¿De cuánto tiempo dispone un arrendador para demandar por renta impaga o daños?
Respuesta corta: Cada estado fija un plazo (plazo de prescripción) para demandar por un contrato de arrendamiento. En los contratos por escrito suele ser de varios años, y puede ser distinto para los contratos verbales.
El plazo por lo general empieza a correr cuando la renta quedó sin pagar o cuando se descubrió el daño. Una vez que un arrendador gana una sentencia, cobrarla tiene su propio plazo, más largo.
La regla en cada estado
Cada respuesta a continuación enlaza con la ley o la página oficial de donde proviene (51 de 51 jurisdicciones verificadas).
| Estado | Plazo para demandar por un contrato de arrendamiento |
|---|---|
| Alabama | 6 años para las acciones basadas en promesas por escrito que no están bajo sello (un contrato de arrendamiento (lease) por escrito), y de 6 años para la renta atrasada bajo un contrato de arrendamiento verbal ("parol demise" (arrendamiento verbal)) y por el uso y la ocupación de un terreno. Los reclamos sobre una cuenta abierta o no liquidada tienen 3 años. Ala. Code § 6-2-34(4), (5), (6), (9); § 6-2-37(1) |
| Alaska | 3 años para una acción sobre un contrato o una responsabilidad, expresa o implícita, lo cual incluye un contrato de arrendamiento (lease) por escrito o verbal, a menos que otra ley establezca un plazo diferente o que las partes hayan renunciado a esta sección por contrato. AS 09.10.053 |
| Arizona | 6 años para una deuda basada en un contrato por escrito firmado en Arizona, como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito. 3 años para una deuda que no consta en un contrato por escrito, como un contrato de arrendamiento verbal, y para cuentas liquidadas o abiertas. A.R.S. § 12-548(A)(1); § 12-543(1)-(2) |
| Arkansas | 5 años para acciones para hacer cumplir obligaciones por escrito, como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito. Un pago parcial o un reconocimiento por escrito de la deuda reinicia (suspende) el plazo. 3 años para contratos que no son por escrito, como un contrato de arrendamiento verbal, y para la renta atrasada no reservada mediante un instrumento escrito bajo sello. Ark. Code Ann. § 16-56-111; § 16-56-105(1)-(2) |
| California | 4 años para una acción sobre un contrato basado en un instrumento por escrito, como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito. 2 años para un contrato que no se basa en un instrumento por escrito, como un contrato de arrendamiento verbal. Cal. Code Civ. Proc. § 337(a); § 339(1) |
| Colorado | 6 años para todas las acciones por renta atrasada y para recuperar una cantidad de dinero liquidada o determinable que se debe. Esto se aplica a la renta no pagada bajo un contrato de arrendamiento (lease) por escrito o verbal. Otros reclamos contractuales, como muchos reclamos por daños, tienen 3 años, a menos que se aplique la sección de 6 años. C.R.S. § 13-80-103.5(1)(a)-(b); § 13-80-101(1)(a) |
| Connecticut | 6 años para una acción sobre un contrato por escrito, un contrato simple o implícito, o una cuenta, lo cual cubre un contrato de arrendamiento (lease) por escrito. 3 años para un contrato expreso que no se puso por escrito y no consta en un pagaré o memorando firmado, como un contrato de arrendamiento verbal. Conn. Gen. Stat. § 52-576(a); § 52-581(a) |
| Delaware | 3 años. Las acciones basadas en una promesa, y las acciones para recuperar una deuda que no consta en un registro ni en un instrumento bajo sello, deben presentarse dentro de 3 años desde que surge el reclamo. Delaware no establece un plazo separado y más largo para los contratos de arrendamiento (leases) por escrito ordinarios. Un contrato por escrito que involucre al menos $100,000 puede establecer su propio plazo de hasta 20 años. 10 Del. C. § 8106(a), (c) |
| District of Columbia | 3 años para una acción sobre un contrato simple, expreso o implícito. Esto cubre por igual los contratos de arrendamiento (leases) ordinarios por escrito y verbales. 12 años para un instrumento bajo sello. D.C. Code § 12-301(6)-(7) |
| Florida | 5 años para una acción sobre un contrato por escrito (incluido un contrato de arrendamiento (lease) por escrito); 4 años para un contrato que no se basa en un instrumento por escrito (contrato de arrendamiento verbal). Fla. Stat. § 95.11(2)(b), (3)(j) |
| Georgia | 6 años después de que la deuda vence y es exigible para una acción sobre un contrato simple por escrito, como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito. 4 años por el incumplimiento de un contrato no firmado por la parte demandada (p. ej., un contrato de arrendamiento verbal), sobre una cuenta abierta o sobre una promesa implícita. O.C.G.A. §§ 9-3-24, 9-3-25 |
| Hawaii | 6 años desde que surge el reclamo, para una acción para recuperar una deuda basada en cualquier contrato, obligación o responsabilidad. Esto cubre la renta no pagada y los daños bajo el contrato de arrendamiento (lease), y Hawaii usa el mismo plazo ya sea que el contrato sea por escrito o verbal. HRS § 657-1(1) |
| Idaho | 5 años para una acción sobre un contrato basado en un instrumento por escrito, como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito; 4 años para un contrato que no se basa en un escrito, como un contrato de arrendamiento verbal. Idaho Code §§ 5-216, 5-217 |
| Illinois | 10 años para una acción sobre un contrato de arrendamiento (lease) por escrito u otro contrato por escrito. Si se hace un pago por escrito o una nueva promesa de pago, corre un nuevo plazo de 10 años desde ese pago o promesa. 5 años para un contrato no escrito (verbal o implícito), como un contrato de arrendamiento verbal, y por daños a la propiedad. 735 ILCS 5/13-206; 735 ILCS 5/13-205 |
| Indiana | Indiana tiene varios plazos que se superponen. 6 años para las acciones 'for use, rents, and profits of real property' (por el uso, las rentas y las ganancias de bienes inmuebles) y para contratos que no son por escrito (IC 34-11-2-7). 6 años para contratos por escrito para el pago de dinero celebrados después del 31 de agosto de 1982 (8/31/1982) (IC 34-11-2-9). 10 años para otros contratos por escrito (IC 34-11-2-11). Un reclamo por renta no pagada generalmente cae en una categoría de 6 años; un reclamo sobre otras condiciones de un contrato de arrendamiento (lease) por escrito (p. ej., daños a la propiedad bajo el contrato) puede caer bajo la regla de 10 años. IC 34-11-2-7, 34-11-2-9, 34-11-2-11 |
| Iowa | Reclamos por renta no pagada: 5 años (Iowa Code § 614.1(5)(b)). Otros reclamos sobre un contrato por escrito, incluidos los daños bajo un contrato de arrendamiento (lease) por escrito que no sean renta: 10 años (§ 614.1(5)(a)). Contratos no escritos (verbales) y daños a la propiedad: 5 años (§ 614.1(4)). Iowa Code § 614.1(4), (5) |
| Kansas | 5 años para una acción sobre cualquier acuerdo, contrato o promesa por escrito, como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito; 3 años para contratos, obligaciones o responsabilidades que no son por escrito, como un contrato de arrendamiento verbal. K.S.A. 60-511(1); K.S.A. 60-512(1) |
| Kentucky | 10 años para una acción sobre un contrato por escrito (como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito) firmado después del 15 de julio de 2014 (7/15/2014) (KRS 413.160). 15 años para contratos por escrito firmados en esa fecha o antes (KRS 413.090(2)). 5 años para un contrato que no es por escrito, como un contrato de arrendamiento verbal, y por las ganancias o los daños por retener bienes inmuebles (KRS 413.120(1), (5)). KRS 413.160; KRS 413.090(2); KRS 413.120 |
| Louisiana | 3 años ('liberative prescription' (prescripción liberatoria)) para una acción por renta atrasada, que corre por separado desde la fecha de vencimiento de cada pago. Otros reclamos bajo el contrato de arrendamiento (lease), como los daños a la propiedad o el incumplimiento de otras obligaciones del contrato, generalmente caen bajo el plazo de 10 años de las acciones personales. Las mismas reglas se aplican a los contratos de arrendamiento por escrito y verbales. La. C.C. arts. 3494(2), 3495, 3499 |
| Maine | 6 años para las acciones civiles en general, incluidas las demandas por renta no pagada o daños bajo un contrato de arrendamiento (lease) por escrito o verbal. 20 años solo para contratos bajo sello (o pagarés firmados con un testigo que da fe). 14 M.R.S. § 752; 14 M.R.S. § 751 |
| Maryland | 3 años para una acción civil de derecho (civil action at law), incluidas las demandas por renta no pagada o daños bajo un contrato de arrendamiento (lease) por escrito o verbal. 12 años si el contrato de arrendamiento es un contrato bajo sello (un 'specialty' (instrumento bajo sello)). Md. Code, Cts. & Jud. Proc. § 5-101; § 5-102(a)(5) |
| Massachusetts | 6 años para acciones contractuales, expresas o implícitas, incluidas las demandas por renta no pagada o daños bajo contratos de arrendamiento (leases) por escrito o verbales. 20 años para contratos bajo sello. M.G.L. c. 260, § 2; c. 260, § 1 (First) |
| Michigan | 6 años para una acción para recuperar daños o dinero que se debe por incumplimiento de contrato (renta no pagada o daños bajo un contrato de arrendamiento (lease)). El mismo plazo se aplica a los contratos de arrendamiento por escrito y verbales. MCL 600.5807(1), (9) |
| Minnesota | 6 años para acciones sobre un contrato u otra obligación, expresa o implícita. El mismo plazo se aplica a los contratos de arrendamiento (leases) por escrito y verbales. Minn. Stat. § 541.05, subd. 1(1) |
| Mississippi | 3 años tanto para contratos de arrendamiento (leases) por escrito como verbales. Los contratos no escritos tienen expresamente 3 años. Los contratos por escrito caen bajo la regla general de 3 años para las acciones que no tienen otro límite. Miss. Code Ann. § 15-1-49(1); § 15-1-29 |
| Missouri | 10 años para una acción sobre un escrito para el pago de dinero (la promesa de pagar la renta en un contrato de arrendamiento (lease) por escrito); 5 años para otras acciones contractuales, incluidos los contratos de arrendamiento verbales y los reclamos bajo el contrato que no son 'for the payment of money' (para el pago de dinero) (p. ej., algunos reclamos por daños/cláusulas). RSMo 516.110(1); RSMo 516.120(1) |
| Montana | 6 años para un contrato de arrendamiento (lease) por escrito u otro contrato por escrito; 5 años para un contrato de arrendamiento verbal (un contrato que no se basa en un instrumento por escrito). Mont. Code Ann. § 27-2-202(1)-(2) |
| Nebraska | 5 años para un contrato de arrendamiento (lease) por escrito u otro contrato por escrito; 4 años para un contrato de arrendamiento verbal (no escrito), expreso o implícito. Neb. Rev. Stat. §§ 25-205(1), 25-206 |
| Nevada | 6 años para un contrato de arrendamiento (lease) por escrito u otro contrato por escrito; 4 años para un contrato de arrendamiento verbal (no escrito). NRS 11.190(1)(b), (2)(c) |
| New Hampshire | 3 años para las acciones personales, incluidas las demandas sobre contratos de arrendamiento (leases) por escrito o verbales por renta no pagada o daños. Los 3 años corren desde el acto u omisión, o desde que se descubrió o razonablemente debió haberse descubierto el perjuicio. RSA 508:4, I |
| New Jersey | 6 años para un reclamo contractual, por escrito o verbal (expreso o implícito, no bajo sello), incluidas las demandas por renta no pagada o daños bajo el contrato de arrendamiento (lease). N.J.S.A. 2A:14-1(a) |
| New Mexico | 6 años para un contrato de arrendamiento (lease) por escrito u otro contrato por escrito; 4 años para un contrato de arrendamiento verbal (no escrito). NMSA 1978, §§ 37-1-3(A), 37-1-4 |
| New York | 6 años para una acción sobre un contrato, por escrito o verbal (expreso o implícito), incluidas las demandas por renta no pagada o daños bajo el contrato de arrendamiento (lease). N.Y. CPLR 213(2) |
| North Carolina | 3 años para una acción sobre un contrato, por escrito o verbal (expreso o implícito), incluidas las demandas por renta no pagada o daños bajo el contrato de arrendamiento (lease). N.C. Gen. Stat. § 1-52(1) |
| North Dakota | 6 años para una acción sobre un contrato, obligación o responsabilidad, expresa o implícita — el mismo plazo de 6 años se aplica a los contratos de arrendamiento (leases) por escrito y verbales. N.D.C.C. § 28-01-16(1) |
| Ohio | Contrato de arrendamiento (lease) por escrito: 6 años. Contrato de arrendamiento verbal: 4 años. Ohio Rev. Code §§ 2305.06, 2305.07(A) |
| Oklahoma | Contrato de arrendamiento (lease) por escrito: 5 años. Contrato de arrendamiento verbal: 3 años. 12 O.S. § 95(A)(1)-(2) |
| Oregon | 6 años para una acción sobre un contrato o una responsabilidad, expresa o implícita — el mismo plazo se aplica a los contratos de arrendamiento (leases) por escrito y verbales. ORS 12.080(1) |
| Pennsylvania | Contrato de arrendamiento (lease) por escrito: 4 años (una acción sobre un contrato, obligación o responsabilidad basada en un escrito). Contrato de arrendamiento verbal: 4 años (un contrato expreso que no se basa en un escrito). Excepción: un instrumento escrito bajo sello tiene un límite de 20 años. 42 Pa.C.S. §§ 5525(a)(3), (a)(8); 5529(b)(1) |
| Rhode Island | 10 años — la ley general de prescripción (statute of limitations) civil de Rhode Island cubre los reclamos contractuales, por escrito o verbales. R.I. Gen. Laws § 9-1-13(a) |
| South Carolina | 3 años para una acción sobre un contrato, obligación o responsabilidad, expresa o implícita — el mismo plazo de 3 años se aplica a los contratos de arrendamiento (leases) por escrito y verbales. S.C. Code § 15-3-530(1) |
| South Dakota | 6 años para una acción sobre un contrato, obligación o responsabilidad, expresa o implícita — el mismo plazo de 6 años se aplica a los contratos de arrendamiento (leases) por escrito y verbales. SDCL 15-2-13(1) |
| Tennessee | 6 años. Las acciones por el uso y la ocupación de un terreno y por la renta, y las acciones sobre contratos no previstas de otra manera, deben presentarse dentro de seis años después de que surge la causa de acción. El mismo plazo para contratos de arrendamiento (leases) por escrito y verbales. T.C.A. § 28-3-109(a)(1), (3) |
| Texas | 4 años. Una demanda por una deuda (como la renta no pagada) debe presentarse dentro de cuatro años después de que surge la causa de acción; el plazo de prescripción (limitations period) residual para las acciones sin un plazo expreso también es de cuatro años. El mismo plazo de 4 años se aplica a los contratos de arrendamiento (leases) por escrito y verbales. Un contrato de arrendamiento no puede acortar el plazo a menos de dos años. Tex. Civ. Prac. & Rem. Code Sec. 16.004(a)(3), 16.051, 16.070 |
| Utah | 6 años para una acción sobre un contrato, obligación o responsabilidad basada en un instrumento por escrito (contrato de arrendamiento (lease) por escrito). 4 años para un contrato, obligación o responsabilidad que no se basa en un instrumento por escrito (contrato de arrendamiento verbal), contados desde el último cargo o el último pago. Utah Code 78B-2-309(1)(b); 78B-2-307(1)(a) |
| Vermont | 6 años. El plazo de prescripción (limitations period) general de Vermont para acciones civiles (seis años después de que surge la causa de acción) se aplica a las demandas por renta no pagada o daños bajo contratos de arrendamiento (leases) tanto por escrito como verbales. 12 V.S.A. § 511 |
| Virginia | 5 años para una acción sobre un contrato por escrito firmado por la parte obligada (o por su agente), como un contrato de arrendamiento (lease) por escrito firmado. 3 años para un contrato no escrito (verbal), o un contrato por escrito no firmado por la parte obligada. Va. Code Sec. 8.01-246(A)(2), (A)(4) |
| Washington | 6 años para una acción sobre un contrato escrito o una responsabilidad que surja de un acuerdo escrito (contrato de arrendamiento (lease) escrito). 3 años para un contrato o responsabilidad que no consta por escrito (contrato de arrendamiento verbal). RCW 4.16.040(1); 4.16.080(3) |
| West Virginia | 10 años para una acción sobre un contrato escrito firmado por la parte obligada (o por su agente), o bajo sello (contrato de arrendamiento (lease) escrito). 5 años para cualquier otro contrato, expreso o implícito (contrato de arrendamiento verbal). W. Va. Code § 55-2-6 |
| Wisconsin | 6 años. Una acción sobre cualquier contrato, obligación o responsabilidad, expresa o implícita (contrato de arrendamiento (lease) escrito o verbal), debe iniciarse dentro de los 6 años después de que surja la causa de acción. Wis. Stat. § 893.43(1) |
| Wyoming | 10 años para una acción sobre un contrato bajo sello (specialty) o cualquier contrato, acuerdo o promesa por escrito (contrato de arrendamiento (lease) escrito). 8 años para un contrato que no consta por escrito, expreso o implícito (contrato de arrendamiento verbal). Wyo. Stat. § 1-3-105(a)(i)-(ii) |
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