Leyes de desalojo de Louisiana

Reglas de Louisiana sobre el desalojo para inquilinos y arrendadores, con la ley o la página oficial detrás de cada respuesta. Última verificación: 2026-10-23.

Respuesta corta: Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) que dé al menos 5 días desde su entrega. Los sábados, domingos y días feriados legales no se cuentan en un plazo tan corto, así que en la práctica el inquilino tiene 5 días hábiles. La. C.C.P. arts. 4701, 5059(C)(3); La. R.S. 1:55(E); La. C.C. art. 2704

Las reglas en Louisiana

Aviso por renta sin pagar	Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) que dé al menos 5 días desde su entrega. Los sábados, domingos y días feriados legales no se cuentan en un plazo tan corto, así que en la práctica el inquilino tiene 5 días hábiles. El contrato de arrendamiento puede renunciar a este aviso, y muchos contratos estándar lo hacen. Luisiana no tiene un aviso de pagar o desocupar (pay-or-quit) que permita corregir la falta. Cuando no se paga la renta, el arrendador puede disolver el contrato (C.C. art. 2704, https://legis.la.gov/Legis/Law.aspx?d=109768) y entregar un aviso de 5 días para desocupar. Una renuncia por escrito en el contrato permite al arrendador presentar la demanda de inmediato (art. 4701). El art. 4701 dice 'not less than five days' (no menos de cinco días); según el C.C.P. art. 5059(C)(3), los días feriados legales se excluyen de cualquier plazo de menos de siete días (https://www.legis.la.gov/LEGIS/Law.aspx?d=112147), y R.S. 1:55(E) considera todos los sábados y domingos como días feriados legales para el art. 5059 (https://www.legis.la.gov/legis/Law.aspx?d=74097). Esto coincide con las pautas de la Baton Rouge City Court y con la guía del AG ('five (5) business days', cinco días hábiles). Fuente: La. C.C.P. arts. 4701, 5059(C)(3); La. R.S. 1:55(E); La. C.C. art. 2704
Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento	El mismo aviso por escrito de 5 días para desocupar (al que se puede renunciar en el contrato) una vez que el contrato se disuelve por el incumplimiento. La ley no da un plazo para corregir la falta. Según C.C. art. 2686, si el inquilino usa la propiedad para un fin no arrendado o de una forma que pueda dañarla, el arrendador puede obtener una orden judicial (injunction), disolver el contrato y cobrar daños. Luego la posesión se recupera con el aviso para desocupar del art. 4701: https://www.legis.la.gov/LEGIS/Law.aspx?d=112073 Fuente: La. C.C. art. 2686; La. C.C.P. art. 4701
Cierres de acceso y cortes de servicios públicos	La ley no autoriza el desalojo por cuenta propia (self-help eviction). El arrendador debe usar el proceso judicial (aviso para desocupar, orden para mostrar causa (rule to show cause), sentencia y una orden de posesión (warrant) ejecutada por el sheriff, constable o marshal). La única excepción es la creencia razonable de que el inquilino abandonó la vivienda. Un arrendador que deja al inquilino fuera cambiando las cerraduras (lockout) o que saca sus pertenencias puede ser responsable de pagar daños por desalojo ilegal (wrongful eviction). El art. 4731(B) permite recuperar la posesión sin más proceso judicial solo después del aviso requerido y ante una creencia razonable de abandono. Según el art. 4731(C) (Acts 2022, No. 442), en parroquias bajo una declaración federal de desastre, dejar la vivienda no se considera abandono durante 30 días. Un arrendador que viole esa regla le debe al inquilino residencial la cantidad mayor entre $500 o el doble de la renta mensual, y el inquilino puede obtener una orden de restricción temporal (TRO) sin fianza. La guía del AG confirma que cambiar las cerraduras y poner las pertenencias en la calle puede generar responsabilidad por daños (https://aglizmurrill.com/Files/Shared/Documents/MovingInOut.pdf). No se encontró ninguna ley general que trate específicamente el corte de servicios públicos (utility shutoff) por parte del arrendador. Fuente: La. C.C.P. arts. 4701, 4731-4734; La. C.C. art. 2682

Cómo funciona un caso de desalojo en Louisiana

Los casos de desalojo se atienden en: Justice of the peace court (juzgado de paz), city court (tribunal municipal) o parish court (tribunal de parroquia) del lugar donde está la propiedad; los district courts (tribunales de distrito) también tienen jurisdicción.

Termina el contrato de arrendamiento (por vencimiento, aviso de terminación, falta de pago u otro incumplimiento)
El arrendador entrega un aviso por escrito para desocupar que da al menos 5 días desde su entrega (C.C.P. art. 4701), a menos que el contrato renuncie al aviso. Si la vivienda está abandonada o no se puede encontrar al inquilino, el aviso puede colocarse en la puerta (art. 4703).
Si el inquilino se queda, el arrendador presenta una orden para mostrar causa (rule to show cause) de por qué no debe entregarse la posesión, indicando los motivos (art. 4731)
La audiencia se fija no antes del 3er día después de la notificación de la orden (art. 4732(A))
Se dicta de inmediato la sentencia de desalojo si el arrendador gana o si el inquilino no se presenta; tiene vigencia de al menos 90 días (art. 4732(B))
Si el inquilino no ha desocupado dentro de las 24 horas después de la sentencia, el tribunal emite una orden de posesión (warrant for possession) (art. 4733)
El sheriff, constable o marshal ejecuta la orden con dos testigos y puede entrar por la fuerza si es necesario (art. 4734)

Arrendadores: cómo desalojar a un inquilino en Louisiana — pasos, costos, plazos y formularios.

Corte de desalojos y tarifas por condado

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Aviso de desalojo de Louisiana (pagar o desocupar): requisitos y borrador gratuito

Preguntas relacionadas

Louisiana frente a los estados vecinos

Desalojo: Louisiana frente a los estados vecinos
Estado	Aviso por renta sin pagar	Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento	Cierres de acceso y cortes de servicios públicos
Louisiana	Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) que dé al menos 5 días desde su entrega. Los sábados, domingos y días feriados legales no se cuentan en un plazo tan corto, así que en la práctica el inquilino tiene 5 días hábiles. El contrato de arrendamiento puede renunciar a este aviso, y muchos contratos estándar lo hacen. La. C.C.P. arts. 4701, 5059(C)(3); La. R.S. 1:55(E); La. C.C. art. 2704	El mismo aviso por escrito de 5 días para desocupar (al que se puede renunciar en el contrato) una vez que el contrato se disuelve por el incumplimiento. La ley no da un plazo para corregir la falta. La. C.C. art. 2686; La. C.C.P. art. 4701	La ley no autoriza el desalojo por cuenta propia (self-help eviction). El arrendador debe usar el proceso judicial (aviso para desocupar, orden para mostrar causa (rule to show cause), sentencia y una orden de posesión (warrant) ejecutada por el sheriff, constable o marshal). La única excepción es la creencia razonable de que el inquilino abandonó la vivienda. Un arrendador que deja al inquilino fuera cambiando las cerraduras (lockout) o que saca sus pertenencias puede ser responsable de pagar daños por desalojo ilegal (wrongful eviction). La. C.C.P. arts. 4701, 4731-4734; La. C.C. art. 2682
Arkansas	Para una demanda civil de desalojo (unlawful detainer), el arrendador (landlord) debe dar un aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar la demanda. Ark. Code Ann. § 18-60-304	Aviso por escrito de tres días para desocupar (notice to quit) antes de presentar una demanda de desalojo (unlawful detainer), igual que por falta de pago. Ark. Code Ann. § 18-60-304	No se permiten los cambios de cerradura (lockouts) ni otros desalojos por cuenta propia (self-help). La Corte Suprema de Arkansas decidió en Gorman v. Ratliff (1986) que, según la ley de entrada y retención forzosa (forcible entry and detainer), el arrendador (landlord) no puede volver a entrar a la vivienda ni llevarse las pertenencias del inquilino (tenant) sin ir primero a la corte, y que las cláusulas del contrato que permiten tomar medidas por cuenta propia no son válidas. El inquilino que gana puede recuperar los costos y daños. Ninguna ley trata específicamente el corte de servicios públicos (utility shutoff) por parte del arrendador. Las vías legales para recuperar la posesión son la demanda de desalojo (unlawful detainer) (§§ 18-60-301 y siguientes, aviso por escrito de 3 días) y el desalojo en el tribunal de distrito (§§ 18-17-901 y siguientes), con el alguacil (sheriff) ejecutando la orden. Gorman v. Ratliff, 289 Ark. 332, 712 S.W.2d 888 (1986); Ark. Code Ann. §§ 18-60-301 et seq., 18-17-901
Mississippi	3 días. El arrendador puede dar un aviso por escrito (o por correo electrónico o mensaje de texto, si el inquilino aceptó por escrito recibir avisos de esa forma) de que el contrato de arrendamiento terminará si la renta no se paga dentro de tres días. Miss. Code Ann. § 89-8-13(5)(a)	14 días para corregir la falta. El aviso por escrito debe describir el incumplimiento y decir que el contrato terminará en una fecha al menos 14 días después de que el inquilino lo reciba, a menos que el incumplimiento se corrija dentro de un tiempo razonable de no más de 14 días. Si se repite prácticamente el mismo incumplimiento dentro de 6 meses, el contrato puede terminarse con al menos 14 días de aviso por escrito sin oportunidad de corregir. No se requiere ningún aviso por una violación grave que afecte de manera importante la salud o la seguridad. Miss. Code Ann. §§ 89-8-13(3), 89-8-19(4)	La Residential Landlord and Tenant Act no tiene una prohibición expresa de que el arrendador deje fuera al inquilino cambiando las cerraduras (lockout) o corte los servicios públicos (utility shutoff) por su cuenta, ni un recurso de daños por ello. La ley establece un proceso judicial de desalojo (§§ 89-8-31 a 89-8-39), y solo un sheriff o constable puede sacar al inquilino, con una orden de desalojo (warrant of removal) emitida después de la fecha fijada para mudarse. Desde 2025, colocar la orden en la puerta no cuenta como ejecutarla; las fuerzas del orden deben sacar a los ocupantes. Nuevo en 2026: el HB 1404 (aprobado el 25 de marzo de 2026) hace delito no aplicar a sabiendas el dinero del inquilino cobrado según un contrato para servicios públicos a la factura del servicio dentro de los 60 días de recibir la factura. Las sanciones van desde hasta 6 meses de cárcel o una multa de $1,000, hasta 20 años o una multa de $50,000, según el monto, más la restitución. Miss. Code Ann. §§ 89-8-31, 89-8-39(2) (as amended by Laws 2025, ch. 460); 2026 HB 1404 (Code section not yet assigned in the sources reviewed)
Texas	Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) de al menos 3 días antes de presentar la demanda, a menos que el contrato de arrendamiento escrito establezca un plazo más corto o más largo. Si se desaloja al inquilino únicamente por falta de pago y no estaba atrasado antes del mes del aviso, el aviso debe ser un aviso de pagar la renta o desocupar (notice to pay rent or vacate). Tex. Prop. Code Sec. 24.005(a)	El mismo aviso por escrito de 3 días para desocupar que para otros incumplimientos, a menos que el contrato de arrendamiento diga otra cosa. La ley no otorga derecho a corregir el incumplimiento (right to cure). Tex. Prop. Code Sec. 24.005(a)	El arrendador no puede dejar fuera intencionalmente al inquilino (lockout) excepto mediante un proceso judicial, con excepciones limitadas, entre ellas cambiar la cerradura por atraso en la renta si el contrato lo permite y se da aviso previo por escrito (5 días si se envía por correo, 3 días si se entrega en mano o se coloca en la puerta); además, debe haber una llave nueva disponible las 24 horas del día, sin importar si el inquilino paga. Recurso: recuperar la posesión o terminar el contrato, más un mes de renta + $1,000, daños reales, costas y honorarios de abogado. Interrumpir los servicios públicos (utilities) (salvo por reparaciones, construcción, emergencia o cortes autorizados de electricidad con submedidor) conlleva el mismo recurso de un mes de renta + $1,000. Tex. Prop. Code Sec. 92.0081; Sec. 92.008

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Preguntas frecuentes sobre las leyes de desalojo de Louisiana

¿Cuánto aviso tiene que dar un arrendador antes de desalojar por renta sin pagar en Louisiana?

Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) que dé al menos 5 días desde su entrega. Los sábados, domingos y días feriados legales no se cuentan en un plazo tan corto, así que en la práctica el inquilino tiene 5 días hábiles. El contrato de arrendamiento puede renunciar a este aviso, y muchos contratos estándar lo hacen. (La. C.C.P. arts. 4701, 5059(C)(3); La. R.S. 1:55(E); La. C.C. art. 2704)

¿Cuánto aviso se requiere para desalojar por violar el contrato de arrendamiento en Louisiana?

El mismo aviso por escrito de 5 días para desocupar (al que se puede renunciar en el contrato) una vez que el contrato se disuelve por el incumplimiento. La ley no da un plazo para corregir la falta. (La. C.C. art. 2686; La. C.C.P. art. 4701)

¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos en Louisiana?

La ley no autoriza el desalojo por cuenta propia (self-help eviction). El arrendador debe usar el proceso judicial (aviso para desocupar, orden para mostrar causa (rule to show cause), sentencia y una orden de posesión (warrant) ejecutada por el sheriff, constable o marshal). La única excepción es la creencia razonable de que el inquilino abandonó la vivienda. Un arrendador que deja al inquilino fuera cambiando las cerraduras (lockout) o que saca sus pertenencias puede ser responsable de pagar daños por desalojo ilegal (wrongful eviction). (La. C.C.P. arts. 4701, 4731-4734; La. C.C. art. 2682)

Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.