Leyes de desalojo de New Mexico
Reglas de New Mexico sobre el desalojo para inquilinos y arrendadores, con la ley o la página oficial detrás de cada respuesta. Última verificación: 2026-10-22.
Respuesta corta: Aviso por escrito de 3 días de falta de pago y de la intención de terminar el contrato. Ofrecer la cantidad total adeudada, en la forma indicada en el aviso, antes de que venzan los 3 días impide una acción por falta de pago. NMSA 1978, § 47-8-33(D)
Las reglas en New Mexico
| Aviso por renta sin pagar | Aviso por escrito de 3 días de falta de pago y de la intención de terminar el contrato. Ofrecer la cantidad total adeudada, en la forma indicada en el aviso, antes de que venzan los 3 días impide una acción por falta de pago. Si el último día para corregir cae en un fin de semana o día festivo federal, el plazo se extiende al siguiente día hábil (§ 47-8-33(H)). Fuente: NMSA 1978, § 47-8-33(D) |
|---|---|
| Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento | Primer incumplimiento importante: aviso por escrito de 7 días para corregir (el arrendamiento termina en no menos de 7 días si no se corrige). Segundo incumplimiento importante dentro de 6 meses: aviso de 7 días para terminar sin derecho a corregir. Violación sustancial (conducta grave de tipo delictivo): aviso de 3 días para terminar sin posibilidad de corregir. El aviso debe incluir fechas y hechos específicos y darse dentro de los 30 días del incumplimiento o de cuando se supo de él. Un caso de violación sustancial frívolo o de mala fe conlleva una multa civil de 2 veces la renta mensual (§ 47-8-33(M)). Fuente: NMSA 1978, § 47-8-33(A)-(C), (I) |
| Cierres de acceso y cortes de servicios públicos | Sin una orden judicial, un dueño no puede excluir ni sacar a un residente (resident) mediante fraude, cambiando o bloqueando las cerraduras, bloqueando las entradas, interfiriendo con los servicios públicos o servicios, sacando las pertenencias, desactivando los electrodomésticos o haciendo que la unidad sea inaccesible o inhabitable. El residente puede reducir el 100% de la renta por cada día afectado, recuperar una multa civil de 2 veces la renta mensual, recuperar la posesión o terminar el contrato, y obtener daños. El dueño no está obligado a pagar las facturas de servicios públicos que el residente no pagó. No hay gravamen del arrendador (landlord) sobre los bienes del inquilino (§ 47-8-36.1). |
Cómo funciona un caso de desalojo en New Mexico
Los casos de desalojo se atienden en: Magistrate court, Bernalillo County Metropolitan Court o district court.
- Aviso por escrito: aviso de 3 días por falta de pago, aviso de 7 días por incumplimiento, aviso de 3 días por violación sustancial, o aviso de 30 días de terminación (§§ 47-8-33, 47-8-37)
- Presentar una petición de restitución ante el secretario del magistrate court o del district court, indicando los hechos y el cumplimiento del aviso (§ 47-8-42)
- Se notifica la citación; el juicio de posesión del dueño se fija no menos de 7 ni más de 10 días después de la notificación; el tribunal puede aplazarlo hasta 7 días por causa justificada (§ 47-8-43)
- Juicio y sentencia de restitución
- La writ of restitution (orden de restitución) ordena al alguacil (sheriff) restablecer la posesión en una fecha no menor de 3 ni mayor de 7 días después de la sentencia (§ 47-8-46)
- Retiro por el alguacil; la apelación de un residente (resident) suspende la orden solo si el residente paga la renta en custodia (escrow) o al dueño dentro de los 5 días de presentar la apelación (§ 47-8-47)
Arrendadores: cómo desalojar a un inquilino en New Mexico — pasos, costos, plazos y formularios.
Corte de desalojos y tarifas por condado
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New Mexico frente a los estados vecinos
| Estado | Aviso por renta sin pagar | Aviso por infracciones del contrato de arrendamiento | Cierres de acceso y cortes de servicios públicos |
|---|---|---|---|
| New Mexico | Aviso por escrito de 3 días de falta de pago y de la intención de terminar el contrato. Ofrecer la cantidad total adeudada, en la forma indicada en el aviso, antes de que venzan los 3 días impide una acción por falta de pago. NMSA 1978, § 47-8-33(D) | Primer incumplimiento importante: aviso por escrito de 7 días para corregir (el arrendamiento termina en no menos de 7 días si no se corrige). Segundo incumplimiento importante dentro de 6 meses: aviso de 7 días para terminar sin derecho a corregir. Violación sustancial (conducta grave de tipo delictivo): aviso de 3 días para terminar sin posibilidad de corregir. NMSA 1978, § 47-8-33(A)-(C), (I) | Sin una orden judicial, un dueño no puede excluir ni sacar a un residente (resident) mediante fraude, cambiando o bloqueando las cerraduras, bloqueando las entradas, interfiriendo con los servicios públicos o servicios, sacando las pertenencias, desactivando los electrodomésticos o haciendo que la unidad sea inaccesible o inhabitable. El residente puede reducir el 100% de la renta por cada día afectado, recuperar una multa civil de 2 veces la renta mensual, recuperar la posesión o terminar el contrato, y obtener daños. NMSA 1978, §§ 47-8-36, 47-8-48(C) |
| Arizona | Aviso por escrito de 5 días por falta de pago que indique que el arrendador (landlord) terminará el contrato de arrendamiento si la renta no se paga dentro de ese plazo. Antes de que se presente un desalojo (eviction), pagar toda la renta atrasada más un recargo por pago tardío razonable fijado en un contrato de arrendamiento escrito restablece el contrato. Después de la presentación, el restablecimiento también requiere pagar los honorarios de abogado y las costas judiciales. Después de la sentencia, el restablecimiento queda a discreción del arrendador. A.R.S. § 33-1368(B) | Aviso de 10 días para corregir un incumplimiento importante del contrato de arrendamiento. Aviso de 5 días para corregir un incumplimiento de la § 33-1341 que afecte de manera importante la salud y la seguridad. La repetición de la misma violación o de una similar permite una acción de special detainer (desalojo especial) 10 días después del aviso por escrito. Un incumplimiento importante e irreparable en la propiedad (por ejemplo, disparar un arma ilegalmente, agresión (assault), amenazas, venta de drogas o daños graves a la propiedad) permite un aviso de terminación inmediata. A.R.S. § 33-1368(A) | Si el arrendador (landlord) saca o excluye ilegalmente al inquilino (tenant), o interrumpe intencionalmente la electricidad, el gas, el agua u otro servicio esencial, el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato de arrendamiento. En cualquiera de los casos, el inquilino recupera la cifra mayor entre hasta dos meses de renta periódica o el doble de los daños reales. A.R.S. §§ 33-1367, 33-1364(C)-(D) |
| Colorado | Exigencia escrita de 10 días para pagar la renta o entregar la posesión (aviso de desalojo, eviction notice). Los contratos residenciales exentos (exempt residential agreements) tienen 5 días; la vivienda proporcionada por el empleador tiene 3 días. El inquilino (tenant) puede pagar la cantidad total del aviso, más cualquier renta que se haya vencido después, en cualquier momento hasta que el juez dicte una sentencia de posesión. El pago puede hacerse al arrendador (landlord) o al tribunal, y entonces el caso se desestima. Para una "vivienda cubierta" (covered dwelling) según la ley federal CARES Act (por ejemplo, una vivienda con subsidio federal o con una hipoteca respaldada por el gobierno federal), el arrendador también debe cumplir la regla de aviso de 15 U.S.C. § 9058(c) tal como se promulgó el 27 de marzo de 2020 (March 27, 2020) (un aviso de 30 días para desocupar), aunque la ley federal cambie después (C.R.S. § 38-12-1502, desde el 29 de mayo de 2025, May 29, 2025). C.R.S. §§ 13-40-104(1)(d), 13-40-106, 13-40-115(4); 38-12-1502 (added by HB 25-1240) | Aviso escrito de 10 días para cumplir con la condición o cláusula violada del contrato de arrendamiento (lease), o entregar la posesión (5 días para contratos residenciales exentos, 3 días para vivienda proporcionada por el empleador). Si se repite la violación de la misma cláusula después de un aviso anterior, se puede terminar el contrato 10 días después de un aviso escrito, sin oportunidad de subsanar (cure). Las violaciones graves, como ciertos actos criminales violentos o relacionados con drogas, se tratan según el § 13-40-107.5. C.R.S. §§ 13-40-104(1)(e), (1)(e.5), 13-40-107.5 | Es ilegal que un arrendador (landlord) saque o excluya a un inquilino (tenant) sin un proceso judicial (lockout), incluso cortando los servicios públicos de forma intencional (utility shutoff) o quitando puertas, ventanas o cerraduras. Las excepciones son el abandono, el consentimiento mutuo y las reglas de limpieza de laboratorios de metanfetamina. Al inquilino se le otorgan daños establecidos por ley iguales a los daños reales más la cantidad mayor entre tres veces la renta mensual o $5,000, más honorarios de abogado y costas, y el tribunal puede devolverle la posesión. C.R.S. § 38-12-510 |
| Oklahoma | Aviso por escrito de 5 días exigiendo el pago. Si la renta no se paga dentro de los 5 días después del aviso, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato de alquiler (rental agreement). La exigencia de pago cuenta como exigencia de entrega de la posesión; no se requiere otro aviso para desocupar (notice to quit). 41 O.S. § 131 | Incumplimiento importante (material noncompliance): aviso por escrito que indique una fecha de terminación de al menos 15 días después de recibido; el inquilino (tenant) tiene 10 días para corregirlo; si no, el contrato termina en la fecha indicada. Si el incumplimiento se repite, el arrendador (landlord) puede terminar el contrato de inmediato con aviso por escrito. Un daño inminente que no se puede remediar, o una actividad delictiva o relacionada con drogas, permite la terminación inmediata presentando una demanda de forcible entry and detainer (desalojo). 41 O.S. § 132(B)-(D) | En efecto, se prohíbe el desalojo por cuenta propia (self-help eviction): si un arrendador (landlord) saca o excluye indebidamente al inquilino (tenant), el inquilino puede recuperar la posesión o terminar el contrato, y recuperar la cantidad mayor entre el doble de la renta mensual promedio o el doble de los daños reales. Si el arrendador corta servicios esenciales a propósito o por negligencia, el inquilino puede terminar el contrato, comprar servicios sustitutos y descontarlos, recuperar daños por la disminución del valor de la renta, u obtener una vivienda sustituta quedando exento de pagar renta. 41 O.S. § 123; 41 O.S. § 121(C) |
| Texas | Aviso por escrito para desocupar (notice to vacate) de al menos 3 días antes de presentar la demanda, a menos que el contrato de arrendamiento escrito establezca un plazo más corto o más largo. Si se desaloja al inquilino únicamente por falta de pago y no estaba atrasado antes del mes del aviso, el aviso debe ser un aviso de pagar la renta o desocupar (notice to pay rent or vacate). Tex. Prop. Code Sec. 24.005(a) | El mismo aviso por escrito de 3 días para desocupar que para otros incumplimientos, a menos que el contrato de arrendamiento diga otra cosa. La ley no otorga derecho a corregir el incumplimiento (right to cure). Tex. Prop. Code Sec. 24.005(a) | El arrendador no puede dejar fuera intencionalmente al inquilino (lockout) excepto mediante un proceso judicial, con excepciones limitadas, entre ellas cambiar la cerradura por atraso en la renta si el contrato lo permite y se da aviso previo por escrito (5 días si se envía por correo, 3 días si se entrega en mano o se coloca en la puerta); además, debe haber una llave nueva disponible las 24 horas del día, sin importar si el inquilino paga. Recurso: recuperar la posesión o terminar el contrato, más un mes de renta + $1,000, daños reales, costas y honorarios de abogado. Interrumpir los servicios públicos (utilities) (salvo por reparaciones, construcción, emergencia o cortes autorizados de electricidad con submedidor) conlleva el mismo recurso de un mes de renta + $1,000. Tex. Prop. Code Sec. 92.0081; Sec. 92.008 |
| Utah | Aviso por escrito de 3 días hábiles para pagar la renta y las demás cantidades adeudadas o entregar la propiedad. Utah Code 78B-6-802(1)(c) | Aviso por escrito de 3 días calendario para cumplir la condición del contrato de arrendamiento o entregar la propiedad (se permite corregir). Aviso de 3 días calendario para desalojar (sin posibilidad de corregir) por cesión/subarrendamiento no autorizado, deterioro (waste), negocio ilegal, molestia pública (nuisance) o un acto delictivo en la propiedad. Utah Code 78B-6-802(1)(d)-(h) | Es ilegal que un dueño (owner) excluya intencionalmente a un inquilino (tenant) de la propiedad de cualquier manera, excepto mediante un proceso judicial (salvo las propiedades abandonadas). Orientación de los Utah Courts: sin una orden judicial, un arrendador (landlord) no puede cambiar las cerraduras, cortar los servicios públicos ni tomar las pertenencias del inquilino. Utah Code 78B-6-814 |
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Preguntas frecuentes sobre las leyes de desalojo de New Mexico
¿Cuánto aviso tiene que dar un arrendador antes de desalojar por renta sin pagar en New Mexico?
Aviso por escrito de 3 días de falta de pago y de la intención de terminar el contrato. Ofrecer la cantidad total adeudada, en la forma indicada en el aviso, antes de que venzan los 3 días impide una acción por falta de pago. (NMSA 1978, § 47-8-33(D))
¿Cuánto aviso se requiere para desalojar por violar el contrato de arrendamiento en New Mexico?
Primer incumplimiento importante: aviso por escrito de 7 días para corregir (el arrendamiento termina en no menos de 7 días si no se corrige). Segundo incumplimiento importante dentro de 6 meses: aviso de 7 días para terminar sin derecho a corregir. Violación sustancial (conducta grave de tipo delictivo): aviso de 3 días para terminar sin posibilidad de corregir. (NMSA 1978, § 47-8-33(A)-(C), (I))
¿Puede un arrendador cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos en New Mexico?
Sin una orden judicial, un dueño no puede excluir ni sacar a un residente (resident) mediante fraude, cambiando o bloqueando las cerraduras, bloqueando las entradas, interfiriendo con los servicios públicos o servicios, sacando las pertenencias, desactivando los electrodomésticos o haciendo que la unidad sea inaccesible o inhabitable. El residente puede reducir el 100% de la renta por cada día afectado, recuperar una multa civil de 2 veces la renta mensual, recuperar la posesión o terminar el contrato, y obtener daños. (NMSA 1978, §§ 47-8-36, 47-8-48(C))
Información legal general, no asesoría legal. Las leyes cambian y las reglas locales pueden variar; consulte la fuente oficial enlazada o hable con un abogado sobre su situación.