Question 1

¿Oregon es un estado de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial?

Accepted Answer

Ambos. Oregón permite la ejecución hipotecaria (foreclosure) judicial, en la que se presenta una demanda en el tribunal de circuito (circuit court), y la ejecución hipotecaria no judicial de una escritura de fideicomiso (trust deed) "by advertisement and sale" (por anuncio y venta), que se realiza fuera del sistema judicial. En una ejecución hipotecaria no judicial, el propietario recibe un Danger Notice (Aviso de peligro), un Notice of Default (Aviso de incumplimiento) y/o un Notice of Sale (Aviso de venta), y un propietario que disputa el derecho a ejecutar la hipoteca debe presentar una demanda para impugnar la venta.

Question 2

¿Qué aviso se requiere antes de una venta por ejecución hipotecaria en Oregon?

Accepted Answer

Para una ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial de una escritura de fideicomiso (trust deed) residencial, el prestamista generalmente debe primero solicitar una conferencia de resolución (resolution conference) con el propietario (vea mediation_program). Se debe registrar en los registros del condado un aviso de incumplimiento (notice of default) en el que se elige vender. Al menos 120 días antes de la venta, se debe entregar o enviar por correo (correo de primera clase y certificado) un aviso de venta al otorgante (grantor) y a otras personas con un interés registrado, y entregarlo a un ocupante de la propiedad. Se debe enviar al propietario un aviso aparte, "You are in danger of losing your property" (Usted está en peligro de perder su propiedad), por correo de primera clase y certificado, en la fecha en que se entrega o envía por correo el aviso de venta o antes. El aviso de venta también debe publicarse en un periódico de circulación general en el condado una vez por semana durante cuatro semanas sucesivas, con la última publicación más de 20 días antes de la venta.

Question 3

¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria en Oregon?

Accepted Answer

La ley exige que el aviso de venta se entregue o se envíe por correo, y se entregue a los ocupantes, al menos 120 días antes de la venta por el fiduciario (trustee's sale), y que la última publicación en el periódico sea más de 20 días antes de la venta. Oregon Housing and Community Services dice que las subastas de ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial generalmente ocurren entre 120 y 180 días a partir de la fecha del primer aviso.

Question 4

¿Puede detener una ejecución hipotecaria poniéndose al día con los pagos en Oregon?

Accepted Answer

En una ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial, el propietario (o un sucesor, o un acreedor con un gravamen de menor prioridad) puede subsanar el incumplimiento en cualquier momento hasta cinco días antes de la última fecha fijada para la venta. Para pagos atrasados, esto significa pagar toda la cantidad adeudada en ese momento (no el capital que no se adeudaría sin el incumplimiento), más los costos reales del prestamista y los honorarios del fiduciario y del abogado. Para una escritura de fideicomiso residencial, los honorarios del fiduciario y del abogado en conjunto se limitan a $1,000 o a la cantidad realmente cobrada, lo que sea menor.

Question 5

¿Existe un derecho de redención después de una ejecución hipotecaria en Oregon?

Accepted Answer

Después de una venta no judicial por el fiduciario (trustee's sale), una persona cuyo interés fue ejecutado no puede redimir la propiedad. Después de una venta ordenada por un tribunal (venta de ejecución, execution sale), el deudor de la sentencia generalmente puede redimir la propiedad dentro de los 180 días posteriores a la venta, y los acreedores con gravámenes dentro de 60 días.

Question 6

¿Puede el prestamista reclamarle el resto del préstamo después de la ejecución hipotecaria en Oregon?

Accepted Answer

Generalmente no para las viviendas. Salvo lo permitido en ORS 86.797(4), un prestamista no puede demandar por una deficiencia (deficiency) después de una venta por el fiduciario (trustee's sale), ni después de una ejecución hipotecaria (foreclosure) judicial de una escritura de fideicomiso residencial, y una sentencia que ejecuta una escritura de fideicomiso residencial no puede incluir una condena monetaria por la deuda en contra del prestatario.

Question 7

¿Oregon tiene un programa de mediación para ejecuciones hipotecarias?

Accepted Answer

Sí. Conforme al Foreclosure Avoidance Program de Oregón, un prestamista que tiene la intención de ejecutar una escritura de fideicomiso (trust deed) residencial generalmente debe primero solicitar una conferencia de resolución (resolution conference) con el propietario, antes de presentar un aviso de incumplimiento o una demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure). Los prestamistas que iniciaron 30 o menos ejecuciones hipotecarias residenciales en el año calendario anterior pueden reclamar una exención presentando una declaración jurada (affidavit) ante el Attorney General. Si el prestamista no solicita una conferencia, el propietario puede solicitar una antes de que se presente un aviso de incumplimiento, después de obtener una certificación por escrito de un asesor de vivienda de que el propietario tiene más de 30 días de incumplimiento o tiene una dificultad financiera que reúne los requisitos.

Question 8

¿Qué les sucede a los inquilinos cuando se ejecuta la hipoteca de una vivienda de alquiler en Oregon?

Accepted Answer

Si una vivienda sometida a ejecución hipotecaria (foreclosure) incluye una unidad de alquiler ocupada mediante un arrendamiento de buena fe (bona fide tenancy), el comprador en la venta por el fiduciario debe seguir el proceso de desalojo (eviction) y solo puede presentarlo después de entregar un aviso de terminación por escrito: al menos 60 días para un contrato de arrendamiento a plazo fijo, o al menos 30 días para un arrendamiento de mes a mes o de semana a semana, o para un contrato a plazo fijo cuando el comprador vivirá en la unidad como residencia principal. El comprador también debe darles a los inquilinos (tenants) un aviso por escrito sobre la venta y sus derechos.

Question 9

¿Puede una asociación de propietarios (HOA) ejecutar la hipoteca de su vivienda en Oregon?

Accepted Answer

Sí. Una asociación de propietarios (homeowners association) tiene un gravamen (lien) sobre un lote por las cuotas (assessments) no pagadas (incluidos intereses, recargos por pago tardío, honorarios de abogado y costos). El gravamen tiene prioridad sobre la exención de vivienda familiar (homestead exemption), pero menor prioridad que los gravámenes fiscales y que una primera hipoteca o escritura de fideicomiso registrada. La asociación debe registrar un aviso de reclamación de gravamen (notice of claim of lien) antes de demandar para ejecutarlo (foreclose), y la ejecución sigue el procedimiento para los gravámenes de construcción (construction liens) (un procedimiento judicial). El gravamen puede mantenerse por hasta seis años a partir de la fecha de vencimiento de la cuota.

Question 10

¿Qué debe revelar el vendedor de una vivienda en Oregon?

Accepted Answer

Sí, a menos que se aplique una exclusión. Un vendedor cubierto debe entregar la "Seller's Property Disclosure Statement" (Declaración de divulgación del vendedor sobre la propiedad) establecida por la ley a cada comprador que haga una oferta por escrito. A menos que el comprador haya renunciado a ello por escrito, el comprador tiene cinco días hábiles después de la entrega para revocar la oferta, y si el vendedor se niega a proporcionar el formulario, el comprador puede revocar la oferta en cualquier momento antes del cierre.

Question 11

¿Cómo recupera su vivienda después de una venta por impuestos en Oregon?

Accepted Answer

Una propiedad sometida a ejecución (foreclosed) por impuestos a la propiedad (property tax) no pagados y vendida al condado queda en poder del condado durante dos años a partir de la fecha de la sentencia de ejecución, a menos que se redima antes. Durante esos dos años, cualquier persona que tenía un interés en la propiedad en la fecha de la sentencia (o sus herederos), o un acreedor con gravamen registrado, puede redimirla pagando la cantidad total conforme a la sentencia con intereses, más una multa del 5% y un cargo.

Question 12

¿Dónde pueden los propietarios de vivienda obtener ayuda gratuita con la ejecución hipotecaria en Oregon?

Accepted Answer

Oregon Housing and Community Services (OHCS) administra el Oregon Foreclosure Avoidance Program y remite a los propietarios a asesores de vivienda certificados gratuitos y a su sitio web Oregon Homeowner Help. Puede comunicarse con OHCS al 800-453-5511.

Judicial o extrajudicial	Ambos. Oregón permite la ejecución hipotecaria (foreclosure) judicial, en la que se presenta una demanda en el tribunal de circuito (circuit court), y la ejecución hipotecaria no judicial de una escritura de fideicomiso (trust deed) "by advertisement and sale" (por anuncio y venta), que se realiza fuera del sistema judicial. En una ejecución hipotecaria no judicial, el propietario recibe un Danger Notice (Aviso de peligro), un Notice of Default (Aviso de incumplimiento) y/o un Notice of Sale (Aviso de venta), y un propietario que disputa el derecho a ejecutar la hipoteca debe presentar una demanda para impugnar la venta. Fuente: ORS 86.752; Oregon Housing and Community Services, Oregon Foreclosure Process
Avisos requeridos	Para una ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial de una escritura de fideicomiso (trust deed) residencial, el prestamista generalmente debe primero solicitar una conferencia de resolución (resolution conference) con el propietario (vea mediation_program). Se debe registrar en los registros del condado un aviso de incumplimiento (notice of default) en el que se elige vender. Al menos 120 días antes de la venta, se debe entregar o enviar por correo (correo de primera clase y certificado) un aviso de venta al otorgante (grantor) y a otras personas con un interés registrado, y entregarlo a un ocupante de la propiedad. Se debe enviar al propietario un aviso aparte, "You are in danger of losing your property" (Usted está en peligro de perder su propiedad), por correo de primera clase y certificado, en la fecha en que se entrega o envía por correo el aviso de venta o antes. El aviso de venta también debe publicarse en un periódico de circulación general en el condado una vez por semana durante cuatro semanas sucesivas, con la última publicación más de 20 días antes de la venta. Fuente: ORS 86.726, 86.752, 86.756, 86.764, 86.774
Plazos establecidos por ley	La ley exige que el aviso de venta se entregue o se envíe por correo, y se entregue a los ocupantes, al menos 120 días antes de la venta por el fiduciario (trustee's sale), y que la última publicación en el periódico sea más de 20 días antes de la venta. Oregon Housing and Community Services dice que las subastas de ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial generalmente ocurren entre 120 y 180 días a partir de la fecha del primer aviso. Fuente: ORS 86.764(1), 86.774; Oregon Housing and Community Services, Oregon Foreclosure Process
Derecho a ponerse al día (reinstalación)	En una ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial, el propietario (o un sucesor, o un acreedor con un gravamen de menor prioridad) puede subsanar el incumplimiento en cualquier momento hasta cinco días antes de la última fecha fijada para la venta. Para pagos atrasados, esto significa pagar toda la cantidad adeudada en ese momento (no el capital que no se adeudaría sin el incumplimiento), más los costos reales del prestamista y los honorarios del fiduciario y del abogado. Para una escritura de fideicomiso residencial, los honorarios del fiduciario y del abogado en conjunto se limitan a $1,000 o a la cantidad realmente cobrada, lo que sea menor. Fuente: ORS 86.778(1)
Mediación en ejecuciones hipotecarias	Sí. Conforme al Foreclosure Avoidance Program de Oregón, un prestamista que tiene la intención de ejecutar una escritura de fideicomiso (trust deed) residencial generalmente debe primero solicitar una conferencia de resolución (resolution conference) con el propietario, antes de presentar un aviso de incumplimiento o una demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure). Los prestamistas que iniciaron 30 o menos ejecuciones hipotecarias residenciales en el año calendario anterior pueden reclamar una exención presentando una declaración jurada (affidavit) ante el Attorney General. Si el prestamista no solicita una conferencia, el propietario puede solicitar una antes de que se presente un aviso de incumplimiento, después de obtener una certificación por escrito de un asesor de vivienda de que el propietario tiene más de 30 días de incumplimiento o tiene una dificultad financiera que reúne los requisitos. Página del programa (Oregon Housing and Community Services): https://www.oregon.gov/ohcs/homeownership/pages/foreclosure-avoidance.aspx Fuente: ORS 86.726

Redención después de la venta	Después de una venta no judicial por el fiduciario (trustee's sale), una persona cuyo interés fue ejecutado no puede redimir la propiedad. Después de una venta ordenada por un tribunal (venta de ejecución, execution sale), el deudor de la sentencia generalmente puede redimir la propiedad dentro de los 180 días posteriores a la venta, y los acreedores con gravámenes dentro de 60 días. Fuente: ORS 86.797(1); ORS 18.964
Sentencias por saldo insuficiente	Generalmente no para las viviendas. Salvo lo permitido en ORS 86.797(4), un prestamista no puede demandar por una deficiencia (deficiency) después de una venta por el fiduciario (trustee's sale), ni después de una ejecución hipotecaria (foreclosure) judicial de una escritura de fideicomiso residencial, y una sentencia que ejecuta una escritura de fideicomiso residencial no puede incluir una condena monetaria por la deuda en contra del prestatario. Fuente: ORS 86.797(2)
Inquilinos en una vivienda con ejecución hipotecaria	Si una vivienda sometida a ejecución hipotecaria (foreclosure) incluye una unidad de alquiler ocupada mediante un arrendamiento de buena fe (bona fide tenancy), el comprador en la venta por el fiduciario debe seguir el proceso de desalojo (eviction) y solo puede presentarlo después de entregar un aviso de terminación por escrito: al menos 60 días para un contrato de arrendamiento a plazo fijo, o al menos 30 días para un arrendamiento de mes a mes o de semana a semana, o para un contrato a plazo fijo cuando el comprador vivirá en la unidad como residencia principal. El comprador también debe darles a los inquilinos (tenants) un aviso por escrito sobre la venta y sus derechos. Fuente: ORS 86.782(6), (9)

Gravámenes de asociaciones de propietarios (HOA) y ejecución hipotecaria	Sí. Una asociación de propietarios (homeowners association) tiene un gravamen (lien) sobre un lote por las cuotas (assessments) no pagadas (incluidos intereses, recargos por pago tardío, honorarios de abogado y costos). El gravamen tiene prioridad sobre la exención de vivienda familiar (homestead exemption), pero menor prioridad que los gravámenes fiscales y que una primera hipoteca o escritura de fideicomiso registrada. La asociación debe registrar un aviso de reclamación de gravamen (notice of claim of lien) antes de demandar para ejecutarlo (foreclose), y la ejecución sigue el procedimiento para los gravámenes de construcción (construction liens) (un procedimiento judicial). El gravamen puede mantenerse por hasta seis años a partir de la fecha de vencimiento de la cuota. Fuente: ORS 94.709
Ventas por impuestos a la propiedad	Una propiedad sometida a ejecución (foreclosed) por impuestos a la propiedad (property tax) no pagados y vendida al condado queda en poder del condado durante dos años a partir de la fecha de la sentencia de ejecución, a menos que se redima antes. Durante esos dos años, cualquier persona que tenía un interés en la propiedad en la fecha de la sentencia (o sus herederos), o un acreedor con gravamen registrado, puede redimirla pagando la cantidad total conforme a la sentencia con intereses, más una multa del 5% y un cargo. Fuente: ORS 312.120
Declaración del vendedor	Sí, a menos que se aplique una exclusión. Un vendedor cubierto debe entregar la "Seller's Property Disclosure Statement" (Declaración de divulgación del vendedor sobre la propiedad) establecida por la ley a cada comprador que haga una oferta por escrito. A menos que el comprador haya renunciado a ello por escrito, el comprador tiene cinco días hábiles después de la entrega para revocar la oferta, y si el vendedor se niega a proporcionar el formulario, el comprador puede revocar la oferta en cualquier momento antes del cierre. Fuente: ORS 105.464, 105.465, 105.475

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