimiento (entry of default) en un caso no impugnado, el prestamista debe dar un aviso final con 14 días de anticipación; después de la sentencia final, el alguacil tiene 150 días desde la orden de ejecución para realizar la venta, y el prestatario y el prestamista pueden pedir cada uno dos aplazamientos (suspensiones) de la venta, con más posibles en algunos casos.

Sí. Conforme a la Fair Foreclosure Act, un prestatario residencial puede ponerse al día con el incumplimiento y restablecer la hipoteca en cualquier momento hasta que se dicte la sentencia final, según lo ha descrito la Appellate Division sobre la ley. El Notice of Intention debe informar al prestatario el monto y la fecha para ponerse al día antes de que se presente una demanda, y que el derecho a ponerse al día continúa después de que se presente una demanda, aunque entonces el prestatario también debe pagar las costas judiciales y los honorarios de abogado del prestamista hasta los límites de las reglas judiciales.

Según los tribunales de Nueva Jersey, después de la venta por el alguacil el prestatario tiene 10 días para redimir la propiedad (pagar la deuda). Si el prestatario no la redime dentro de ese plazo, el producto de la venta se usa para pagar lo que se debe de la hipoteca, y cualquier dinero sobrante se entrega al prestatario.

Sí, con límites. Los tribunales de Nueva Jersey indican que si el producto de la venta es menor que lo adeudado, el prestamista puede demandar al prestatario por el monto restante. La Appellate Division describe las leyes de Nueva Jersey sobre sentencias por saldo insuficiente (deficiency) (N.J.S.A. 2A:50-2 a 2A:50-10 y 2A:50-22 a 2A:50-28) como leyes que, por lo general, exigen que el prestamista ejecute primero una hipoteca residencial y garantizan al deudor un crédito por el valor justo de mercado de la propiedad (N.J.S.A. 2A:50-3), con algunas excepciones (N.J.S.A. 2A:50-2.3).

Sí. El Poder Judicial de Nueva Jersey (New Jersey Judiciary) administra un Foreclosure Mediation Program gratuito, que se hizo permanente mediante la New Jersey Foreclosure Mediation Act. Es para propietarios que ocupan viviendas de una a cuatro familias que son su residencia principal, a quienes se les ha notificado una demanda de ejecución hipotecaria y una citación y que no están en quiebra. El propietario debe presentar la solicitud dentro de los 60 días siguientes a recibir la citación y la demanda (después solo mediante una moción ante el tribunal), y debe trabajar con un consejero de prevención de ejecuciones hipotecarias certificado por HUD que firme una certificación. El propietario no paga ninguna tarifa. El prestamista debe participar mediante una persona con autoridad para aceptar alternativas, y un tribunal puede multar a una parte hasta con $1,000 por no asistir. Solicitar la mediación no detiene por sí solo el caso de ejecución hipotecaria del prestamista.

Por sí sola, la ejecución hipotecaria generalmente no es motivo para sacar a un inquilino residencial de buena fe. Los tribunales de Nueva Jersey indican que los inquilinos de una propiedad en ejecución hipotecaria pueden estar protegidos por la Anti-Eviction Act de Nueva Jersey (N.J.S.A. 2A:18-61.1 a 61.12), incluidos los inquilinos sin contrato escrito, y solo pueden ser desalojados mediante un proceso judicial. Los inquilinos deben seguir pagando el alquiler al arrendador o a un administrador de alquileres designado por el tribunal (rent receiver) hasta que el tribunal o el titular de la hipoteca les indique otra cosa. Es ilegal tratar de obligar a los inquilinos a irse fuera del proceso judicial, por ejemplo cortando los servicios públicos.

Las asociaciones de condominios tienen un gravamen sobre cada unidad por las cuotas impagas conforme a la Condominium Act. Un gravamen registrado de la asociación generalmente está subordinado a los gravámenes por impuestos a la propiedad y a las hipotecas anteriores, pero tiene una prioridad limitada sobre las hipotecas anteriores registradas (no sobre los gravámenes municipales ni los gravámenes de impuestos federales) por hasta seis meses de cuotas habituales anteriores a que se registrara el gravamen; esa prioridad vence el primer día del mes 60 después de que se registre el gravamen. La Appellate Division ha señalado que una asociación puede iniciar su propia acción para ejecutar su gravamen o una acción de cobro. Un comprador que obtiene la unidad mediante la ejecución de la primera hipoteca no es responsable de las cuotas que vencieron antes de tomar el título.

Sí. Los vendedores de bienes raíces en Nueva Jersey deben declarar en la declaración sobre el estado de la propiedad (property condition disclosure statement), antes de que el comprador quede obligado por el contrato, si la propiedad está en un Área de Riesgo de Inundación Especial o Moderado de FEMA y cualquier conocimiento real de riesgos de inundación. La Division of Consumer Affairs publica el formulario, el Seller's Property Condition Disclosure Statement, que incluye una sección de Riesgo de Inundación (Flood Risk).

Cuando no se pagan los impuestos a la propiedad, el municipio vende un certificado de venta por impuestos (tax sale certificate, un gravamen), y el dueño puede redimir la propiedad pagando el monto adeudado. Un titular privado de un certificado puede presentar una acción judicial para extinguir (ejecutar) el derecho de redención solo después de dos años desde la fecha de la venta del certificado; un municipio que tenga el certificado puede presentarla después de seis meses. La propiedad abandonada puede ejecutarse antes. Una vez que se presenta una acción, el derecho de redención continúa hasta que la sentencia del Superior Court lo extinga. Conforme a una ley de 2024, el dueño (o sus herederos) puede pedir al tribunal, antes de la sentencia final, que exija una venta por el alguacil o una subasta en línea en lugar de una transferencia del título, de modo que cualquier excedente de capital pueda reclamarse ante el tribunal.

La New Jersey Housing and Mortgage Finance Agency (NJHMFA) administra el Foreclosure Mediation Assistance Program, que ofrece asesoría gratuita mediante consejeros de vivienda certificados por HUD, tanto antes de la ejecución hipotecaria (para propietarios atrasados o con dificultades para pagar) como para propietarios en el programa de mediación del tribunal. El aviso de mediación del tribunal indica a los propietarios que llamen a NJHMFA al 609-278-7508 para obtener un consejero certificado por HUD en su área. Para preguntas sobre el proceso judicial, el Customer Assistance Center de la oficina del secretario del Superior Court está en el 609-421-6100.