¿Puedo retener la renta por reparaciones?
Respuesta corta: A veces — pero solo en los estados que lo permiten y solo siguiendo el procedimiento exacto del estado (por lo general, un aviso por escrito y tiempo para que el arrendador corrija los problemas graves). Retener la renta donde no se permite puede hacer que lo desalojen por falta de pago.
Pasos más seguros antes de retener la renta
- Avise al arrendador por escrito y guarde una copia.
- Informe las condiciones graves al inspector local de vivienda o de salud.
- Consulte abajo la regla de su estado; algunos estados exigen depositar la renta en la corte o en una cuenta de depósito en garantía (escrow) en lugar de quedársela.
La regla en cada estado
Cada respuesta a continuación enlaza con la ley o la página oficial de donde proviene (51 de 51 jurisdicciones verificadas).
| Estado | Retención de la renta | Reparar y deducir |
|---|---|---|
| Alabama | No se permite. Un inquilino (tenant) que ocupa la vivienda no puede retener la renta (rent withholding) para hacer valer ningún derecho bajo la ley. En una demanda por posesión o por renta, el inquilino puede presentar una contrademanda, pero debe pagar al tribunal la renta acumulada y la que se siga venciendo. Ala. Code §§ 35-9A-164, 35-9A-405 | No está disponible. La ley de Alabama no incluye el remedio de autoayuda de la URLTA de reparar y descontar (repair and deduct); el § 35-9A-403 está 'Reserved' (reservado). En cambio, el inquilino (tenant) puede dar un aviso escrito de 14 días para terminar el contrato si el arrendador (landlord) no corrige un incumplimiento importante de habitabilidad, y puede demandar por daños reales y pedir una orden judicial (injunctive relief). Ala. Code §§ 35-9A-401, 35-9A-403, 35-9A-404 |
| Alaska | No existe un derecho general a la retención de la renta (rent withholding). Si fallan los servicios esenciales, el inquilino (tenant) puede dar aviso por escrito y mudarse a una vivienda sustituta razonable. La renta queda dispensada hasta que se corrija el problema, y el inquilino puede recuperar cualquier costo adicional de vivienda. En una demanda de desalojo o de cobro de renta, el inquilino puede presentar una contrademanda por el valor de alquiler justo reducido. AS 34.03.180(a)(2)-(3); AS 34.03.190 | Disponible para servicios esenciales. Si el arrendador (landlord), de forma deliberada o por negligencia, no proporciona un servicio esencial (calefacción, agua corriente, agua caliente, electricidad, alcantarillado, plomería), el inquilino (tenant) puede dar aviso por escrito y luego encargar la reparación (repair and deduct) o servicios sustitutos y descontar el costo real y razonable del siguiente pago de renta. AS 34.03.180(a)(1) |
| Arizona | Un inquilino (tenant) no puede retener la renta por ninguna razón que la Act no autorice. Las compensaciones autorizadas son la deducción por reparaciones de la § 33-1363 y las deducciones por servicios esenciales o la vivienda sustituta de la § 33-1364. En un desalojo (eviction) por falta de pago, el inquilino puede presentar una contrademanda por el incumplimiento del arrendador (landlord), y el tribunal puede ordenar que la renta se pague al tribunal. A.R.S. §§ 33-1368(B), 33-1364, 33-1365 | Se permite para defectos menores. El costo razonable de la reparación debe ser menor de $300 o de la mitad de la renta mensual, lo que sea mayor. Después de un aviso por escrito, si el arrendador (landlord) no cumple dentro de los 10 días (o antes en una emergencia), el inquilino (tenant) puede hacer que un contratista con licencia haga el trabajo. Luego el inquilino descuenta de la renta el costo real y razonable después de entregar al arrendador un estado de cuenta detallado y una renuncia de gravamen (lien waiver). A.R.S. § 33-1363 |
| Arkansas | No está permitida la retención de la renta (rent withholding). El inquilino (tenant) no puede compensar ni retener la renta por ninguna violación alegada o real de las normas implícitas de calidad. En una demanda de desalojo (unlawful detainer), el inquilino que permanece en la vivienda debe depositar la renta en el registro del tribunal (court registry). Ark. Code Ann. §§ 18-17-502(d)(3), 18-60-307(c) | No está permitido reparar y descontar (repair and deduct). Para los contratos de arrendamiento firmados o renovados después del 1 de noviembre de 2021, las normas mínimas implícitas son: agua corriente fría y caliente, electricidad, agua potable, alcantarillado y plomería conformes al código, techo y envoltura del edificio en funcionamiento, y la calefacción y el aire acondicionado existentes. Si el inquilino (tenant) está al día con la renta y da aviso por escrito, y el arrendador (landlord) no corrige el problema dentro de 30 días calendario, el único remedio del inquilino es terminar el contrato de arrendamiento sin penalidad y recibir la parte recuperable del depósito. Ark. Code Ann. § 18-17-502 (added by Act 1052 of 2021) |
| California | Por ley, un arrendador (landlord) no puede exigir ni cobrar la renta, aumentarla, ni entregar un aviso de 3 días de pagar o desalojar cuando se cumplen todas estas condiciones: la unidad es sustancialmente deficiente, un inspector de vivienda le ha dado al arrendador un aviso por escrito para reparar, y las condiciones siguen sin corregirse 35 días después sin causa justificada. El inquilino (tenant) puede recuperar los daños reales más de $100 a $5,000 en daños especiales y honorarios de abogado. Cal. Civ. Code § 1942.4 | Si el arrendador (landlord) no corrige, dentro de un tiempo razonable después del aviso (que se presume de 30 días), las condiciones que hacen inhabitable la unidad, el inquilino (tenant) puede reparar y descontar el costo, hasta un mes de renta, o mudarse. El recurso puede usarse no más de dos veces en cualquier período de 12 meses. Cal. Civ. Code § 1942 |
| Colorado | No hay un derecho general a retener la renta (rent withholding). Los remedios establecidos por ley cuando se incumple la habitabilidad son terminar el contrato de arrendamiento (lease), reparar y descontar, y un reclamo o contrademanda por daños reales, incluida la reducción del valor justo del alquiler. C.R.S. § 38-12-507(1)(a)-(d) | Se permite reparar y descontar (repair and deduct) cuando se incumple la garantía de habitabilidad (warranty of habitability). El inquilino (tenant) da al menos 10 días de aviso escrito (48 horas si la condición amenaza de forma importante la vida, la salud o la seguridad) de su intención de contratar a un profesional con licencia o calificado que no sea un familiar. Si el arrendador (landlord) no corrige el problema ni ofrece una vivienda comparable o una habitación de hotel, el inquilino puede contratar al profesional a un precio razonable y descontar el costo de la renta, y luego entregar los recibos. Un electrodoméstico averiado se puede reemplazar por uno comparable y descontar su costo después de 3 días de aviso. C.R.S. § 38-12-507(1)(c) |
| Connecticut | El inquilino (tenant) no puede simplemente retener la renta (rent withholding). En cambio, después de quejarse ante la agencia municipal de códigos al menos 21 días antes, el inquilino puede presentar una queja jurada en el Superior Court (Tribunal Superior) (sala de vivienda, housing session) y pagar la renta al tribunal (depositar la renta de cada mes con la secretaría). Cuota de $25 (se puede eximir); audiencia dentro de 14 días. El tribunal puede ordenar reparaciones, nombrar a un administrador judicial (receiver) y otorgar daños, incluida una reducción retroactiva de la renta. No está disponible si antes se entregó un aviso para desocupar válido por falta de pago. Conn. Gen. Stat. § 47a-14h | Limitado a servicios esenciales (calefacción, agua corriente, agua caliente, electricidad, gas, etc.) para reparar y descontar (repair and deduct). Después de dar aviso, si el arrendador (landlord) no proporciona un servicio esencial, el inquilino (tenant) puede conseguir cantidades razonables y descontar de la renta el costo real y razonable; o conseguir otra vivienda temporal si el servicio no se restablece dentro de 48 horas (la renta se suspende); o, si la falta es intencional, terminar el contrato y recuperar la cantidad mayor entre 2 meses de renta o el doble de los daños reales. Conn. Gen. Stat. § 47a-13 |
| Delaware | Solo para servicios esenciales: si el agua caliente, la calefacción, el agua o la electricidad (que el arrendador (landlord) debe suministrar) no están sustancialmente disponibles durante 48 horas o más después del aviso, el inquilino (tenant) puede retener dos tercios de la renta diaria por ese período, o terminar el arrendamiento, u obtener una vivienda sustituta (el arrendador es responsable del costo adicional hasta la mitad de la renta reducida). 25 Del. C. § 5308 | Si el arrendador (landlord) no hace las reparaciones requeridas dentro de los 30 días del aviso por escrito (o no comienza las medidas correctivas dentro de los 10 días), el inquilino (tenant) puede hacer que se haga el trabajo y descontar hasta la cifra menor entre $400 o la mitad de un mes de renta, con recibos. 25 Del. C. § 5307 |
| District of Columbia | Se reconoce indirectamente: la ley contra las represalias protege a un inquilino (tenant) que 'legally withheld' (retuvo legalmente) la renta después de dar un aviso razonable de una violación del reglamento de vivienda. Los contratos de arrendamiento incluyen una garantía implícita de habitabilidad (warranty of habitability). No se encontró ningún procedimiento legal de depósito en custodia (escrow). D.C. Code § 42-3505.02(b) | No hay ley: el D.C. Code no tiene un recurso general de reparar y descontar (repair-and-deduct) (la antigua disposición sobre la instalación de detectores de humo, § 6-751.10, está derogada). En su lugar, los inquilinos (tenants) se apoyan en la garantía implícita de habitabilidad (warranty of habitability) (jurisprudencia), la retención legal de la renta después del aviso (protegida por la § 42-3505.02) y la aplicación del código de vivienda por el Department of Buildings. D.C. Code Title 42, Ch. 35 (Rental Housing Act); § 6-751.10 (repealed); § 42-3505.02 |
| Florida | Se permite como defensa: el inquilino puede retener la renta (rent withholding) si el arrendador incumple de manera importante su obligación de mantener la vivienda según § 83.51(1), pero solo después de que hayan pasado 7 días desde que el inquilino dio un aviso por escrito que describa el problema y declare su intención de retener la renta. El tribunal puede reducir la renta según la disminución del valor. En un desalojo, el inquilino que presente cualquier defensa que no sea haber pagado debe depositar la renta reclamada en el registro del tribunal dentro de 5 días (sin contar fines de semana ni feriados), o pierde esa defensa. Fla. Stat. § 83.60(1)(b), (2) | La ley no ofrece a los inquilinos residenciales el recurso de reparar y descontar de la renta (repair and deduct). Fla. Stat. §§ 83.56(1), 83.60 |
| Georgia | No se permite como recurso general; los inquilinos (tenants) generalmente deben seguir pagando la renta aunque no se hagan las reparaciones, o el arrendador (landlord) puede iniciar un desalojo (eviction). Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), p. 11 | No se identificó ninguna ley de reparar y descontar (repair-and-deduct). El DCA Handbook describe la práctica: avise por escrito al arrendador (landlord) antes de reparar, use a un profesional calificado a un costo razonable, guarde los presupuestos y recibos, y descuente de la siguiente renta; no se aplica a las áreas comunes, y el arrendador puede disputar la necesidad o el costo. Georgia Landlord-Tenant Handbook (DCA, rev. 8-29-24), p. 11 |
| Hawaii | No hay un derecho legal general de retener la renta más allá de reparar y descontar (repair-and-deduct). En cualquier caso judicial en que se dispute el pago de la renta, cualquiera de las partes puede pedir al tribunal que ordene depositar la renta en disputa en un fondo fiduciario de rentas del tribunal; un inquilino (tenant) que no puede depositarla pierde la posesión. HRS § 521-78 | Sí. Si el arrendador (landlord) no comienza las reparaciones dentro de los 12 días hábiles del aviso por escrito (3 días hábiles para reparaciones esenciales eléctricas, de plomería o de electrodomésticos; 7 días calendario después de un aviso de una agencia de salud o seguridad), el inquilino (tenant) puede hacer la reparación y descontar hasta $1,000 o un mes de renta, lo que sea mayor, con recibos. El costo total de las reparaciones cobradas al arrendador no puede superar 3 meses de renta en cualquier período de 6 meses. HRS § 521-64 |
| Idaho | No se permite. El recurso del inquilino por problemas de habitabilidad es una demanda por daños y/o por cumplimiento específico (specific performance) después de dar un aviso por escrito de 3 días para corregir; los casos que solo piden cumplimiento específico tienen un juicio dentro de 12 días de presentada la demanda. Idaho Code § 6-320; Idaho AG Manual 'Withholding Rent' | No se permite en general. Única excepción: si el arrendador no instala los detectores de humo requeridos dentro de 72 horas después de recibir un aviso por correo certificado, el inquilino puede instalarlos y descontar el costo de la renta del mes siguiente. Idaho Code § 6-320(a) |
| Illinois | No hay una ley estatal general de retención de renta (rent withholding). El Procurador General menciona, como defensa en un desalojo, retener una parte razonable de la renta cuando el arrendador no mantuvo los servicios o no hizo reparaciones después de recibir aviso. Illinois AG fact sheet 'Eviction Defenses' | Se permite reparar y descontar de la renta (repair and deduct) en reparaciones que cuesten no más que la cantidad menor entre $500 o la mitad de la renta mensual: el inquilino envía un aviso por escrito por correo registrado o certificado; si el arrendador no repara dentro de 14 días (o antes en una emergencia), el inquilino puede hacer que un técnico con licencia, asegurado y sin relación con él haga el trabajo y descontar la factura pagada de la renta. 765 ILCS 742/5, 742/10, 742/15 |
| Indiana | No está autorizada por ley; el recurso legal es una acción judicial conforme a la IC 32-31-8-6. IC 32-31-8-6 | No está autorizado por ley. El recurso del inquilino (tenant) es una demanda después de dar aviso y un tiempo razonable para reparar; el inquilino puede recuperar los daños reales y consecuentes, los honorarios de abogado y las costas, y obtener una orden judicial (injunctive relief). IC 32-31-8-5, 32-31-8-6 |
| Iowa | No hay un derecho general a retener la renta (rent withholding). En una acción de posesión por falta de pago, el inquilino puede presentar una contrademanda por las cantidades que le deba el arrendador; el tribunal puede ordenar que la renta se pague al tribunal y decide la cantidad neta que se debe. Iowa Code § 562A.24 | Limitado. (1) Si el arrendador, de forma deliberada o por negligencia, no suministra calefacción, agua corriente, agua caliente o servicios esenciales, el inquilino puede dar un aviso por escrito, conseguir esos servicios y descontar de la renta el costo real y razonable. (2) En un desalojo por falta de pago, es una defensa, y el costo se descuenta de la renta reclamada, si el inquilino dio al menos 7 días de aviso antes de la fecha de pago de la renta sobre su intención de corregir una violación del contrato o del § 562A.15, el costo razonable no fue mayor a un mes de renta, y la reparación se hizo de buena fe antes del aviso de terminación del arrendador. Iowa Code § 562A.23(1); § 562A.27(4) |
| Kansas | No hay un derecho legal a retener la renta (rent withholding). En una acción de posesión por falta de pago, el inquilino debe presentar cualquier contrademanda o renuncia a ella; el tribunal puede ordenar que la renta se pague al tribunal. K.S.A. 58-2561 | La ley no ofrece el recurso de reparar y descontar de la renta (repair and deduct). El inquilino puede dar un aviso por escrito y terminar el contrato (en una fecha de pago de renta al menos 30 días después) si el arrendador no comienza a corregir el problema de buena fe dentro de 14 días, y puede demandar por daños y pedir una orden judicial (injunctive relief). K.S.A. 58-2559 |
| Kentucky | No hay un derecho general a retener la renta (rent withholding). Zonas con URLTA: en una acción de posesión por falta de pago, el inquilino puede presentar una contrademanda y el tribunal puede ordenar que la renta se pague al tribunal; el inquilino que consiga otra vivienda durante una falla de los servicios esenciales queda exento de pagar la renta durante ese período. Zonas sin URLTA: no hay ley. KRS 383.645; KRS 383.640(1)(c) | Zonas con URLTA: si el arrendador, de forma intencional, no corrige una violación de salud o seguridad que cueste menos que la cantidad mayor entre $100 o medio mes de renta dentro de 14 días después de un aviso por escrito (antes en emergencias), el inquilino puede hacer que se haga el trabajo y descontar de la renta el costo pagado y detallado (repair and deduct). Si el arrendador, de forma intencional, no suministra calefacción, agua, agua caliente, electricidad, gas u otros servicios esenciales, el inquilino puede comprarlos y descontar el costo. Zonas sin URLTA: no hay ley. KRS 383.635; KRS 383.640 |
| Louisiana | La ley no establece un procedimiento para retener la renta o depositarla en una cuenta de garantía (rent withholding/escrow); el recurso previsto en el código es reparar y descontar (C.C. art. 2694) La. C.C. art. 2694; La. C.C. art. 2704 | Permitido. Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias dentro de un tiempo razonable después de que el inquilino se lo exija, el inquilino puede mandarlas hacer. Luego puede exigir el reembolso inmediato o descontar el costo de la renta, siempre que la reparación fuera necesaria y el costo razonable (repair and deduct). La. C.C. art. 2694 (with arts. 2682, 2691) |
| Maine | La ley no permite retener la renta por cuenta propia (rent withholding). Los recursos por falta de habitabilidad se tramitan en el tribunal: un inquilino que estaba al corriente con la renta cuando dio el aviso por escrito puede demandar según la garantía de habitabilidad (warranty of habitability) para obtener una orden judicial y una reducción de la renta; un inquilino demandado por falta de pago puede alegar como defensa el incumplimiento de habitabilidad del arrendador. 14 M.R.S. §§ 6021(3)-(4), 6002(3) | Permitido para condiciones que pongan en peligro o afecten seriamente la salud o la seguridad cuando el costo razonable sea menor que la cantidad mayor entre $500 o 1/2 de la renta mensual (repair and deduct). El inquilino debe avisar por escrito su intención por correo certificado (con acuse de recibo); el arrendador tiene 14 días para arreglarlo (o tan pronto como lo exijan las condiciones en una emergencia). Luego el inquilino descuenta el costo real y razonable con una relación detallada. 14 M.R.S. § 6026 |
| Maryland | Rent escrow (depósito de la renta en el tribunal). Si el arrendador no arregla condiciones graves (falta de calefacción, luz, electricidad, agua caliente o fría; drenaje inadecuado; plaga de roedores en 2 o más unidades; defectos estructurales peligrosos; peligros de incendio o para la salud) dentro de un tiempo razonable después de recibir el aviso, el inquilino puede presentar una demanda de rent escrow y pagar la renta al tribunal, o retener la renta y alegar las condiciones como defensa en un desalojo. El aviso puede ser un aviso por escrito por correo certificado, un aviso real o un aviso de violación del gobierno. Se presume que más de 30 días después del aviso no es un plazo razonable. Md. Code, Real Prop. § 8-211(d), (f), (g), (h), (k), (m) | No hay ley Md. Code, Real Prop. § 8-211 (rent escrow is the statutory repair remedy) |
| Massachusetts | Sí. En un desalojo (eviction) por falta de pago, o en un desalojo sin culpa, el inquilino (tenant) puede plantear violaciones del código, incumplimiento de garantía o incumplimiento del contrato de arrendamiento como defensa y contrademanda, si: el arrendador (landlord) conocía las condiciones antes de que el inquilino se atrasara; el inquilino o su hogar no las causaron; y pueden corregirse sin desocupar la unidad. Mientras el caso está pendiente, el tribunal puede exigir que el inquilino pague al tribunal el valor justo del uso y la ocupación, menos cualquier cantidad otorgada por la contrademanda. Si lo otorgado al inquilino es igual o mayor que lo otorgado al arrendador, el arrendador no obtiene la posesión. Si lo otorgado al arrendador es mayor, el inquilino conserva la posesión pagando el saldo, con intereses y costas, dentro de una semana del aviso por escrito del tribunal. G.L. c. 239, § 8A | Sí, con condiciones. Una junta de salud (board of health) o una agencia de aplicación del código debe certificar una violación del código que pueda poner en peligro o perjudicar de manera importante la salud, la seguridad o el bienestar, o un tribunal debe determinarla, y el dueño debe recibir un aviso por escrito. Si el dueño no comienza las reparaciones (o no las contrata) dentro de los 5 días, o no las completa sustancialmente dentro de los 14 días, el inquilino (tenant) puede hacer las reparaciones y descontar el costo de la renta futura, hasta 4 meses de renta en cualquier período de 12 meses (o el período de ocupación, si es más corto). Como alternativa, el inquilino puede considerar terminado el contrato de arrendamiento, pagar solo el valor justo del uso y la ocupación, y mudarse dentro de un tiempo razonable. G.L. c. 111, § 127L |
| Michigan | Permitido según el derecho común (no hay ley): el inquilino puede retener la renta (rent withholding) (idealmente depositándola en una cuenta de garantía separada (escrow), con aviso por escrito al arrendador) cuando el arrendador incumple su obligación de reparar. El incumplimiento del arrendador y la renta depositada en garantía son defensas legales en un desalojo por falta de pago. MCL 600.5720(1)(f),(g); MCL 554.139 | Permitido según el derecho común (common law) (no hay ley): después de avisar al arrendador de forma razonable (de preferencia por escrito), el inquilino puede hacer las reparaciones necesarias y descontar el costo de la renta (repair and deduct); guarde todos los recibos. MCL 554.139 (covenant of fitness and repair); common law |
| Minnesota | Rent escrow (depósito de la renta en el tribunal): después de un aviso por escrito de la violación, si el arrendador no la ha arreglado dentro de 14 días (o si venció el plazo fijado en la orden de un inspector), el inquilino puede depositar la renta completa con el administrador del tribunal (court administrator). La audiencia se realiza 10-14 días después. El tribunal puede ordenar reparaciones, reducir la renta, liberar los fondos depositados para pagar las reparaciones y multar al arrendador. Minn. Stat. § 504B.385 | No hay un derecho legal general para que el inquilino haga reparaciones por su cuenta y descuente el costo de la renta (repair and deduct). Un tribunal puede autorizar al inquilino a hacer reparaciones y descontar su costo de la renta en una acción de rent escrow (depósito de la renta en el tribunal) o en una acción de recursos del inquilino (tenant remedies action). Minn. Stat. §§ 504B.385, 504B.425(c) |
| Mississippi | Ninguna ley autoriza retener la renta (rent withholding). El único recurso legal por cuenta propia es reparar y descontar según § 89-8-15, en el que el costo de la reparación puede compensarse contra la renta futura. El inquilino también puede terminar el arrendamiento por un incumplimiento importante del arrendador después de un aviso de 14 días (§ 89-8-13(2)–(3)). Miss. Code Ann. §§ 89-8-13, 89-8-15 | Permitido. Si el arrendador no ha reparado un defecto específico e importante dentro de los 30 días después del aviso por escrito del inquilino, el inquilino puede hacer la reparación y tiene derecho a un reembolso dentro de los 45 días después de entregarle al arrendador las facturas con recibo (repair and deduct). Condiciones: el inquilino ha cumplido con sus propias obligaciones según § 89-8-25, el costo no pasa de un mes de renta, el inquilino no ha usado este recurso en los 6 meses anteriores y el inquilino está al corriente con la renta. El reembolso se limita al cargo usual y acostumbrado por la reparación, y el costo puede compensarse contra la renta futura. Miss. Code Ann. § 89-8-15 |
| Missouri | No hay un derecho general a retener la renta (rent withholding). El AG dice que un inquilino que retiene la renta puede ser desalojado. Excepciones: reparar y descontar según 441.234, y los pagos de renta ordenados por el tribunal en una acción de administración judicial (receivership) por vivienda deficiente o molestias graves (nuisance), que son una defensa en un desalojo por falta de pago. RSMo 441.234; 441.570-441.580 | Permitido en casos limitados (repair and deduct): el inquilino debe haber vivido ahí 6 meses consecutivos, estar al corriente con la renta y no tener un aviso por escrito de violación del contrato sin corregir. La condición debe afectar la habitabilidad, la higiene o la seguridad y violar un código local de vivienda o construcción. El costo razonable de la reparación debe ser menor de $300 o la mitad de un mes de renta, lo que sea mayor, pero nunca más de un mes de renta. El inquilino da un aviso por escrito; el arrendador tiene 14 días (o debe actuar de inmediato en una emergencia) para arreglarlo. Luego el inquilino entrega una relación detallada con los recibos. Las deducciones totales tienen un límite de un mes de renta en cualquier período de 12 meses. RSMo 441.234 |
| Montana | No hay un derecho general a retener la renta (rent withholding). Alivio limitado en la renta: descuento por reparaciones o servicios esenciales, o exención de la renta mientras el inquilino consigue una vivienda sustituta razonable durante una falla de servicios esenciales. En una demanda por falta de pago, el inquilino puede presentar una contrademanda (counterclaim) y la corte puede ordenar que la renta se pague a la corte. Mont. Code Ann. §§ 70-24-406, 70-24-408(1)(c), 70-24-421 | Sí. Después de avisar, si el arrendador no repara dentro de un tiempo razonable, el inquilino puede hacer reparaciones que no cuesten más de 1 mes de renta y descontar el costo de la renta (repair and deduct). Para servicios esenciales (calefacción, agua, agua caliente, electricidad, gas) el inquilino puede conseguirlos y descontar el costo real y razonable. Mont. Code Ann. §§ 70-24-406(1)(b), 70-24-408 |
| Nebraska | No hay una ley general que permita retener la renta por cuenta propia (rent withholding). En una demanda de posesión o de renta, el inquilino puede presentar una contrademanda (counterclaim) por las cantidades que el arrendador le deba bajo la Ley, y la corte puede ordenar que el inquilino pague a la corte la renta vencida y la que se vaya venciendo; si después de las compensaciones no queda nada por pagar, el inquilino obtiene sentencia a su favor en la demanda de posesión. Neb. Rev. Stat. § 76-1428 | Limitado: solo cuando el arrendador, a propósito o por negligencia, no proporciona agua corriente, agua caliente, calefacción o servicios esenciales. Después de un aviso por escrito, el inquilino puede conseguir servicios sustitutos razonables y descontar de la renta su costo real y razonable (o cobrar la disminución del valor de la renta, u obtener una vivienda sustituta sin tener que pagar la renta). Neb. Rev. Stat. § 76-1427 |
| Nevada | Permitido. Por fallas de habitabilidad que no se corrijan dentro de 14 días después de un aviso por escrito, el inquilino puede retener la renta (rent withholding) sin cargos por atraso hasta que el arrendador corrija o intente de buena fe corregir el problema (las justice courts deben ofrecer un mecanismo de depósito en garantía / escrow). Si no se proporcionan servicios esenciales y no se corrige dentro de 48 horas (sin contar fines de semana/días feriados) después de un aviso por escrito, el inquilino puede retener la renta que se venza durante el incumplimiento. NRS 118A.355(1)(d), (5); NRS 118A.380(1)(c), (3) | Permitido para defectos menores: si el costo razonable de reparación es menos de $100 o un mes de renta, lo que sea mayor, el inquilino puede dar un aviso por escrito; si el arrendador no hace su mejor esfuerzo para cumplir dentro de 14 días, el inquilino puede reparar y descontar (repair and deduct). Limitado a $100 o un mes de renta (lo que sea mayor) en cualquier período de 12 meses. Si no se proporcionan servicios esenciales, el inquilino puede conseguirlos y descontar el costo real y razonable después de un aviso por escrito y 48 horas (sin contar fines de semana/días feriados). NRS 118A.360; NRS 118A.380(1)(a) |
| New Hampshire | Limitada: un inquilino (tenant) que estaba al día con la renta puede defenderse de un desalojo (eviction) por falta de pago si la unidad viola sustancialmente la RSA 48-A o los códigos locales de manera que afecte de forma importante la habitabilidad, el inquilino dio un aviso por escrito, y el arrendador (landlord) no lo corrigió dentro de los 14 días (o con prontitud en una emergencia). El inquilino debe pagar al tribunal la renta retenida y la que se siga generando; el tribunal puede aplazar el caso hasta 1 mes para las reparaciones. RSA 540:13-d | No hay un recurso legal de reparar y descontar (repair-and-deduct). RSA ch. 540; RSA 540:13-d |
| New Jersey | Permitida por la jurisprudencia: si el arrendador (landlord) incumple la garantía implícita de habitabilidad (warranty of habitability) (instalaciones vitales), el inquilino (tenant) puede retener toda la renta o parte de ella y plantear la habitabilidad como defensa o compensación en un caso por falta de pago. Por ley, un inquilino o un funcionario público también puede demandar para que las rentas se depositen en el tribunal y se usen para corregir condiciones que violan sustancialmente los códigos de vivienda o de salud (falta de calefacción, agua corriente, luz, electricidad o eliminación de aguas residuales, u otras condiciones peligrosas), o para corregir un desvío indebido del servicio de servicios públicos. Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970); Berzito v. Gambino, 63 N.J. 460 (1973); N.J.S.A. 2A:42-85 to -96 (rent receivership) | Permitido por la jurisprudencia, no por la ley. Para defectos en instalaciones vitales, después de dar aviso al arrendador (landlord) y un tiempo razonable para reparar, el inquilino (tenant) puede hacer la reparación y descontar el costo razonable de la renta. Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970) |
| New Mexico | Reducción legal de la renta (rent abatement): después de un aviso por escrito de condiciones que violan los deberes del dueño conforme a la § 47-8-20(A), si no se corrigen dentro de los 7 días, el residente (resident) puede reducir un tercio de la renta diaria prorrateada por cada día desde la fecha del aviso hasta que se corrija, o el 100% por día si la unidad es inhabitable y el residente no vive allí. Como alternativa, un aviso de 7 días para terminar por incumplimiento importante. NMSA 1978, §§ 47-8-27.1, 47-8-27.2 | No hay un recurso legal de reparar y descontar (repair-and-deduct) (los recursos de la UORRA son la reducción de la renta, la terminación, los daños y las órdenes judiciales). NMSA 1978, §§ 47-8-27.1, 47-8-27.2 |
| New York | No hay un procedimiento legal de retención. Todo contrato de arrendamiento residencial incluye una garantía de habitabilidad (warranty of habitability) a la que no se puede renunciar; un inquilino (tenant) que retiene la renta se arriesga a un caso por falta de pago, pero puede presentar una contrademanda o defenderse por el incumplimiento de la garantía y pedir una reducción de la renta (rent abatement). Los inquilinos con renta regulada pueden, en cambio, presentar una queja de reducción de renta ante la DHCR. N.Y. RPL § 235-b | No hay una ley específica. Según el NY Attorney General, conforme a la garantía de habitabilidad (warranty of habitability), los inquilinos (tenants) pueden, en circunstancias atenuantes, hacer las reparaciones necesarias y descontar de la renta los costos razonables de reparación; guarde los recibos y registros. N.Y. RPL § 235-b (warranty of habitability); NY AG Residential Tenants' Rights Guide |
| North Carolina | No permitido: el inquilino no puede retener la renta (rent withholding) por su cuenta antes de que una corte determine que tiene derecho a hacerlo. La renta y las obligaciones del arrendador de mantener la vivienda en condiciones adecuadas dependen una de la otra, así que el inquilino puede pedir en la corte una reducción de la renta (rent abatement) o daños (incluso como contrademanda / counterclaim). N.C. Gen. Stat. §§ 42-44(c), 42-41 | No hay un recurso legal de reparar y descontar (repair and deduct). Los recursos del inquilino por el incumplimiento de las obligaciones de reparación del arrendador son mediante una demanda civil; el inquilino no puede retener la renta por su cuenta antes de una decisión de la corte. N.C. Gen. Stat. §§ 42-42, 42-44 |
| North Dakota | No hay un recurso legal de retención de la renta. Según el ND Legal Self-Help Center, no hacer las reparaciones no es una defensa contra la falta de pago de la renta, aunque un inquilino (tenant) que reparó y descontó conforme a la § 47-16-13 puede disputar la cantidad adeudada. No statute; N.D.C.C. § 47-16-13 | Permitido: si el arrendador (landlord) no repara los deterioros dentro de un tiempo razonable después del aviso del inquilino (tenant), el inquilino puede reparar y descontar el costo de la renta, recuperarlo de otra forma legal, o desocupar y quedar liberado de pagar más renta. N.D.C.C. § 47-16-13 |
| Ohio | No se permite retener la renta directamente (rent withholding); en cambio, un inquilino (tenant) que esté al corriente con la renta puede depositarla con el secretario (clerk) de la corte municipal o del condado (rent escrow) después de darle al arrendador (landlord) aviso por escrito del problema, si el arrendador no lo arregla dentro de un tiempo razonable o de 30 días, lo que ocurra primero. El inquilino también puede pedirle a la corte que ordene reparaciones, reduzca la renta o libere la renta depositada para pagar reparaciones. Ohio Rev. Code § 5321.07(B) | La ley no establece el recurso de reparar y descontar (repair and deduct). El recurso legal de Ohio para reparaciones es depositar la renta en la corte (rent escrow) (ver rent_withholding), una orden judicial para reparar o reducir la renta, o la terminación del contrato de alquiler. Ohio Rev. Code § 5321.07 |
| Oklahoma | No hay un derecho general a retener la renta (rent withholding). Alivio limitado en la renta: reparar y descontar (§ 121(B)); si el arrendador (landlord) corta servicios esenciales (calefacción, agua, agua caliente, electricidad, gas), el inquilino (tenant) puede comprar servicios sustitutos y descontar el costo, u obtener una vivienda sustituta y quedar exento de pagar renta mientras dure el incumplimiento (§ 121(C)). 41 O.S. § 121 | Sí. Para un incumplimiento importante del arrendador (landlord) que afecte la salud y que se pueda arreglar por no más de un mes de renta: el inquilino (tenant) da aviso por escrito; si el arrendador no repara dentro de 14 días (antes en una emergencia), el inquilino puede mandar hacer el trabajo y descontar de la renta el costo real y razonable (repair and deduct), después de darle al arrendador una lista detallada. Límite: un mes de renta. 41 O.S. § 121(B) |
| Oregon | No hay una ley general de retención de renta (rent withholding). Recursos cuando el arrendador (landlord) no cumple: aviso de terminación de 30 días si no lo corrige dentro de 7 días (servicios esenciales) o 30 días (otros casos); daños; orden judicial (injunction); por fallas en servicios esenciales, servicios sustitutos y descuento, daños por disminución del valor de la renta, o vivienda sustituta quedando exento de pagar renta. ORS 90.360; ORS 90.365 | Defectos menores de habitabilidad que se pueden reparar por no más de $300: el inquilino (tenant) da aviso por escrito con una fecha de reparación de al menos 7 días después; luego puede hacer que una persona calificada haga la reparación y descontar hasta $300 de la renta (repair and deduct), con una declaración escrita del costo. El inquilino no puede hacer el trabajo personalmente. Para servicios esenciales, el inquilino puede comprar servicios sustitutos y descontar el costo (ORS 90.365). ORS 90.368; ORS 90.365 |
| Pennsylvania | No hay una ley general; retener la renta hasta que se corrija un defecto es un posible recurso conforme a la garantía implícita de habitabilidad (warranty of habitability) (Pugh v. Holmes). Por separado, cuando una agencia certifica que una vivienda es inhabitable, los inquilinos (tenants) pueden pagar la renta en custodia (escrow) conforme a la City Rent Withholding Act (Act of Jan. 24, 1966, P.L. 1534, No. 536). Pugh v. Holmes (per AG guide); Landlord and Tenant Act § 206 (68 P.S. § 250.206) | No hay ley; se reconoce como un posible recurso conforme a la garantía implícita de habitabilidad (warranty of habitability) (Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (Pa. 1979)) después de un aviso y una oportunidad razonable para que el arrendador (landlord) repare. Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (Pa. 1979), as described in PA AG Consumer Guide |
| Rhode Island | No hay una ley que permita retener la renta por cuenta propia (rent withholding). En una demanda por falta de pago o por renta, el inquilino (tenant) puede presentar una contrademanda por el incumplimiento del arrendador (landlord); la corte puede ordenar que la renta se pague a la corte y compensa las cantidades que se deben; si no queda renta por pagar, el fallo de posesión es a favor del inquilino. R.I. Gen. Laws § 34-18-32 | Sí, para reparaciones que cuesten menos de $500 en total por año: el inquilino (tenant) da aviso por escrito; si el arrendador (landlord) no cumple (o no demuestra que está haciendo esfuerzos continuos de buena fe) dentro de 20 días, el inquilino puede mandar hacer el trabajo de manera competente y conforme al código, y descontar el costo real y razonable de la renta (repair and deduct) después de dar una lista detallada. R.I. Gen. Laws § 34-18-30 |
| South Carolina | No hay un derecho a retener la renta por cuenta propia (rent withholding). El incumplimiento del arrendador (landlord) puede presentarse como defensa o contrademanda en una demanda por la posesión o por renta, pero el inquilino (tenant) debe pagar a la corte la renta que se acumule después de la Rule to Vacate (orden para desocupar) y la renta que supuestamente debía antes de ella, o enfrentar una orden de desalojo (warrant of ejectment). S.C. Code §§ 27-40-640, 27-40-790 | No. La Ley expresamente no autoriza a los inquilinos (tenants) a hacer reparaciones y descontar el costo de la renta (repair and deduct). Excepción limitada: cuando el arrendador (landlord), por negligencia o a propósito, no proporciona servicios esenciales, después de un aviso por escrito y un tiempo razonable, el inquilino puede conseguir cantidades razonables del servicio y descontar el costo real y razonable. S.C. Code § 27-40-630 |
| South Dakota | Sí, cuando las reparaciones necesarias costarían más de un mes de renta. Después de dar aviso por escrito que indique la razón específica, el inquilino (tenant) puede retener la renta (rent withholding), pero debe depositarla de inmediato en una cuenta aparte de un banco o de una asociación de ahorro y préstamo (savings and loan) y darle al arrendador (landlord) prueba por escrito. El dinero se le entrega al arrendador una vez hechas las reparaciones, o se usa para las reparaciones cuando se haya acumulado lo suficiente. SDCL 43-32-9 | Sí. Si, dentro de un tiempo razonable después del aviso, el arrendador (landlord) no arregla las condiciones que hacen que la unidad no sea habitable o sea insegura, el inquilino (tenant) puede hacer las reparaciones y descontar el costo de la renta (repair and deduct) (o recuperarlo del arrendador). En cambio, el inquilino puede desocupar la vivienda y no deber más renta. SDCL 43-32-9 |
| Tennessee | No hay una ley general de retención de la renta (rent withholding). La única excepción al pago de la renta: en condados URLTA, el inquilino que consigue una vivienda sustituta razonable porque el arrendador, de forma deliberada o por negligencia, no proporcionó servicios esenciales no debe renta mientras dure el incumplimiento (después de dar aviso por escrito). T.C.A. 66-28-502(a)(1)(C) | Limitado a servicios esenciales, en condados URLTA. Si el arrendador, de forma deliberada o por negligencia, no proporciona servicios esenciales (servicios públicos como gas, calefacción y electricidad, y otras obligaciones que afectan de manera importante la salud y la seguridad), el inquilino debe dar aviso por escrito y luego puede elegir UN solo recurso: (A) conseguir los servicios y descontar de la renta el costo real y razonable (repair and deduct); (B) recuperar daños por el menor valor de la renta mientras sigue en la unidad; o (C) conseguir una vivienda sustituta razonable, sin pagar renta mientras dure el incumplimiento. Se pueden recuperar los honorarios de abogado. T.C.A. 66-28-502 |
| Texas | No se permite fuera del procedimiento legal de reparar y descontar. El inquilino que retiene la renta (rent withholding) o descuenta reparaciones en violación de este subcapítulo es responsable de los daños reales y, después de una advertencia por escrito, una violación de mala fe conlleva una multa civil de un mes de renta + $500. Tex. Prop. Code Sec. 92.058 | Sí, de forma limitada. Para ciertas condiciones graves especificadas (por ejemplo, retorno de aguas negras, inundación, pérdida total del agua suministrada por el arrendador, calefacción o enfriamiento inadecuado certificado por un funcionario, o condiciones certificadas por un funcionario de vivienda), después de dar los avisos requeridos, el inquilino puede reparar y descontar (repair and deduct) la cantidad mayor entre un mes de renta o $500 (límite por mes). Tex. Prop. Code Sec. 92.0561; Sec. 92.056 |
| Utah | No hay un derecho general de retención. En su lugar, el arrendatario (renter) puede elegir la 'rent abatement' (reducción de la renta) en el aviso de condición deficiente: si el dueño (owner) no actúa dentro del período de corrección, la renta se reduce desde la fecha del aviso, el contrato de arrendamiento termina, el dueño debe devolver todo el depósito y la renta pagada por adelantado prorrateada, y el arrendatario debe desocupar dentro de los 10 días calendario. Utah Code 57-22-6(4)(a)(i) | Sí. Después de un aviso por escrito de una condición deficiente, si el dueño (owner) no toma medidas correctivas sustanciales dentro del período de corrección (3 días calendario para las normas de habitabilidad; 10 días calendario para los requisitos del contrato de arrendamiento), el arrendatario (renter) puede reparar y descontar hasta dos meses de renta (guardando los recibos y entregando copias dentro de los cinco días después de que comience el siguiente período de renta). Utah Code 57-22-6(1), (4)(a)(ii) |
| Vermont | Sí. Si el arrendador (landlord) no hace las reparaciones dentro de un tiempo razonable después de recibir aviso efectivo (del inquilino, de una entidad gubernamental o de un inspector independiente calificado) de un incumplimiento de habitabilidad que afecta materialmente la salud y la seguridad, el inquilino (tenant) puede retener la renta (rent withholding) durante el período de incumplimiento, o pedir una orden judicial (injunctive relief), daños, costas y honorarios de abogado, o terminar el arrendamiento con aviso razonable. 9 V.S.A. 4458 | Sí, para defectos menores: si el arrendador (landlord) no repara dentro de los 30 días del aviso, el inquilino (tenant) puede reparar y descontar (repair and deduct) el costo real y razonable, sin exceder la mitad de un mes de renta, dando al arrendador aviso efectivo del costo. 9 V.S.A. 4459 |
| Virginia | No se permite retener la renta por cuenta propia. El inquilino (tenant) puede presentar una declaración del inquilino (tenant's assertion) en el general district court y pagar la renta en un depósito del tribunal (escrow) (dentro de los cinco días de cada fecha de pago); más de 30 días después de que el arrendador (landlord) recibe el aviso escrito se presume una demora irrazonable. Audiencia inicial dentro de los 15 días calendario desde la entrega al arrendador. Va. Code 55.1-1244 | Sí. Si el arrendador (landlord) no toma medidas razonables dentro de los 14 días siguientes a un aviso escrito de un incumplimiento material o un peligro, el inquilino (tenant) puede contratar a un contratista con licencia (o a una empresa de control de plagas con licencia, en caso de roedores) y descontar los costos reales (repair and deduct) hasta el mayor entre un mes de renta o $1,500, después de dar al arrendador una declaración detallada con recibos. Va. Code 55.1-1244.1 |
| Washington | No hay un derecho general a retener la renta (rent withholding). El inquilino puede depositar la renta en una cuenta de depósito en garantía (escrow) solo después de que un funcionario del gobierno local certifique una condición que pone en peligro sustancial la salud o la seguridad y el arrendador no la repare; el inquilino debe avisar al arrendador dentro de 24 horas del depósito usando el formulario jurado. RCW 59.18.115 | Sí. Después de un aviso por escrito y de que el arrendador no comience las reparaciones dentro del plazo legal, el inquilino puede (a) contratar a un contratista con licencia o calificado y descontar (repair and deduct) hasta dos meses de renta por reparación (máximo dos meses de renta en cualquier período de 12 meses), o (b) hacer la reparación personalmente y descontar hasta un mes de renta por reparación (máximo un mes de renta en cualquier período de 12 meses). RCW 59.18.100; RCW 59.18.070 |
| West Virginia | Ninguna ley autoriza retener la renta. En un desalojo (eviction) por renta atrasada, el inquilino (tenant) puede alegar como defensa un incumplimiento material del arrendador (landlord) (por ejemplo, una violación de la garantía de habitabilidad), lo que le da derecho a una audiencia. W. Va. Code § 55-3A-3; Magistrate Court form MLTAWWO (Answer) | Ninguna ley autoriza reparar y descontar (repair and deduct). El arrendador (landlord) debe entregar y mantener la unidad en condiciones adecuadas y habitables, cumplir con los códigos de salud, seguridad, incendios y vivienda, mantener las instalaciones funcionando y proporcionar agua corriente, agua caliente razonable y calefacción razonable desde el 1 de octubre hasta el final de abril. W. Va. Code § 37-6-30 |
| Wisconsin | No se autoriza retener toda la renta (rent withholding) mientras el inquilino sigue en la vivienda. Si la unidad se vuelve inhabitable, o una violación del arrendador en materia de reparaciones afecta de manera importante la salud o la seguridad, la renta se reduce en la medida en que el inquilino pierde el uso normal completo. Como alternativa, el inquilino puede mudarse a menos que el arrendador repare pronto, y no debe renta después de que la unidad se volvió inhabitable. Wis. Stat. § 704.07(4) | No existe el recurso de reparar y descontar (repair and deduct). El arrendador debe mantener la vivienda en buen estado razonable, hacer las reparaciones estructurales, mantener funcionando el equipo que proporciona y cumplir con los códigos locales de vivienda. No se puede renunciar a estas obligaciones en un contrato residencial. Wis. Stat. § 704.07(1)-(2) |
| Wyoming | La ley no lo autoriza (rent withholding). Los recursos de habitabilidad solo están disponibles para los inquilinos que están al día en todos sus pagos y cumplen con W.S. 1-21-1204 y 1-21-1205. La solución se obtiene mediante una acción judicial. W.S. 1-21-1203(b), 1-21-1206(a), (c) | No existe el recurso de reparar y descontar (repair and deduct). El inquilino que esté al día en todos sus pagos debe avisar por escrito al propietario sobre la condición de salud o seguridad y la reparación que pide. Si el propietario no responde o no la corrige en un tiempo razonable, el inquilino entrega un 'aviso para reparar o corregir la condición' (notice to repair or correct condition) que le da 3 días para comenzar las reparaciones. Si aun así no se hacen, el inquilino puede demandar en el circuit court por los costos, los daños (incluida la renta retenida indebidamente), la terminación del contrato o una orden de reparación. W.S. 1-21-1203(b), 1-21-1206 |
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