¿Qué les pasa a los inquilinos si el arrendador entra en ejecución hipotecaria?
Respuesta corta: La ley federal (la Protecting Tenants at Foreclosure Act, ley de protección de inquilinos en ejecuciones hipotecarias) por lo general permite que los inquilinos de buena fe se queden al menos 90 días después de una ejecución hipotecaria y, en muchos casos, hasta que termine el contrato. Algunos estados agregan más protección.
Siga pagando la renta a quien tenga legalmente derecho a ella y guarde prueba; consulte con la asistencia legal gratuita si recibe un aviso de un banco o de un nuevo propietario.
La regla en cada estado
Cada respuesta a continuación enlaza con la ley o la página oficial de donde proviene (42 de 51 jurisdicciones verificadas).
| Estado | Inquilinos en ejecución hipotecaria |
|---|---|
| Alabama | No se encontró en la ley de arrendadores e inquilinos ninguna ley que proteja a los inquilinos (tenants) en una ejecución hipotecaria (foreclosure). La obligación de divulgación de § 35-9A-202 obliga a cualquier arrendador (landlord) o dueño sucesor. Los inquilinos dependen de la ley federal Protecting Tenants at Foreclosure Act (aviso de 90 días). Ala. Code Title 35, Ch. 9A (checked); § 35-9A-202(b) |
| Alaska | No se encontró ninguna regla estatal separada. El Department of Law remite a la ley federal Protecting Tenants at Foreclosure Act y agrega tres puntos. Si el prestamista o el comprador en la ejecución hipotecaria (foreclosure) mantiene vigentes los contratos de arrendamiento (leases), o no notifica a los inquilinos (tenants) de la ejecución hipotecaria, se convierte en el arrendador (landlord) y es responsable de los depósitos de seguridad (security deposits). Cuando se vende una propiedad, un nuevo dueño debe dar el aviso adecuado para terminar un arrendamiento. El vendedor sigue siendo responsable de los depósitos que no transfiera al comprador. Alaska Dept. of Law handbook (2024), pp. 8, 27, 34-35; AS 34.03.070 (deposits, as summarized) |
| Arizona | Si un contrato de arrendamiento (lease) se firma después de que ha comenzado una ejecución hipotecaria (foreclosure), el dueño debe incluir un aviso por escrito de que la propiedad está en proceso de ejecución hipotecaria. El aviso debe decir con quién comunicarse (corte, fiduciario (trustee) o abogado) y la fecha de la venta, o que no hay una fecha fijada. Si el dueño recibe por primera vez un aviso de venta del fiduciario (trustee's sale) o un aviso de ejecución hipotecaria después de firmarse el contrato, el dueño debe darle ese aviso al inquilino (tenant) dentro de 5 días hábiles. Si el dueño no lo hace, el inquilino puede dar un aviso por escrito bajo § 33-1361 (incumplimiento del arrendador (landlord)), recuperar daños y obtener una orden judicial (injunction), y debe recibir de vuelta el depósito de seguridad (security deposit) bajo § 33-1321. Esto no se aplica a edificios con 4 o más unidades conectadas. A.R.S. § 33-1331 |
| Arkansas | No se encontró ninguna ley estatal que proteja a los inquilinos (tenants) cuando una propiedad de alquiler entra en ejecución hipotecaria (foreclosure) o se vende. Los inquilinos dependen de la ley federal Protecting Tenants at Foreclosure Act (aviso de 90 días). Ark. Code Ann. Title 18, Ch. 17 (checked) |
| California | Cuando una propiedad de alquiler se vende en una ejecución hipotecaria (foreclosure), un inquilino (tenant) mes a mes o periódico debe recibir un aviso por escrito de 90 días para desocupar (notice to quit) antes de ser removido. Un inquilino con un contrato de arrendamiento (lease) a plazo fijo firmado antes de la venta puede quedarse hasta que termine el contrato, y el contrato sobrevive a la venta. El nuevo dueño puede terminarlo antes con 90 días de aviso solo si: el comprador vivirá en la unidad como residencia principal; el inquilino es el prestatario o el cónyuge, hijo o padre o madre del prestatario; el contrato no fue una transacción en condiciones de mercado (arm's-length); o la renta está muy por debajo del mercado (a menos que esté subsidiada). El comprador debe probar que se aplica una excepción. Las ordenanzas locales de causa justa (just-cause) siguen aplicándose. Cuando se da aviso de una venta, el fiduciario (trustee) debe fijar en la propiedad, y enviar por correo a 'Resident' (Residente), un aviso legal que informe a los inquilinos sobre estos derechos. Cal. Code Civ. Proc. § 1161b; Cal. Civ. Code § 2924.8 |
| Colorado | La ley de ejecución hipotecaria (foreclosure) de Colorado les da a los inquilinos (tenants) derechos de aviso, pero no les permite quedarse después de la venta. Un arrendatario (lessee) se trata como un titular de un derecho de retención (lienor) (sin cantidad de retención) en los procedimientos de ejecución hipotecaria. A un arrendatario con un interés posesorio no registrado en una residencia unifamiliar o de varias unidades se le deben enviar los avisos de ejecución hipotecaria por correo regular, lo cual queda completo cuando se envía al arrendatario en la propiedad o a 'Occupant' (Ocupante) en la dirección. La lista de envío de la ejecución hipotecaria también debe incluir a 'occupant' (ocupante) en la dirección de la propiedad. Los derechos de un arrendatario cuyo contrato de arrendamiento (lease) está registrado no se ven afectados. Aparte de esto, los inquilinos dependen del aviso federal de 90 días de la PTFA. C.R.S. § 38-38-305(1), (1.5); § 38-38-100.3(14)(c)-(d) |
| Connecticut | Cuando una propiedad residencial entra en ejecución hipotecaria (foreclosure) y un inquilino (tenant) de buena fe (no el dueño, en un contrato de arrendamiento (lease) en condiciones de mercado) está en posesión cuando se transfiere el título, el desahucio (ejectment) se suspende y no puede iniciarse ningún desalojo (eviction) hasta: (1) para un contrato de arrendamiento por escrito firmado más de 60 días antes de que comenzara la ejecución hipotecaria, la fecha más temprana entre la fecha de terminación del contrato o 60 días después de que se transfiera el título; o (2) para otros arrendamientos, 30 días después de que se transfiera el título. El desalojo por una causa ordinaria, como la falta de pago, puede proceder antes. Cualquier oferta de dinero a cambio de las llaves (cash-for-keys) del prestamista o del nuevo dueño debe ser al menos la cantidad mayor entre: el depósito de seguridad (security deposit) más intereses; 2 meses de renta; o $2,000. No se puede exigir que el inquilino renuncie a otros derechos para recibirla. El aviso federal más largo de 90 días de la PTFA también se aplica donde rige. Conn. Gen. Stat. § 47a-20e; § 47a-20f |
| Delaware | No se encontró en el Landlord-Tenant Code ninguna ley estatal de protección de inquilinos (tenants). El Code solo enumera, como causa para la posesión sumaria, que un inquilino se quede más de 5 días después de que la propiedad se vende en una ejecución hipotecaria (foreclosure) y se perfecciona el título. En la práctica, rigen las protecciones federales de la PTFA (aviso de 90 días y el derecho a terminar un contrato de arrendamiento (lease) de buena fe). 25 Del. C. § 5702(6); 25 Del. C. Chs. 51-57 (checked) |
| District of Columbia | La ejecución hipotecaria (foreclosure) o la venta no es una causa de desalojo (eviction). Bajo la Rental Housing Act, un inquilino (tenant) puede ser desalojado solo por las razones establecidas por ley y solo con el aviso requerido, y no puede ser desalojado mientras pague la renta, incluso después de que venza el contrato de arrendamiento (lease). Un nuevo dueño, incluido un comprador en una ejecución hipotecaria, adquiere la propiedad sujeta al arrendamiento. Antes de que un dueño venda una vivienda, o emita un aviso para desocupar por demolición o por dejar de usarla como vivienda, debe darles a los inquilinos la oportunidad de comprarla (TOPA) en condiciones de buena fe. Los inquilinos también tienen un derecho de preferencia (right of first refusal) de 15 días después de recibir un contrato de venta con un tercero. D.C. Code § 42-3505.01(a)(1); § 42-3404.02(a); § 42-3404.08 |
| Florida | La propia Protecting Tenants at Foreclosure Act de Florida (§ 83.5615) copia la PTFA federal: un aviso de 90 días para desocupar, y los contratos de arrendamiento (leases) de buena fe se respetan hasta el final del plazo a menos que el comprador vaya a vivir en la unidad. Pero entra en vigor solo si se deroga la PTFA federal. Como la ley federal está vigente, lo que se aplica actualmente es la PTFA federal. No se encontró en el ch. 83 ninguna otra protección de Florida para inquilinos (tenants) en una ejecución hipotecaria (foreclosure). Fla. Stat. § 83.5615 (ch. 2020-99) |
| Georgia | Aún no verificado |
| Hawaii | Aún no verificado |
| Idaho | Aún no verificado |
| Illinois | Sí, además de la PTFA federal. Un nuevo dueño después de una ejecución hipotecaria (foreclosure) (acreedor hipotecario, administrador judicial (receiver), titular de un certificado o escritura, o comprador en la venta) puede terminar un contrato de arrendamiento (lease) residencial de buena fe solo al final de su plazo, con al menos 90 días de aviso por escrito. Los contratos de buena fe mes a mes o semana a semana también requieren al menos 90 días de aviso por escrito. Un comprador individual que vivirá en la unidad puede terminar el contrato con 90 días de aviso. Para los ocupantes no nombrados en la ejecución hipotecaria: si el ocupante está al día con la renta, nunca se le informó por escrito dónde pagar, o hizo esfuerzos de buena fe para pagar, cualquier orden de desalojo (eviction) debe permitirle quedarse por el período más corto entre 120 días después del aviso de la audiencia o el resto del contrato (al menos 30 días). Los registros de estos casos de desalojo se sellan. 735 ILCS 5/9-207.5; 735 ILCS 5/15-1701(h) |
| Indiana | Aún no verificado |
| Iowa | Aún no verificado |
| Kansas | Aún no verificado |
| Kentucky | Aún no verificado |
| Louisiana | No se encontró ninguna protección estatal específica para inquilinos (tenants) en una ejecución hipotecaria (foreclosure). Bajo el Civil Code, la transferencia por parte del arrendador (lessor) no termina el contrato de arrendamiento (lease) entre el arrendador y el inquilino, pero un tercero que adquiere un inmueble sujeto a un contrato de arrendamiento NO REGISTRADO no queda obligado por él. El recurso del inquilino es un reclamo de daños contra el arrendador anterior (a menos que el contrato diga otra cosa). Un contrato de arrendamiento tiene efecto frente a terceros solo una vez que se presenta para su registro. Las protecciones federales de aviso de 90 días de la PTFA se aplican por separado en las ejecuciones hipotecarias. La. C.C. arts. 2711, 2712, 2681.1 (as revised by Acts 2026, No. 240, eff. Aug. 1, 2026) |
| Maine | Un arrendamiento de buena fe en un edificio en ejecución hipotecaria (foreclosure), o con una sentencia de ejecución hipotecaria, puede terminarse solo bajo la ley federal Protecting Tenants at Foreclosure Act (Maine incorpora las protecciones de la PTFA a la ley estatal). Después de una venta ordinaria, un nuevo dueño no puede desalojar a un inquilino a voluntad (tenant at will) a menos que el inquilino haya recibido un aviso de terminación adecuado de § 6002 del dueño anterior o del nuevo. 14 M.R.S. § 6001(1-A), (2) |
| Maryland | Maryland adopta protecciones al estilo de la PTFA. Un comprador en una ejecución hipotecaria (foreclosure) adquiere la propiedad sujeta a los derechos de los inquilinos (tenants) de buena fe y debe dar un aviso de 90 días para desocupar, enviado por correo de primera clase Y certificado, con acuse de recibo, que indique su fecha, la fecha de efecto y la base. Un contrato de arrendamiento (lease) de buena fe generalmente continúa hasta su terminación, a menos que el comprador vaya a vivir allí como residencia principal (entonces 90 días). Las protecciones estatales o locales más largas siguen aplicándose. Un arrendador (landlord) que ha recibido un aviso de intención de ejecutar la hipoteca puede terminar los arrendamientos mes a mes con 30 días de aviso (60 días para año a año). Md. Code, Real Prop. § 7-105.8(a)-(b); § 8-402(c)(4)(ii) |
| Massachusetts | Protecciones estatales sólidas. Un dueño que ejecuta la hipoteca (foreclosing owner) (el prestamista o su afiliado) no puede desalojar a un inquilino (tenant) excepto por causa justa (just cause), o una vez que haya un acuerdo vinculante de compraventa con un comprador tercero de buena fe. Dentro de 30 días de la ejecución hipotecaria (foreclosure), el dueño debe fijar un aviso en el edificio, enviarlo por correo a cada unidad y deslizarlo por debajo de la puerta de cada unidad, con la información de contacto del dueño y del administrador y adónde enviar la renta, más un aviso por escrito del derecho a una audiencia judicial. Los desalojos (evictions) por falta de pago, violaciones no corregidas o por negarse a renovar un contrato de arrendamiento (lease) no pueden comenzar hasta 30 días después de ese aviso. Un arrendamiento a voluntad no termina por una venta, transferencia o ejecución hipotecaria. M.G.L. c. 186A, §§ 2, 3, 4; c. 186, § 13 |
| Michigan | Ninguna ley de Michigan les da a los inquilinos (tenants) un aviso especial además de la ley de desalojo (eviction). Después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure), el ocupante puede ser removido mediante procedimientos sumarios solo una vez que termina el período de redención, que generalmente es de 6 meses para viviendas de 1 a 4 unidades (1 mes o 30 días si están abandonadas; 1 año en algunos casos). Durante la redención, el comprador puede inspeccionar con 72 horas de aviso. Las protecciones federales de aviso de 90 días de la PTFA se aplican por separado. MCL 600.5714(1)(g); MCL 600.3240(7)-(12); MCL 600.3238 |
| Minnesota | Después de que termina el período de redención de una ejecución hipotecaria (foreclosure), el sucesor debe darle a un inquilino (tenant) al menos 90 días de aviso por escrito para desocupar. Un contrato de arrendamiento (lease) de buena fe que dure más de 90 días después de la redención debe respetarse hasta el final de su plazo, a menos que el nuevo dueño vaya a vivir allí (entonces 90 días). La cancelación de un contrato de compraventa a plazos (contract for deed) requiere 2 meses de aviso. Un arrendador (landlord) que ha recibido un aviso de ejecución hipotecaria o de cancelación de un contrato de compraventa a plazos solo puede firmar contratos de arrendamiento cortos (no más largos que el período de redención) y debe informarlo por escrito a los posibles inquilinos antes de aceptar la renta o un depósito (sanción de $500). Minn. Stat. § 504B.285, subd. 1a, 1b; § 504B.151 |
| Mississippi | Aún no verificado |
| Missouri | Después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure), el nuevo dueño debe darle al inquilino (tenant) residencial un aviso por escrito (correo certificado/registrado, más fijarlo en la puerta) de que ocurrió la venta, quién es el nuevo dueño, y que el inquilino tiene al menos 10 días hábiles para irse. No se puede presentar ningún caso de desalojo (eviction) dentro de esos 10 días hábiles. El aviso no crea un arrendamiento con el nuevo dueño. Los derechos federales de la PTFA son separados. RSMo 534.030.2-.3 |
| Montana | Ninguna ley de Montana protege a los inquilinos (tenants) en una ejecución hipotecaria (foreclosure) más allá de la ley federal (se aplica la PTFA federal). En una venta de buena fe, el arrendador (landlord) vendedor queda liberado de obligaciones futuras solo después de dar un aviso por escrito de la venta al inquilino, pero sigue siendo responsable del depósito de seguridad (security deposit) y de la renta pagada por adelantado. La obligación de divulgar al dueño y al administrador se aplica a cualquier arrendador sucesor. Mont. Code Ann. §§ 70-24-304, 70-24-301(2) |
| Nebraska | No se encontró ninguna ley de Nebraska que proteja a los inquilinos (tenants) residenciales en una ejecución hipotecaria (foreclosure) más allá de la ley federal (PTFA federal). Bajo la Act, la obligación de divulgación se aplica a los dueños sucesores (§ 76-1417(2)). La persona que tiene el interés del arrendador (landlord) cuando termina el arrendamiento es responsable de devolver el depósito de seguridad (security deposit) (§ 76-1416(5)). Neb. Rev. Stat. §§ 76-1416(5), 76-1417(2) |
| Nevada | Antes de rentar, un arrendador (landlord) debe divulgar por escrito si la propiedad está en ejecución hipotecaria (foreclosure); una violación intencional es una práctica comercial engañosa. Después de una venta por ejecución hipotecaria residencial, un inquilino (tenant) en posesión (no el prestatario) puede ser removido solo después de un aviso del cambio de propietario. El período de aviso es de al menos 60 días para arrendamientos periódicos mes a mes o más largos y para arrendamientos a voluntad, o un período de alquiler completo para períodos de menos de 1 mes. Durante ese período, el contrato de arrendamiento (lease) continúa, el nuevo dueño asume las obligaciones del ch. 118A del arrendador anterior, y el aviso debe decir dónde pagar la renta. NRS 118A.275; NRS 40.255(2)-(5) |
| New Hampshire | Un comprador en una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) puede recuperar la posesión solo mediante la acción posesoria regular (desalojo, eviction) después de un aviso por escrito para desocupar (notice to quit) (RSA 540:12). Las reglas de desalojo por causa justificada (good-cause) siguen protegiendo a los inquilinos (tenants) de propiedades restringidas después de la ejecución hipotecaria, excepto las casas unifamiliares adquiridas por bancos o acreedores hipotecarios mediante ejecución hipotecaria, que están exentas (RSA 540:1-a, I(d)). Cuando la propiedad se vende o se ejecuta la hipoteca, el arrendador (landlord) debe entregar el depósito de seguridad (security deposit) al comprador, al administrador judicial (receiver) o al comprador en la ejecución hipotecaria dentro de 5 días (RSA 540-A:6, III). RSA 540:12; RSA 540:1-a, I(d); RSA 540-A:6, III |
| New Jersey | La ejecución hipotecaria (foreclosure) por sí sola no es causa para desalojar. Las reglas de causa justificada (good-cause) de la Anti-Eviction Act obligan al nuevo dueño. Dentro de 10 días hábiles después de adquirir el título mediante una venta del sheriff o una escritura en lugar de ejecución (deed in lieu), el nuevo dueño debe darles a los inquilinos (tenants) un aviso en inglés y en español. El aviso dice dónde pagar la renta, que el inquilino está protegido por la Anti-Eviction Act, y da la información de contacto del nuevo dueño. En edificios de 10 o menos unidades, debe fijarse en la puerta de cada unidad y enviarse por correo certificado y regular. La parte que ejecuta la hipoteca y el nuevo dueño no pueden presionar a los inquilinos para que se vayan (excepto mediante una oferta de buena fe de dinero a cambio de las llaves (cash-for-keys), con un período de revisión de 5 días hábiles). Las violaciones conllevan $2,000 por violación u otros recursos civiles a elección del inquilino. N.J.S.A. 2A:50-70, 2A:50-71 (P.L.2009, c.296) |
| New Mexico | Ninguna ley de New Mexico protege a los residentes (residents) en una ejecución hipotecaria (foreclosure) más allá de la ley federal (se aplica la PTFA federal). Cuando termina el interés del dueño (owner) (por venta, administración judicial (receivership) u otro motivo), el dueño sucesor es responsable de todas las obligaciones bajo el contrato de alquiler y la Act. Después de un aviso por escrito del cambio, el residente paga la renta futura al sucesor. NMSA 1978, § 47-8-21 |
| New York | Después de una ejecución hipotecaria (foreclosure), un inquilino (tenant) en una unidad que no tiene control de rentas (rent-controlled) ni estabilización de renta (rent-stabilized) puede quedarse por el período más largo entre: (a) 90 días después del aviso requerido; (b) el resto del contrato de arrendamiento (lease), si el inquilino vivía allí cuando comenzó la ejecución hipotecaria o recibió el aviso de RPAPL 1303; o (c) el resto de un contrato de buena fe y aproximadamente a precio de mercado, hasta 3 años. El arrendamiento continúa con las condiciones existentes. El nuevo dueño debe darle a cada inquilino un aviso por escrito de estos derechos y de su nombre y dirección. Un sucesor que vivirá en la propiedad como residencia principal puede limitar una unidad a 90 días. Los inquilinos con renta regulada y subsidiados conservan sus derechos bajo otras leyes. RPAPL 1305(2)-(5); RPAPL 1303 |
| North Carolina | Para propiedades residenciales con menos de 15 unidades de alquiler, el aviso de venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) debe enviarse por correo a cada inquilino (tenant) (por su nombre, o a 'occupant' (ocupante)) al menos 20 días antes de la venta. Debe informarles a los inquilinos que pueden terminar su contrato de arrendamiento (lease) mediante un aviso por escrito con efecto de 10 a 90 días después de la fecha de la venta, si el incumplimiento no se corrige. Un inquilino que termina el contrato de esta manera solo debe la renta prorrateada. Después de la venta, el comprador puede obtener una orden de posesión del secretario solo después de 10 días de aviso a quienes estén en posesión, o 30 días para propiedades con 15 o más unidades de alquiler. Cuando termina el interés del arrendador (landlord), el depósito debe transferirse al sucesor (con aviso al inquilino) o devolverse dentro de 30 días. N.C. Gen. Stat. §§ 45-21.17(4), 45-21.16A(b), 42-45.2, 45-21.29(k)(5), 42-54 |
| North Dakota | No hay ley — North Dakota no agrega protecciones para inquilinos (tenants) más allá de la PTFA federal. Después de una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) y el final del período de redención, el comprador puede desalojar al ocupante bajo el capítulo de desalojo (eviction). N.D.C.C. § 47-32-01(5); chs. 47-16, 47-32 checked |
| Ohio | No hay ley — los chs. 5321 y 1923 del Ohio Rev. Code no agregan protecciones para inquilinos (tenants) en una ejecución hipotecaria (foreclosure) o venta más allá de la PTFA federal. Ohio Rev. Code chs. 1923, 5321 checked |
| Oklahoma | No hay una ley específica sobre ejecuciones hipotecarias (foreclosure). Se aplica la regla general de la Act para cualquier fin del interés del dueño (venta, cesión, muerte, quiebra (bankruptcy), administración judicial (receivership) u otro): la renta pagada al dueño anterior antes de que el inquilino (tenant) reciba un aviso por escrito de la transferencia cuenta frente al nuevo dueño; después del aviso por escrito, el inquilino paga la renta futura al sucesor, quien es responsable de las obligaciones del arrendador (landlord) bajo el contrato de alquiler y la Act (§ 119). Los adquirentes de los arrendadores tienen los mismos derechos y obligaciones que el arrendador (§ 114). La ley federal Protecting Tenants at Foreclosure Act también se aplica (aviso de 90 días; se respetan los contratos de arrendamiento (leases) existentes con excepciones limitadas). 41 O.S. §§ 114, 119; 12 U.S.C. § 5220 note (PTFA) |
| Oregon | Un inquilino (tenant) que recibe aviso real de una ejecución hipotecaria (foreclosure) puede aplicar el depósito de seguridad (security deposit) o la renta pagada por adelantado a la renta y no puede ser desalojado por hacerlo. Un inquilino a plazo fijo puede terminar el contrato de arrendamiento (lease) con al menos 60 días de aviso por escrito. Para edificios con 4 o menos unidades, no divulgar una ejecución hipotecaria pendiente antes de firmar permite que un inquilino que debe mudarse recupere el doble de los daños reales o el doble de la renta mensual, más la renta pagada por adelantado. Después de una venta por el fiduciario (trustee's sale), el comprador debe darle a un inquilino de buena fe un aviso por escrito: al menos 60 días para un inquilino a plazo fijo (30 días si el comprador vivirá en la unidad), y 30 días para inquilinos mes a mes o semana a semana. El comprador debe usar entonces el proceso judicial de desalojo (eviction). Si el comprador acepta la renta o no da un aviso para desocupar dentro de 30 días de la venta, el comprador se convierte en el arrendador (landlord). ORS 90.367, 90.310, 86.782(6)-(10) |
| Pennsylvania | No se encontró ninguna ley estatal — la Landlord and Tenant Act of 1951 no tiene protecciones para inquilinos (tenants) en ejecuciones hipotecarias (foreclosure) o ventas más allá de la PTFA federal. Landlord and Tenant Act of 1951 checked |
| Rhode Island | Para edificios con 4 o menos unidades, un 'foreclosing owner' (dueño que ejecuta la hipoteca) (el prestamista o su afiliado, un acreedor hipotecario institucional que tenga el título dentro de 3 años, o Fannie Mae o Freddie Mac) no puede desalojar a un inquilino (tenant) de buena fe excepto por causa justa (just cause), o cuando existe una venta vinculante a un comprador tercero de buena fe (con divulgación), o bajo ciertas reglas de HUD/FHA sobre la transferencia de propiedades ocupadas. Dentro de 30 días de la ejecución hipotecaria (foreclosure), el dueño debe fijar, enviar por correo y deslizar por debajo de la puerta un aviso con su información de contacto, la dirección para pagar la renta y un formulario de ocupación continua. El desalojo (eviction) por causa no puede comenzar hasta 30 días después de ese aviso. Por separado, un arrendador (landlord) con 120 días de atraso en la hipoteca debe informarles a los inquilinos que la propiedad puede entrar en ejecución hipotecaria; los inquilinos deben seguir pagando la renta hasta la ejecución hipotecaria. R.I. Gen. Laws §§ 34-18-38.1, 34-18-38.2, 34-18-20(d) |
| South Carolina | No hay ley — los capítulos de arrendadores e inquilinos y de desahucio (ejectment) de South Carolina no agregan protecciones para inquilinos (tenants) en una ejecución hipotecaria (foreclosure) más allá de la PTFA federal. Si un arrendador (landlord) vende la propiedad de buena fe a un comprador que asume el contrato de arrendamiento (lease), el arrendador vendedor queda liberado de responsabilidad posterior. S.C. Code § 27-40-450; chs. 27-37, 27-40 checked |
| South Dakota | No hay ley — South Dakota no agrega protecciones para inquilinos (tenants) más allá de la PTFA federal. Después de una venta hipotecaria o por ejecución de sentencia, una vez que vence el período de redención y se entrega la escritura, el comprador puede presentar una acción de FED contra un ocupante que se quede. SDCL 21-16-1(5); chs. 21-16, 43-32 checked |
| Tennessee | Aún no verificado |
| Texas | Si un edificio se compra en una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure) por impuestos o en una venta por ejecución hipotecaria del fiduciario (trustee) bajo un derecho de retención (lien) superior al contrato de arrendamiento (lease), y el inquilino (tenant) residencial paga la renta a tiempo y no está en incumplimiento de otra manera, el comprador debe dar al menos 30 días de aviso por escrito para desocupar si decide no continuar el contrato. La renta se paga a tiempo si, en el mes de la venta, el inquilino le pagó al arrendador (landlord) antes de recibir el aviso de que se había programado una venta, o le paga al acreedor/comprador dentro de 5 días después de recibir un aviso por escrito con el nombre y la dirección del comprador que solicite el pago. Un acreedor que ejecuta la hipoteca puede notificar a los inquilinos antes de la venta. Un inquilino que se queda después de la ejecución hipotecaria es un inquilino por tolerancia (tenant at sufferance). Tex. Prop. Code Sec. 24.005(b); 24.002(a)(2) |
| Utah | Utah incorpora la PTFA federal: un inquilino (tenant) de buena fe bajo la Sec. 702 de la PTFA incurre en retención ilegal (unlawful detainer) solo si se queda después de la fecha de efecto de un aviso para desocupar dado de acuerdo con la Sec. 702. Un antiguo dueño/deudor hipotecario que se queda después de una venta por el fiduciario (trustee) o por el sheriff y de un aviso para desocupar (notice to quit) del comprador incurre en retención ilegal. No se encontraron protecciones estatales adicionales para inquilinos. Utah Code 78B-6-802 (PTFA bona fide tenancy subsection); 78B-6-802.5 |
| Vermont | En una ejecución hipotecaria (foreclosure) de una propiedad residencial de alquiler, la parte que ejecuta la hipoteca debe incluir como demandados a los inquilinos (tenants) que ocupan la propiedad bajo un contrato de alquiler cuando se registra la demanda (basta con la notificación por correo de primera clase), y el emplazamiento (summons) debe llevar una advertencia en letra de 14 puntos de que la vivienda está en ejecución hipotecaria. Al recibir la demanda, el dueño debe informarle a cada NUEVO inquilino que hay una ejecución hipotecaria pendiente y que puede tener que irse con 30 días de aviso (o un aviso federal más largo). Después de la sentencia, la orden de posesión (writ of possession) debe notificarse a un inquilino residencial y el demandante no puede ser puesto en posesión hasta al menos 30 días después de la notificación (o más si la ley federal lo exige). En una venta ordinaria sin contrato de arrendamiento (lease) por escrito, un arrendador (landlord) que ha firmado un contrato para vender puede terminar el arrendamiento con 30 días de aviso real. 12 V.S.A. § 4932(c); 12 V.S.A. § 4941; 9 V.S.A. § 4467(d) |
| Virginia | Alquiler unifamiliar: el arrendador (landlord) debe informarle por escrito al inquilino (tenant) o posible inquilino dentro de 5 días hábiles después de recibir un aviso del prestamista de incumplimiento hipotecario, vencimiento anticipado o venta por ejecución hipotecaria (foreclosure); si no lo hace, el inquilino puede terminar el arrendamiento con 5 días hábiles de aviso por escrito. Después de una venta por ejecución hipotecaria, un comprador que ocupará la unidad como residencia principal debe dar al menos 90 días de aviso por escrito para desocupar; cualquier otro comprador adquiere la propiedad sujeta al contrato de arrendamiento (lease) y el inquilino puede quedarse por el resto del plazo (sujeto a la terminación por causa o según el contrato), con aviso por escrito al inquilino. La renta se paga al dueño sucesor según se indique por escrito, al agente administrador o en depósito judicial (court escrow); el inquilino no está en mora ni se le cobran cargos por pago atrasado hasta que el sucesor indique dónde pagar. En cualquier venta, el arrendador debe divulgar el nombre, la dirección y el número de teléfono del comprador. Va. Code Sec. 55.1-1237; 55.1-1216(B) |
| Washington | En una ejecución hipotecaria (foreclosure) no judicial (deed of trust) de una propiedad ocupada por inquilinos (tenants), el fiduciario (trustee) debe colocar y enviar por correo un aviso dirigido al 'Resident of property subject to foreclosure sale' (Residente de la propiedad sujeta a venta por ejecución hipotecaria) al colocar el aviso de venta del fiduciario, advirtiendo que la propiedad puede venderse en 90 días o más y que el nuevo dueño puede ofrecer un nuevo contrato de alquiler o dar un aviso de 60 días para desocupar. Un inquilino o subinquilino que esté en posesión cuando la propiedad se venda en ejecución hipotecaria debe recibir al menos 60 días de aviso por escrito para desocupar antes de ser removido (salvo desalojo por deterioro (waste) o molestia (nuisance)); la regla no aplica a un prestatario que se queda como inquilino. Por separado, bajo las reglas de desalojo con causa justificada (just-cause eviction), un dueño que decida vender una residencia unifamiliar debe dar al menos 90 días de aviso por escrito para terminar el arrendamiento. RCW 61.24.143; 61.24.146; 59.18.650(2)(e) |
| West Virginia | No se encontró ninguna ley estatal que proteja específicamente a los inquilinos (tenants) en una ejecución hipotecaria (foreclosure); aplica la ley federal PTFA (aviso de 90 días; se respetan los contratos de arrendamiento de buena fe hasta su vencimiento, con excepciones). Cuando se transfiere la propiedad, el inquilino conserva frente al nuevo dueño el beneficio de cualquier condición, pacto o promesa del contrato de arrendamiento (lease) que tenía frente al arrendador (landlord) original (excepto la garantía), y el nuevo dueño obtiene los derechos del arrendador bajo el contrato de arrendamiento. W. Va. Code §§ 37-6-1, 37-6-2 |
| Wisconsin | No hay ley: ni el capítulo de arrendadores e inquilinos (cap. 704) ni el capítulo de ejecución hipotecaria (foreclosure) de bienes inmuebles (cap. 846) contienen protecciones específicas para inquilinos (tenants) en una ejecución hipotecaria. Rige la ley federal PTFA (aviso de 90 días; se respetan los contratos de arrendamiento de buena fe hasta su vencimiento, con excepciones). Wis. Stat. ch. 704; ch. 846 (checked) |
| Wyoming | No se encontró ninguna ley estatal de protección para inquilinos (tenants) en ejecuciones hipotecarias (foreclosures); aplica la ley federal PTFA (aviso de 90 días; se respetan los contratos de arrendamiento de buena fe). La ley estatal permite que un comprador use la acción de desalojo (forcible entry and detainer) después de una venta por ejecución hipotecaria judicial (contra un deudor condenado que esté en posesión) o después de una ejecución hipotecaria por poder de venta (no judicial) una vez que se haya exigido la posesión. En una venta o transferencia, el nuevo titular del interés del dueño al final del arrendamiento queda obligado por las reglas de devolución del depósito. Wyo. Stat. § 1-21-1002(a)(ii)-(iii); § 1-21-1209 |
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